融資成本上升,破“7”下房企的海外籌資百态?

观点地产网

2019-09-22 00:45

  • 内外融資渠道收緊,今年的房地産融資環境可以說秋意甚濃。

    内外融資渠道收緊,今年的房地産融資環境可以說秋意甚濃。

    7月12日發改委發布通知,房企海外發債隻能用于置換未來一年内到期的中長期境外債務。而更前一段時間,央行、銀保監會、發改委等部門相繼發聲,對信托、銀行借貸、信托等多個房企融資渠道加強監管,如何解決錢袋子問題成為橫亘在房企面前的難題。

    來自國家統計局的數據顯示,2019年1-8月份,房地産開發企業到位資金113724億元,同比增長6.6%,增速比1-7月份回落0.4個百分點。其中,國内貸款17322億元,增長9.8%;利用外資81億元,增長1.3倍;自籌資金36036億元,增長3.1%;定金及預收款38377億元,增長8.3%;個人按揭貸款17449億元,增長11.8%。

    若對比各到位資金來源占比,可以發現來自國内貸款的支持力度明顯減弱。算上上年資金結余,2019年1-8月本年實際到位資金合計累計值為177193.03億元,其中上年資金結余占比35.82%,較兩年前上升2.33%。國内貸款占比9.78%,較2017年同期下降了1.49%。

    海外債方面,受境外融資監管趨嚴影響,房企今年以來在海外融資上也是動作頻頻。觀點指數統計發現,2019年1-7月,房企通過發行海外債(含計劃)形式融資4328.97億元,數量168隻,數量、規模均創同期曆史新高。不過由于用途受限制,上述海外債幾乎都是借新還舊。

    需要注意的是,受發債用途以及人民币貶值帶來的影響,房企也在積極防範匯率風險。觀點指數梳理發現,從年初至今已經有不少企業提前贖回海外債,比如世茂贖回5.5億美元2022年到期優先票據,贖回價相等于該等票據本金額的104.188%另加截至贖回日期(不包括當日)累計未付利息,贖回價合計5.78億美元。

    數據顯示,截至9月内地房企發行美元債平均利率為8.99%,而2018年可計算的美元債平均利率為7.42%。需要注意的是,年内明發和當代置業發行的美元債,均創下票面利率新高,分别為15%和15.5%。

    如此高的海外發行利率,也使得年内房企的融資成本逐漸升高。觀點指數統計發現,2019年上半年,不少房企的融資成本均錄得上漲,包括碧桂園2019年中期的總借貸的加權平均借貸成本由去年同期的5.81%上升至6.13%,融資成本上升0.32%。

    成本上升是一方面,縱觀房企中期報告,不少房企2019年中期淨利潤率出現不同下滑。觀點指數統計30家銷售金額排行在TOP40内的房企淨利潤率數據,發現有14家的淨利潤率出現下滑,下滑幅度最大超過5%。其中某龍頭房企的淨利潤率由去年中期的17.65%下跌至2019年中期的11.92%。

    事實上,觀察房企淨利潤下跌的原因,可以看到,該指标不僅受産品結構、結轉節奏、銷售成本等影響,還受限于匯兌損益。以上述30家樣本企業為例,2019年上半年匯兌損益給淨利潤帶來的影響不容小觑。其中有24家房企上半年錄得匯兌虧損,匯兌損失對淨利潤的影響最大為-7.7%,影響超過-2%的有10家。這也就不難解釋,為何近段時間不少房企積極贖回海外債。

    人民币貶值,大量境外發行債券的房企資金成本無形中上升。過去給房企帶來輸血渠道的海外債,此刻猶如“達摩利斯之劍”,贖回還是對沖?海外債的窗口期是否還存在?針對匯率帶來的影響,房企的應對措施有哪些?

    9月24日,以“匯率與境外債券融資”為主題的2019香港資本圓桌将在深圳舉行。屆時房地産企業、金融機構及地産精英将齊聚于此,共同探讨人民币破“7”下的房企海外融資生态,為境外債券融資出謀劃策。

    更具體的日程及精彩的議題如下:

    13:00-14:50 簽到

    14:00-14:30 福年藝術品鑒賞

    14:30-15:30 分享話題1:人民币“破7” 海外債“錢途”何處尋?

    人民币貶值,大量境外發行債券的房企資金成本無形中上升。過去給房企帶來輸血管道的海外債,此刻猶如“達摩利斯之劍”,贖回還是對沖?海外債的窗口期是否還存在?

    15:30-16:30 分享話題2:匯率擾動淨利潤,房企如何應對?

    人民币兌美元匯率“破7”已經成為不争的事實,加上中美貿易懸而未決,沒有做外匯對沖的房企淨匯兌損失将會加大,也會使得财務成本升高,進而影響淨利潤率。應該如何破局?

    16:30-17:30 讨論環節

    讨論話題1:人民币貶值 流動性和資金成本何解?

    讨論話題2:風險管控 外匯對沖如何發揮效力?

    讨論話題3:成本上升中的債務結構調整

    17:35-18:35 圓桌晚餐 好吃不懶食堂

    撰文:陳朗洲    

    審校:勞蓉蓉



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