新力珠三角借力 赴港IPO途中入局羊城百億舊改

观点地产网

2019-09-11 00:10

  • 作為“年輕”的外來房企,參與羊城百億舊改顯然是新力布局珠三角重要的一步棋。

    觀點地産網 最近,位于廣州增城一項投資額高達196億的舊改,有了新的動态。

    早于去年6月,廣州榮和房地産有限公司曾拟投資196億元于增城區新塘新墩南安村,打造占地面積約23.85萬平方米的項目。

    而近日有報道稱,最新工商信息顯示,榮和房地産的法人股東發生變更,即最大出資人變為新力海石房地産開發(廣州)有限公司(持股95%),其背後為新力地産集團有限公司。也就是說,股權變更後,新力地産将接手該項目,并成為最主要的參與者。

    新力可以稱作是行業的一匹“黑馬”,從成立到現在9年的時間内,進行規模的大力擴張,憑借強勁的增長勢頭,後來居上。2010年新力于江西南昌起步,随後紮根江西,直到2017年将總部搬到上海,顯現出其做大規模的雄心。

    5月份,新力向港交所遞交的一紙招股書,讓人們開始注意到這家房企。有消息人士透露,如進展順利,新力将于年内登陸港交所,遲一些預計于2020年初完成上市。

    作為“年輕”的外來房企,參與羊城百億舊改顯然是新力布局珠三角重要的一步棋。

    入局羊城百億舊改

    根據《廣州榮和房地産建設項目環評報告公示》,新力參與的舊改地塊位于增城新塘西北部,陳家林路西側,南面150米處便是大盤翡翠綠洲。該項目占地面積約23.85萬平,不計算容積率建築總面積為34.35萬平,綠地率30%。

    根據規劃,項目将由43棟33層和6棟34層的高層洋房組成,總戶數6308戶,居住人口超2萬人;并将配建小學、幼兒園、社區衛生服務站、文化活動室、健身設施、肉菜市場、公交首末站以及泳池、老年之家等公共設施。

    另外,其商業主要為底層商鋪,面積約5554平方米,不會設KTV、電影院、購物商場等娛樂設施配套。

    據可靠消息透露,該項目明年1-2月份将開放示範區。這也是繼翡翠綠洲、碧桂園鳳凰城之後,陳家林闆塊迎來的又一個高端住宅項目。

    入局增城的舊改,新力看中的是廣州土地市場的未來發展,以及地塊後續強勁升值的潛力。新力相關人士對觀點地産新媒體表示,“大灣區是公司的主力戰場之一,該地塊相當于公司在華南地區的一個标杆性大盤,未來将會匯集最重要的力量去做這個項目。”由此可見新力對其重視程度。

    新力在珠三角的布局從16年開始,彼時新力成立深莞惠城市公司,“以深圳為中心的珠三角區域”成為其核心布局的四大區域之一,其中惠州是布局項目最多的城市。僅用兩年時間,惠州項目便從0盤擴大到22盤。

    2017年,新力進入廣州,接連拿下南沙、花都、肇慶、清遠等7宗地塊。2018年5月,新力在廣州舉辦首場品牌發布會,多個項目集體亮相。

    現在新力參與增城舊改,有聲音則認為,舊改項目是一塊“難啃的骨頭”,其開發周期長、拆遷難度大、進度不可控、充滿不可預見性,對于資金實力、經驗不足的房企來說,難度和風險都很大。顯然這對于“年輕”的外來者新力地産來說,無疑有着巨大的挑戰性。

    其中,資金便是最大的考驗。目前,有市場專業人士對高達“196億元投資額”的傳言表示存疑,而具體的投資額是多少,新力地産方面則是以“不方便透露”回應。

    另外,也有市場人士直言,稱“盡管項目具有一定挑戰,但新力具有去化率高、快周轉的特點,且向來在項目上追求樹立标杆,把這塊骨頭啃下來也不是沒有可能。”

    做大規模的新力地産

    參與舊改項目的新力地産對增城并不太熟悉。

    2011年其推出的第一個項目“南昌帝泊灣”,驚豔江西地産圈,由此在江西有了一席之地,并逐漸站穩腳跟。此後五年,新力一直深耕南昌及江西市場,成為本土最大的房地産開發商。随後布局珠三角,重倉的城市則為惠州。

    不過,因為布局的集中和單一,盡管發展速度驚人,新力地産在行業内并不算起眼。直到5月24日,新力地産向港交所呈交招股書,人們看到了這家中小房企僅成立九年之久,便頗有沖刺資本市場的勢頭,不禁對它充滿好奇。

    一方面,其增長勢頭十分強勁。根據觀點指數發布的《2019年1-8月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單》,新力年内的銷售額為651億元,位列第32位。其于2016年進入行業百強,2017年随即進入行業40強,成為地産後黃金時代中發展最快的一家房企。

    另一方面,快速的規模擴張充分可見其發展壯大的“決心”。截至2019年3月31日,新力旗下有101個項目,覆蓋10個省24個城市,主要在江西省、大灣區以及長三角地區,總土地儲備約為1480萬平方米。

    不過,大規模的激進增長難免負債攀升,随之帶來資金壓力,企業風險上升。對此,新力管理層曾表示,新力在惠州、南昌等地的擴張最主要是通過收并購的方式。“當一手土地已經沖高的時候,為适當控制投資規模,尋找合作方,再分享新力的品牌溢價是更為合适的拿地方式。”通過合作開發,不僅可以有效整合項目資源,也可以降低拿地成本。

    觀點地産新媒體查閱目前其已遞交的招股書,發現在新力規模快速做大的2016-2018年,其淨利潤分别為1.31億元、2.78億元及5.55 億元,淨利率分别為5.89%、5.30%和6.59%,處在行業内較低水平。

    當下,高杠杆模式給新力的财務資源造成了較大壓力。2016年-2018年,其淨資本負債比率分别達到190%、270%、240%。而财務成本則達到0.99億元、3.17億元和4.26億元,一度超過淨利潤總額。

    如此看來,作為外來者和後來者,新力能否經得住羊城舊改的挑戰,并助其順利登上資本市場,還要等待時間的檢驗。

    撰文:林海研    

    審校:武瑾瑩



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