香港傳真 | 盤旋在合景泰富、龍湖項目上空的焦慮

观点地产网

2019-09-11 00:37

  • 合景泰富、龍湖團隊并不是唯一表達樂觀情緒的群體,其它推盤的發展商近期亦有相似表态。

    ONE

    香港房地産市場似乎較少喊出“金九銀十”的口号,但對于銷售節點的把握,兩地卻表現出驚人相似。

    據不完全統計,進入9月份,香港預計有包括中信泰富、新鴻基地産、高銀等發展商旗下四個新項目齊推,提供逾2000夥單位,這被當地市場解讀為“熾熱”的信号。

    9月10日,合景泰富與龍湖合作開發的香港啟德坊二期項目“尚·珒溋”,也借勢向媒體開放。項目總占地約9721平方米,建築面積約5.3萬平方米,其中二期計劃計劃提供667夥,标準單位包括六種戶型,涵蓋一房至四房,面積介乎332-1072呎;其中三房占比最多,達47.9%。

    這是合景泰富在香港布局的第二個項目,該公司于2017年5月聯合龍湖以總價72.3億港元競得啟德一宗住宅用地。2017年2月,合景泰富還聯合龍光地産斥資168.55億港元投得香港鴨脷洲宅地。那段時間内房企在香港攻城略地,一時風光無兩。

    如今時隔兩年,合景泰富和合作夥伴迎來了收獲季節。今年2月消息,項目于1月申請預售樓花同意書,預計可于年中推出,提供667夥。但無論是合景泰富還是龍湖,在2019年半年報中鮮有披露該項目相關銷售情況。

    在合景泰富的銷售版圖中,香港尚·珒溋項目占據了一定地位。它連同杭州臨平項目、蘇州太湖新城項目、無錫天宸悅府、廣州朗雲花園等20個項目,是下半年預計推售的重要資源,合景泰富預計下半年内可售貨值達人民币1000億元。

    因此并不難理解,雙方公司的營銷團隊在推介尚·珒溋時,頻頻提及項目附近的啟德河景、啟德地鐵站、雙入口設計、戶型多樣性等亮點的目的。

    觀點地産新媒體現場了解,合景泰富集團市務及營銷總監(香港及海外)張詩韻指,冀望臨近中秋節開放示範單位,主要為展示項目的設計等;龍湖集團香港項目營銷總監黃少鴻則表示,項目短期内會上載售樓書,有機會月内推售。他們多次表達類似“對項目有信心”的觀點。

    對于項目定價,上述團隊卻始終守口如瓶。無論與會媒體如何提問,他們均以“視乎市場情況再決定”應付。

    TWO

    定價策略始終是圍繞在啟德尚·珒溋項目推介會上的高頻詞之一,反映出房價依然是房地産最敏感的元素。過去幾個月香港社會性因素的影響,也加劇了媒體對“是否降價”的關注。

    觀點地産新媒體了解,在現場,有媒體追問項目團隊,“市場情況”是指何種情況?待黃少鴻回答系指“短期内其他競争對手推盤”後,他們索性抛出那個疑問:“最近社會事件是不是對開價有影響?”

    對此,黃少鴻一開始有意回避,片刻之後才回複:“香港始終地少人多,供應量比較少。”他轉而強調:“我們對(項目)前景也非常有信心。”

    類似的問題也被抛給了張詩韻,她從買房的低頻高價屬性分析稱,置業是一種長期考慮,當中要考慮到一些經濟因素、個人負擔能力、項目戶型、項目位置等因素,因此不能局限地看今日狀況。

    張詩韻同樣試圖傳遞信心:“現時最影響買家判斷的是息口問題,息口現在是在減息周期,可以預示中長期都是一個低息的環境,對于買家部署自己的安排有一定幫助。”

    今年下半年,美聯儲宣布調低0.25厘,為逾10年來首次減息。當時香港美聯物業方面表示,雖然預期香港今次未會跟減,但低息環境将進一步延長,對樓市起支持作用。

    至于目前的香港樓市,尚·珒溋項目團隊仍表達了看好的态度。張詩韻回應稱,香港樓市從1月起連升五個月,最近兩個月隻是輕微下跌。她認為市場需要合适的調整才适合長線發展,否則很快出現斷層的負擔能力。

    張詩韻進而回應,香港1-7月一手房大概是1.8萬宗成交,二手房也有2.6萬宗成交,這和過往沒有相差太遠。現時投資者較為謹慎,但市場上仍存在用家的需求,所以對于整體市場不會有太憂慮的情緒。

    此前8月份合景泰富中期業績會上,該公司主席孔健岷也表達過類似觀點:香港整體需求比較大,近期樓市雖然價格有所調整,但推盤還OK,樓市還是不錯的。

    在推介會的最後,尚·珒溋項目團隊終于正面回應媒體關于定價的問題:“其實不一定是定價便宜就能促成成交,要視乎當時的供應量,以及合乎當時的市價。”

    THREE

    合景泰富、龍湖團隊并不是唯一表達樂觀情緒的群體,其它推盤的發展商近期亦有相似表态。

    9月4日,高銀金融集團市場策略及銷售總監陳秀賢表示,香港社會氣氛問題等屬于短暫性,旗下何文田豪宅項目不久後将推出市場;9月9日,宏安地産執行董事鄧灏康同樣表示,香港住宅剛性需求強勁,樓價料平穩發展。

    但持謹慎甚至相對悲觀态度的案例亦不在少數。8月份,包括長實旗下波老道21号豪宅項目,新鴻基地産旗下港島西半山豪宅陸續暫緩推盤。在該月内的中期業績會上,某千億房企董事局副主席兼執董甚至慶幸地表示,公司旗下的香港項目并未在今年推盤。

    仲量聯行指,全球宏觀經濟環境不明朗,加上香港社會氣氛,影響房地産市場氣氛,下半年推盤速度有所放緩,7月和8月合共隻有4個全新樓盤登場。中原地産發布數據稱,8月份香港十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得165宗,創2019年以來新低,總值13.57億港元,創2019年次低。

    按照市場預測,下半年香港最多有1.6萬夥新盤單位推出,料會審慎定價。這種預測很快在發展商的推盤策略上顯露部分端倪。

    觀點地産新媒體了解到,在合景泰富、龍湖尚·珒溋項目推介的同日,9月10日,新鴻基地産旗下匯玺第5期公布首張價單,定價767萬港元至5041.9萬港元,價單呎價24,985-33,324港元,90天即供最高20%折扣。新鴻基另提供現金回贈或家具優惠。

    粗略計算,新鴻基匯玺第5期折後單價19,988港元至26,659港元,該價格較2018年8月匯玺第3期重推時2.17-2.88萬港元為低。

    對此新鴻基地産副董事總經理雷霆回應稱,近期樓市稍為放緩,所以将匯玺III預期價錢調低,與兩年前匯玺II首批價錢相若。他還重申,項目是合理價錢推盤。

    FOUR

    一些第三方機構對2019年全年樓市的預測,在嚴謹的同時仍透露悲觀氣息。

    9月10日,戴德梁行發表對香港住宅及物業投資市場的相關報告。觀點地産新媒體了解,該機構大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示,第三季度香港樓市轉差,住宅成交量價齊跌至接近首季的水平,6-8月每月的成交宗數均少于5000宗,較5月份的8208宗明顯減少,原因主要是“内憂外患的影響”。

    戴德梁行預計,在市場氣氛趨向審慎的背景下,9月住宅成交量将維持在大約4500宗的水平,其中二手成交的跌幅會較一手明顯。

    陶汝鴻甚至抛出了一個斷定樓市繼續下行的預測——

    “供應量落後于預期及息口低企,對仍對樓價有支持作用;但外圍因素及社會氣氛影響下,後市樓價有下滑趨勢,若社會情況持續,料年底前樓價将再跌5-10%,令全年樓價升0-5%。”

    萊坊高級董事及估價及咨詢主管林浩文,同樣向觀點地産新媒體分享了自己的研究成果:“以近日社會情況及市況計,估計未來數月會向下調整約5%,但2019全年仍有少許升幅。”

    在市場受限的情況下,發展商的推盤策略陸續集中在剛需層面。林浩文表示,估計發展商未來數月主要推中小型單位為主,未來幾個月一手表現仍會比較突出,占整體成交3-4成。但2019年全年一二手成交量隻有約5.8萬宗,中産會面臨較多不穩定因素。

    至于豪宅,他認為仍需等一段時間,市場才能逐步消化。他續指,香港發展商一般負債很低,不着急推出市場。

    觀點地産新媒體了解,除了上文所提長實、新鴻基旗下豪宅,此前合景泰富也宣布旗下鴨脷洲項目推遲至明年入市。該項目是合景泰富與龍光打造的豪宅項目,今年初曾預計最快于3月申請預售,預料提供約300夥。

    撰文:鐘凱 黃子慢    

    審校:武瑾瑩



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