香港傳真 | 盤旋在合景泰富、龍湖項目上空的焦慮

ONE

香港房地産市場似乎較少喊出“金九銀十”的口号，但對于銷售節點的把握，兩地卻表現出驚人相似。

據不完全統計，進入9月份，香港預計有包括中信泰富、新鴻基地産、高銀等發展商旗下四個新項目齊推，提供逾2000夥單位，這被當地市場解讀為“熾熱”的信号。

9月10日，合景泰富與龍湖合作開發的香港啟德坊二期項目“尚·珒溋”，也借勢向媒體開放。項目總占地約9721平方米，建築面積約5.3萬平方米，其中二期計劃計劃提供667夥，標準單位包括六種戶型，涵蓋一房至四房，面積介乎332-1072呎；其中三房占比最多，達47.9%。

這是合景泰富在香港布局的第二個項目，該公司于2017年5月聯合龍湖以總價72.3億港元競得啟德一宗住宅用地。2017年2月，合景泰富還聯合龍光地産斥資168.55億港元投得香港鴨脷洲宅地。那段時間内房企在香港攻城略地，一時風光無兩。

如今時隔兩年，合景泰富和合作夥伴迎來了收獲季節。今年2月消息，項目于1月申請預售樓花同意書，預計可于年中推出，提供667夥。但無論是合景泰富還是龍湖，在2019年半年報中鮮有披露該項目相關銷售情況。

在合景泰富的銷售版圖中，香港尚·珒溋項目占據了一定地位。它連同杭州臨平項目、蘇州太湖新城項目、無錫天宸悅府、廣州朗雲花園等20個項目，是下半年預計推售的重要資源，合景泰富預計下半年内可售貨值達人民币1000億元。

因此並不難理解，雙方公司的營銷團隊在推介尚·珒溋時，頻頻提及項目附近的啟德河景、啟德地鐵站、雙入口設計、戶型多樣性等亮點的目的。

觀點地産新媒體現場了解，合景泰富集團市務及營銷總監(香港及海外)張詩韻指，冀望臨近中秋節開放示範單位，主要為展示項目的設計等；龍湖集團香港項目營銷總監黃少鴻則表示，項目短期内會上載售樓書，有機會月内推售。他們多次表達類似“對項目有信心”的觀點。

對于項目定價，上述團隊卻始終守口如瓶。無論與會媒體如何提問，他們均以“視乎市場情況再決定”應付。

TWO

定價策略始終是圍繞在啟德尚·珒溋項目推介會上的高頻詞之一，反映出房價依然是房地産最敏感的元素。過去幾個月香港社會性因素的影響，也加劇了媒體對“是否降價”的關注。

觀點地産新媒體了解，在現場，有媒體追問項目團隊，“市場情況”是指何種情況？待黃少鴻回答繫指“短期内其他競争對手推盤”後，他們索性抛出那個疑問：“最近社會事件是不是對開價有影響？”

對此，黃少鴻一開始有意回避，片刻之後才回復：“香港始終地少人多，供應量比較少。”他轉而強調：“我們對（項目）前景也非常有信心。”

類似的問題也被抛給了張詩韻，她從買房的低頻高價屬性分析稱，置業是一種長期考慮，當中要考慮到一些經濟因素、個人負擔能力、項目戶型、項目位置等因素，因此不能局限地看今日狀況。

張詩韻同樣試圖傳遞信心：“現時最影響買家判斷的是息口問題，息口現在是在減息周期，可以預示中長期都是一個低息的環境，對于買家部署自己的安排有一定幫助。”

今年下半年，美聯儲宣布調低0.25厘，為逾10年來首次減息。當時香港美聯物業方面表示，雖然預期香港今次未會跟減，但低息環境将進一步延長，對樓市起支持作用。

至于目前的香港樓市，尚·珒溋項目團隊仍表達了看好的态度。張詩韻回應稱，香港樓市從1月起連升五個月，最近兩個月只是輕微下跌。她認為市場需要合适的調整才适合長線發展，否則很快出現斷層的負擔能力。

張詩韻進而回應，香港1-7月一手房大概是1.8萬宗成交，二手房也有2.6萬宗成交，這和過往沒有相差太遠。現時投資者較為謹慎，但市場上仍存在用家的需求，所以對于整體市場不會有太憂慮的情緒。

此前8月份合景泰富中期業績會上，該公司主席孔健岷也表達過類似觀點：香港整體需求比較大，近期樓市雖然價格有所調整，但推盤還OK，樓市還是不錯的。

在推介會的最後，尚·珒溋項目團隊終于正面回應媒體關于定價的問題：“其實不一定是定價便宜就能促成成交，要視乎當時的供應量，以及合乎當時的市價。”

THREE

合景泰富、龍湖團隊並不是唯一表達樂觀情緒的群體，其它推盤的發展商近期亦有相似表态。

9月4日，高銀金融集團市場策略及銷售總監陳秀賢表示，香港社會氣氛問題等屬于短暫性，旗下何文田豪宅項目不久後将推出市場；9月9日，宏安地産執行董事鄧灏康同樣表示，香港住宅剛性需求強勁，樓價料平穩發展。

但持謹慎甚至相對悲觀态度的案例亦不在少數。8月份，包括長實旗下波老道21号豪宅項目，新鴻基地産旗下港島西半山豪宅陸續暫緩推盤。在該月内的中期業績會上，某千億房企董事局副主席兼執董甚至慶幸地表示，公司旗下的香港項目並未在今年推盤。

仲量聯行指，全球宏觀經濟環境不明朗，加上香港社會氣氛，影響房地産市場氣氛，下半年推盤速度有所放緩，7月和8月合共只有4個全新樓盤登場。中原地産發布數據稱，8月份香港十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得165宗，創2019年以來新低，總值13.57億港元，創2019年次低。

按照市場預測，下半年香港最多有1.6萬夥新盤單位推出，料會審慎定價。這種預測很快在發展商的推盤策略上顯露部分端倪。

觀點地産新媒體了解到，在合景泰富、龍湖尚·珒溋項目推介的同日，9月10日，新鴻基地産旗下匯玺第5期公布首張價單，定價767萬港元至5041.9萬港元，價單呎價24,985-33,324港元，90天即供最高20%折扣。新鴻基另提供現金回贈或家具優惠。

粗略計算，新鴻基匯玺第5期折後單價19,988港元至26,659港元，該價格較2018年8月匯玺第3期重推時2.17-2.88萬港元為低。

對此新鴻基地産副董事總經理雷霆回應稱，近期樓市稍為放緩，所以将匯玺III預期價錢調低，與兩年前匯玺II首批價錢相若。他還重申，項目是合理價錢推盤。

FOUR

一些第三方機構對2019年全年樓市的預測，在嚴謹的同時仍透露悲觀氣息。

9月10日，戴德梁行發表對香港住宅及物業投資市場的相關報告。觀點地産新媒體了解，該機構大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，第三季度香港樓市轉差，住宅成交量價齊跌至接近首季的水平，6-8月每月的成交宗數均少于5000宗，較5月份的8208宗明顯減少，原因主要是“内憂外患的影響”。

戴德梁行預計，在市場氣氛趨向審慎的背景下，9月住宅成交量将維持在大約4500宗的水平，其中二手成交的跌幅會較一手明顯。

陶汝鴻甚至抛出了一個斷定樓市繼續下行的預測——

“供應量落後于預期及息口低企，對仍對樓價有支持作用；但外圍因素及社會氣氛影響下，後市樓價有下滑趨勢，若社會情況持續，料年底前樓價将再跌5-10%，令全年樓價升0-5%。”

萊坊高級董事及估價及咨詢主管林浩文，同樣向觀點地産新媒體分享了自己的研究成果：“以近日社會情況及市況計，估計未來數月會向下調整約5%，但2019全年仍有少許升幅。”

在市場受限的情況下，發展商的推盤策略陸續集中在剛需層面。林浩文表示，估計發展商未來數月主要推中小型單位為主，未來幾個月一手表現仍會比較突出，占整體成交3-4成。但2019年全年一二手成交量只有約5.8萬宗，中産會面臨較多不穩定因素。

至于豪宅，他認為仍需等一段時間，市場才能逐步消化。他續指，香港發展商一般負債很低，不着急推出市場。

觀點地産新媒體了解，除了上文所提長實、新鴻基旗下豪宅，此前合景泰富也宣布旗下鴨脷洲項目推遲至明年入市。該項目是合景泰富與龍光打造的豪宅項目，今年初曾預計最快于3月申請預售，預料提供約300夥。