原報告 | 世茂房地産“我有一個夢想”

觀點指數 繼2013年銷售額增長46%，世茂房地産在2014年繼續表現出高成長性，全年實現銷售額670.7億元。首次迎來排行榜的高光時刻，位列房企銷售排行榜前8，此後再未擠身前十。

經歷兩年的“掉隊”後，2017年，世茂首次突破千億門檻，實現合約銷售1007.7億。同時，世茂在2017年業績會上發出進取的聲音：世茂将在2017年至2019年迎來高速增長期。

但是，2016年的930之後，市場風向已變，對于重倉一二線城市的世茂來說，限購倒逼着它要趕回進度，重回前十之路，顯得舉步維艱。

只是世界總不是靜止的，2019年已然過半，“重回前十”一直是世茂内部的目標。為了這個目標，世茂在淡市的行情周期中，開啟了大規模的收並購。

銷售營收加速並行

世茂房地産董事局主席許荣茂認為：“我們前兩年增速太快，負債太高，庫存太多，利息上去了，工程質量也沒控制住。”

世茂房地産因此發起了一場變革，在三四線城市實現嚴格的“以銷定産”，控制開工，将供貨重心轉向毛利率相對較高、庫存去化風險較低的一二線城市；其次，将90%以上的新增投資放在一二線城市；還有降低融資成本，調整債務結構。

在2017年結束去庫存調整後，世茂房地産近兩年的銷售同比增速愈加飛快。2016年實現合約銷售金額681.2億，同比增速2%；2017年合約銷售額1007.7億元，同比增47.93%；2018年合約銷售額1761.5億，同比增74.8%。2019年上半年就已突破千億大關，達到1003.4億。

在合約銷售面積方面，2016年合約銷售面積491.8萬平方米，同比下降11%，2017年世茂明顯開始提速，實現合約銷售面積606.2萬平方米，同比增23.26%，2018年實現合約銷售面積1068.7，同比增76.29%。

2019年上半年，世茂房地産實現營業收入565.6億元，同比增加32.9%，其中物業銷售收入為532.4億元，同比增長30.9%。平均入賬銷售價格從2018年上半年的12740元/平方米增加23.3%到2019年上半年的15713元/平方米。

上述數字的上漲，得益于世茂的推盤計劃及産品結轉結構。2019年中期公告顯示，世茂的銷售物業收入占據營業收入的94.13%。2019年上半年入賬項目分布于44個城市，且大都位于經濟發展水平較高及需求旺盛的一、二線，和強三四線城市，其中一、二線城市占其物業銷售額的81.3%。同時，所入賬項目的“抗風險”及“強溢價”的能力亦使得世茂項目的均價不斷上漲。

而面向未來，世茂的新開工和竣工面積也在提高。其中2019年上半年新開工面積達1,049萬平方米，在建面積達3,408萬平方米，竣工的總樓面面積約為543萬平方米，較去年同期的400萬平方米上升了35.75%。

據世茂首席财務官丘鈞山透露，預計下半年竣工面積達3500萬平方米。2019年全年可售資源為2229萬平方米，按照18048元/平方米去換算的話，全年銷售貨值達4000億。

萬億貨值在手

經歷兩年調整後，盡管許世壇于2019年中業績會上表示，世茂沒有一定要回前10的壓力。但事實或許並未如此。

2016-2018三年中，過去重倉一二線城市的世茂開始做出戰略性布局調整，降低土地成本。觀點地産研究院觀察發現，在新增土儲城市分布方面，2016年除了江蘇、浙江外，世茂在其他省份基本只布局一線城市、直轄市和省會城市，且新增地塊也依然圍繞在一二線城市。新增土儲樓面地價均價為10944元/平方米。

2017年，世茂開始戰略性調整城市布局，新增布局城市18個，包含8個三、四線城市。到了2018年，世茂于年内布局43個城市，三、四線城市占7成；新增96宗地，三、四線約占63%；新增土儲面積1615萬平方米，三、四線城市土儲面積占58%。受此影響，2018年世茂的新增土儲樓面地價下降到5099元/平方米，較2017年的10861元/平方米下降53%。

在拿地力度上也能體現出世茂的決心，2016年世茂新增土儲面積僅為396萬平方米；2017年新增土儲面積1060萬方米，同比增167.7%%；2018年增加1615萬平方米土儲，同比增52.4%。城市布局由2016年的43個逐年上升至47個、87個，截至2019年中期報，世茂城市布局達到101個。

原本連續幾年布局城市未超過50個的世茂，2018年至今把城市面擴容到了101個，為自己的銷售趕超進度奠定了基礎。

更為亮眼的是，世茂的項目數量自2016年的132個項目增加了128%，2019年中期已經達到301個項目。尤其是在2018年里，一年内增加的項目數高達100個左右。

觀點研究院此前研究發現，加大與同行的合並，也是世茂近年來項目數增長的原因。

據觀點研究院不完全統計，3月至今，世茂集團通過旗下兩個上市平台世茂股份、世茂房地産已先後收購泰禾、明發、萬通、粵泰的13個項目，其中涉及泰禾的項目數量達到9個，累計斥資約134.11億元。

2019年世茂的銷售目標為2100億，截至今年上半年，世茂合約銷售額達1003.4億，完成全年目標的47.8%。同時大體量的土儲貨值為下半年沖擊銷售前十奠基，世茂2019年全年可售資源為2229萬平方米，全年銷售貨值達4000億元。如果按照保守53%的去化率，世茂基本上可以完成2019年2100億元的銷售目標。

據年報顯示，2017年世茂的總貨值達8000億元，2018年為9000億元，2019年上半年達到了10500億元。同時，世茂便開始積極布局大灣區，截至2019年6月，世茂在粵港澳土儲貨值已達2600億元，占總貨值的24.76%。

“前十”道阻且長

手握超300個項目的世茂，重回前十之心迫切。縱觀TOP100頭部房企銷售額，如果僅僅是完成自己的銷售目標顯然並不能使得世茂重回前十。

據“觀點指數·中國房地産銷售金額TOP100榜單”顯示，世茂于2018年、2019年中的榜單排名分别為11和12名，離前十之路只剩一步之遙。

據“觀點指數·2018中國房地産銷售金額TOP100榜單”顯示，TOP5開發商2018年的銷售金額增長僅30.9%，TOP10房企的銷售金額增長為31.9%，TOP20的銷售金額增長49.6%。而2018年世茂的銷售金額達1761.8億元，同比增長率為74.8%，2019前8個月累計合約銷售總額約1419億元，同比增長41.48%，可見其對于重回前十的強烈願望。

若世茂可以保持約70%的高年增長率，預測2019年銷售總額可達2995.06億元。取樣觀點指數·2018中國房地産銷售金額TOP100排名第十位的企業，其銷售額為2006.4億元，2019年若按照同比增長31.88%來預測，則2019年TOP10銷售金額門檻值為2637.6億元，世茂重回前十仿佛勝券在握。

可現實就那麼簡單嗎？

觀點指數研究院整理部分頭部房企近三年來的銷售數據，可以看到對比其他房企，世茂确實加速了腳步，然而，重回前十似乎並非易事。

數據來源：企業公告、觀點指數統計

“前十”的座次你追我趕，而接連的融資收緊信号，使得長期高杠杆運營的房企在資金上開始抓襟見肘，不少房企開始表示将在2019年下半年減少土地市場上的動作，更加聚焦于推盤去化，例如某房企開啟了7.8折的促銷活動。

再加上年初業績會定下的銷售目標給予房企的營銷壓力，預計2019年剩下來的幾個月，會有更多房企加入到促銷大軍之中，各房企接下來的單月銷售金額相信會有一個觸底反彈的過程。

不過2019年半年報顯示，世茂房地産上半年賬面現金約為522.34億元，未動用銀行及金融機構融資額度約為400億元。2019上半年其淨負債率為59.6%，已連續第8年維持在60%以下的較低水平。優越的資金流動性，為世茂穿越市場周期提供了較強的抗風險能力。

可以看到，休養生息兩年後歸來的世茂，擁有充足的土儲、貨值，控制得當的負債率等，使得世茂仍有加杠杆的空間。

但如今市場下行，世茂最終能否成功周轉並購的項目並突破，使自己的規模更上一樓，今年前十寶座是否有世茂一席之地，仍是未知數。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。