原報告 | 華潤商業分家的時點

觀點指數 在2019年中期業績會上，華潤置地宣布其投資物業實現租金收入57.0億元，同比增長30.4%，預計租金未來2-3年保持10-20%的增長。

談及物業以及商業上市計劃，唐勇表示，準備年内啟動物業上市的安排，商業公司還在計劃過程中。

拆分商業上市在房地産領域並不稀奇，華潤置地作為商業地産領域的佼佼者，從1994年發展商業地産至今已經歷經二十余載。随着商業地産的發展，或許它離未來資産證券化或者分拆的時點也越來越近了。

華潤的“當下”與“未來”

據2019年中期業績數據顯示，華潤置地上半年的綜合營業收入為458.5億元，其中開發物業收入為366.1億元，投資物業（包括酒店經營）的租金收入為57.0億元，投資物業在總收入中占比達到12.43%。這在涉及商業地産經營的房企中，是比較出色的。

2019年上半年，華潤置地的商業地産業務依然保持較快增長。截止2019年6月30日，購物中心業務的租金收入為42.9億元，同比增長39.5%；寫字樓業務收入為6.9億元，同比增長11.9%；酒店業務收入為7.2億元，同比增長5.6%。其中，購物中心在三個業務中增長最多，表現亮眼。

數據來源：華潤置地半年報，觀點指數整理

2019年上半年，華潤置地共有兩個購物中心開業，分别為鞍山萬象匯、吳江萬象匯，店鋪開業率分别為99%、96%，表現良好。而在下半年，華潤置地表示将進一步擴大投資物業規模，陸續會有8個購物中心開業。

截止2019年6月30日，華潤置地的投資物業規模達950萬平方米。購物中心方面，已開業萬象城/萬象天地22個，萬象匯/五彩城13個，儲備項目48個。此外，輸出購物中心項目27個，其中在營項目18個，儲備項目9個。

在保持購物中心競争力的同時，華潤置地對寫字樓的投資也在增長。近年來，随着核心城市産辦需求上升，以及自身對分散風險和獲取穩定現金流的要求，寫字樓業務也逐漸成為了華潤置地發展的重點方向。

如若觀察近年來華潤置地在寫字樓方面的發展，可以發現其戰略發生了調整。2016-2018年，華潤置地在建及拟建的寫字樓總樓面面積分别為165.22萬平方米、257.57萬平方米、229.15萬平方米，在營的寫字樓總樓面面積分别為40.70萬平方米、50.19萬平方米，63.29萬平方米。

數據顯示，華潤置地寫字樓的在營總樓面面積逐年穩步上升，在建和拟建的總樓面面積更是在幾年間增加了近70萬平方米。換而言之，未來幾年計劃入市的寫字樓體量将呈現倍速增長。

數據來源：華潤置地2015-2018年年報，觀點指數整理

雖然寫字樓業務目前在商業部分的貢獻遠不如購物中心，甚至稍遜于酒店業務，但不可否認的是，華潤對其今後的發展寄予厚望。

從商業地産領域的布局傾向來看，購物中心一直以來都是華潤置地發展的重點，在商業部分占據絕對優勢。此外，寫字樓也成為了其希冀的“未來”，未來幾年可能會迎來較快增長。

主攻一二線城市

自1994年開始接觸商業地産，華潤置地就在上世紀開發了包括上海華潤時代廣場、北京華潤大廈、北京鳳凰城等地標商業項目，但真正确立在商業地産領域的地位，還是因為2004年開業的深圳萬象城。

即便在15年後的今天，深圳萬象城仍是華潤置地商業地産項目的代表之作，它的成功，也為華潤發展商業提供了範本。通過總結深圳萬象城的成功經驗，華潤置地開始走上了把萬象城模式復制到其他城市的道路，並且也獲得了不俗的成績。

據2018年年報數據顯示，在華潤置地已有的商業項目中，表現比較出彩的有：深圳萬象城、杭州萬象城、沈陽萬象城、成都萬象城、南甯萬象城。其中，深圳萬象城2018年的租金收入為10.17億元，估值為90.32億元，租金和估值都幾乎是其他城市萬象城的2倍之多，表現優異。此外，杭州、沈陽、南甯等地的萬象城租金均超5億元，估值在35-47億元之間。

數據來源：華潤2018年年報，觀點指數整理

在華潤置地目前的商業項目中，深圳萬象城無疑具有絕對的霸主地位，那麼與其他的房地産企業的商業項目相比，深圳萬象城又處在什麼水平呢？

數據來源：各企業2018年年報，觀點指數整理

從上圖數據可以看出，2018年深圳萬象城的租金雖不如上海恒隆廣場，但破10億元的租金收入和将近10%的同比增長率在行業中還是處于較高水平。

在深圳萬象城保持行業優勢的同時，華潤置地也在加速購物中心在其他城市的布局。截止2019年6月30日，華潤置地自持購物中心為35個，加上下半年預計開業的8個，預計年底将達到43個。

數據來源：公開信息披露，觀點指數整理

就地區分布來看，下半年開業的購物中心從北到南均有分布，其中江蘇省最多，為3個；從城市布局來看，主要集中在二線城市，其中以長三角地區居多。

這些逐年增加的購物中心背後，其實是華潤置地為其商業地産的未來發展規劃藍圖。在商業地産發展上，華潤置地一直都将核心一二線城市作為其主要陣地，主要采取從一線城市進入，再逐漸向典型二線城市鋪開的方式。

據2018年年報數據顯示，截止2018年12月31日，華潤置地的在營商業項目達35個，分布于25座城市，當中一線城市有3座，二線城市有14座，一二線商業地産建築面積占比合計77.62%。

目前，華潤置地在一二線城市的傾向化商業布局已初見雛形。但在商業地産競争日趨激烈的當下，華潤置地能否在占領市場的同時，又能消化日益多樣化的消費需求呢？這依然是待解的一個問題。

商業拆分節點漸近？

在房地産行業，對一些比較知名的、特别是有自己成熟産品線的企業來說，拆分商業闆塊甚至是走上資産證券化道路並不罕見，而且似乎是一條謀求長久穩定發展的必經之路。

對房企本身而言，商業拆分上市一方面有利于獲取更多的資金，擴大自身規模；另一方面，能夠有更多獨立發展的空間，提升産品影響力。華潤置地作為商業地産行業的佼佼者，未來拆分上市似乎合情合理。

實際上，2016年，華潤置地就确立了了“2+X”的商業模式，即在繼續堅持銷售物業及投資物業兩大主營業務基礎上，積極拓寬購物中心+互聯網生态體繫建設、物業服務、老年地産、海外地産等其他業務發展模式。

而商業地産無疑是其中發展的重點之一。2017年6月，華潤置地邁出了商業地産業務獨立發展第一步。對組織架構進行大調整，把商業地産事業部從開發業務中分出來，並将其調整為一級組織機構，形成了總部大區-項目-商業地産的三級管控組織。

近年來，關于華潤置地的商業拆分或者證券化的問題也層出不窮，大家都在關注這個房地産企業未來會走上什麼樣的道路？未來，華潤置地會不會拆分上市，什麼時候拆分上市，現在這些還是個未知數。“未來資産證券化或者分拆的時點越來越近。”或許從管理層的回應來看，至少可以知道這個時點已經不遠了。

原報告 | 敏于數，追本溯源，解讀地産深層次脈絡。笃于行，揭行業整體發展規律。