重磅發布 | 觀點指數·2019年1-8月中國房地産企業銷售金額TOP100

再進一步 跨千億門檻房企達19家

6月份年中大戰的硝煙剛剛平息，給房企留下了7-8月兩個月的修整期。但在揮手告别8月份後，留給房企繼續“休養生息”的時間就不多了，因為“金九銀十”就在眼前。

觀點指數·2019年1-8月中國房地産企業銷售金額TOP100榜單數據顯示，8月單月，TOP100房企銷售金額為7718億元，較7月9598億元，減少了1880億元。1-8月TOP100房企總銷售額為71290 億元，較上年同期62380億元，增加8910億元，同比增加14.28%，增幅比1-7月放緩。

TOP4房企依然為碧桂園、萬科、恒大、保利，排名穩定，保利作為TOP4的“守門人”與第五名的差距為44億元，與上個月的378億元相比，差距逐漸縮小。

來到8月份，銷售金額跨千億門檻的房企來到了19家，較上月多了3家，分别為金科、金茂和綠城，而與上年同期相比則增加了6家。

從數據來看TOP5、TOP10、TOP30、TOP50的門檻都有上漲，TOP5、TOP10的門檻分别來到了3056億及1476.2億元，比上年同期分别增長15.02%和12.14%，相對穩定，但TOP30、TOP50、TOP100的門檻卻已經分别比上年同期增長19.00%、27.87%和71.93%。

數據來源：觀點指數整理

可以發現，頭部房企銷量及增長速度與往年差距不大，反映他們在行業高度集中的現實下，更加追求穩定發展，對銷售規模增長相對謹慎。

但是，對于中小房企來說，沖規模的情況則尤為普遍，一是他們自身銷量基數偏低，因此有比較大的增長空間；二是中小房企融資渠道窄、融資成本相較于頭部房企更高，必須更加依賴銷售回款來補充資金鍊。

到位資金增速放緩，土拍市場維持謹慎

自5月份銀保監會下發23号文以來，政府對房地産的調控越來越聚焦于房企的融資端。

政策監管陸續有來，比如對信托貸款進行窗口指導、要求房企發行外債只能用于置換未來一年内到期的中長期境外債務，以及嚴禁消費貸款違規用于購房等等，本輪監管調控不僅關注了傳統銀行信用渠道，還囊括了信托和海外債在内。

風雨欲來，多項調控政策威力逐步顯現。1-7月房地産開發企業本年到位資金為99,800.46億元，累計同比增速為7%，較1-6月下跌0.2%，這是自今年5月起連續3個月下跌。

其中，國内貸款15,377.4億元，增長9.5%；利用外資61億元，增長83.6%；自籌資金31,031.63億元，增長2.8%；定金及預收款33,980億元，增長9.6%；個人按揭貸款15,198億元，增長11.3%。

來源：國家統計局、觀點指數整理

房企在國内融資收緊的情況下，更多地奔赴海外融資，然而7月12日，國家發改委印發了《關于對房地産企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，提出房企發行外債只能用于置換未來一年内到期的中長期境外債務。除此之外，這則通知還明确了外債融資的具體用途，防止過多的資金流入房地産開發項目，刺激市場熱度。

不僅如此，由于受到中美貿易戰的不明朗因素影響，人民币匯率持續承壓，美元兌人民币匯率更于8月5日破“7”，對于已經大量發行海外債的房企來說更是雪上加霜，未來還本付息的成本提高，将給房企資金鍊造成影響。

受此影響，據觀點指數統計，僅8月單月，已有6筆房企海外融資被提前贖回。

融資收緊了，房企在土拍市場上就變得更加謹慎了。7月單月，全國成交土地建設用地面積15,729.19萬平方米，同比下降15.04%，但環比上漲7.37%；成交土地宗數為4770宗，同比下降14.50%，但環比上漲9.1%。

反映土拍市場雖然較上個月有所回暖，但各房企依然保持謹慎拿地的觀點，比起年初的攻城略地，下半年房企的拿地步伐将維持在低速水平。

數據來源：觀點指數整理

投資增長失速，銷售也遇冷

接連的融資收緊信号，使得長期高杠杆運營的房企在資金上開始抓襟見肘，不少房企開始表示将在2019年下半年減少土地市場上的動作，更加聚焦于推盤去化，例如某房企開啟了7.8折的促銷活動。

反映在投資上，1-7月房地産開發投資完成額72,843億元，同比增長10.6%，較1-6月下跌0.3%，連續3個月下跌。7月單月房地産開發投資完成額為11,234億元，同比增長8.49%，環比下降27.68%，但與去年同比增長13.16%的數據也相差甚遠，增速持續下降。

來源：國家統計局、觀點指數整理

在融資遇冷情形下，無論是為了加快回籠資金的步伐，還是為了達成年初定下的銷售目標，在土地市場上收縮戰線，銷售上加速推盤去化，無疑都将成為大部分房企的必然選擇。

然而房地産買賣是撮合交易，盡管房企們促銷意願強烈，但消費者對此卻反映冷淡。

根據觀點指數統計，8月單月TOP100房企銷售金額為7718億元，環比下降19.58%，下降速度雖有所放緩，但仍處于低位。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

而從整體市場來看，1-7月商品房銷售面積累計值為88,783萬平方米，同比減少1.30%，較上月同比上升0.50%，但比上年同期累計同比增長4.20%的成績下跌，仍相差巨大。截止2019年7月，今年商品房銷售面積的累計同比增長已經連續7個月為負。

因此，各房企在未來數月如何在營銷上下功夫，是否降價促銷給購房者讓利都是一個關注點。