觀點直擊 | 葛一暘：大發快跑（實錄）

觀點地産網 上市未滿一年，大發地産交出的2019年半年财報中，各項指標都呈現出大幅增長，像一匹快速奔跑的馬。

不過，大發地産董事長葛一暘似乎沒有太多笑容，兩旁坐着首席執行官廖魯江、首席運營官冷俊峰、還有兩位新上任集團首席财務官羅俊和上市公司CFO黃展鴻。

可以看出，剛剛邁入資本市場的大發地産，率先完成了一輪人才團隊建設以支撐其快速發展的節奏。

今年以來，大發地産廣發“英雄帖”，招攬了大批職業經理人加入。與此同時，其在融資、拿地層面也表現出較高的積極性。

在完成上市之後，大發地産先後發行了2筆美元債，但其融資成本依舊沒有明顯改善。4月26日發行的1.2億美元私募債融資利率為13.50%；7月5日發行的1.8億美元優先票據融資利率為12.88%。

“快”，是大發地産現階段的代名詞。

在葛一暘看來，拿地後的快速啟動、快速開盤、快速去化，這樣才能真正保障大發在未來發展過程中既可持續又可高成長，而且能夠使投資人獲得高質量的回報。

因此，大發地産上半年實現了71億的銷售額，業績增長41%，銷售面積58萬平米，同比增長133%。

從報表看，上半年大發地産的營業收入和利潤均創新高。其中營業收入、毛利、EBITDA等指標比去年同期大幅增長，營業收入2019年上半年達到了39.7億元，毛利9.6億元，EBITDA是8.8億元，淨利潤達到了3.24億元。

另一方面，大發地産加快投資步伐，上半年投資69億元新增13宗土地，土地儲備增加128萬平米，占總土儲的30%。

值得一提的是，高達97%的投資銷售比，足以表達大發地産做大規模的野心。上半年土地投資金額與其銷售額71億基本持平。

“在全年拿地計劃中上半年将近完成超過一半，也為今年下半年供貨貨值和明年上半年可提供市場銷售的貨值。”

快周轉是保證現金流快速回籠的基礎，大發地産的周轉策略按照：三個月開工、六個月開盤，10個月現金流回正。

對于下半年的計劃，葛一暘表示，一是強調項目快速供貨，二是要追求相對高利潤的項目，並認為下半年有機會獲取項目。

然而，快周轉的另一面，葛一暘對于市場和土地的判斷十分謹慎。在談到投資拿地時，葛一暘時常會把“甯願錯過，不願拿錯”挂在嘴邊，小心謹慎的心态可見一斑。

今年三月份，大發地産設定了160億的銷售目標，目前已完成了44%。按照大發地産的計劃，下半年将推貨150億，只要達到60%的去化率就可以完成全年目標。

當被問及如何保證利潤率時，葛一暘表示，大發一直堅持做快項目，相對的銷售單價比較高，獲取土地的成本相對比較低，這是一個正常的邏輯。在利潤率上，加上85%去化率的周轉速度就能保證整體利潤。

此外，截止目前，大發地産已售未結的80萬平方米，貨值100億左右。今年上半年已經40億，80多億會在2019年進入結轉，這對今年年底的結轉是非常有利的保障。

除了快周轉，大發地産也加大了合作的力度。今年上半年與金科、上坤等企業簽署了戰略合作，實現優勢互補，風險共擔。

以下為大發地産集團有限公司2019年中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：公司在2019年上半年的土儲新增了13個項目，土儲面積128萬方，公司在今年下半年土儲的計劃是怎樣的？或者有什麼新計劃進入的區域？

葛一暘：上半年基本上已經完成了總的土地投資69億，權益在一半左右，整體全年拿地計劃中将近完成超過一半，這樣超過一半以上的投資後，充分儲備了今年下半年供貨貨值和明年上半年可提供市場銷售的貨值。

下半年投資計劃我們認為要基于當下的行情、當下的政策和經濟的整體面，不斷地去探索市場、監控市場，在合适的機會去投資一些高質量的項目。

我認為這在下半年投資策略中會非常重要，追求高質量項目是大發下半年投資的目標，我們也希望在下半年投資計劃過程中，既完成投資任務，又可以謹慎的進行投資項目的篩選，嚴格按照大發的投資標準獲得高質量項目，這是下半年主要強調的。

所以，下半年強調的項目一是快速供貨，二是一定要追求相對高利潤的項目，我們認為下半年有足夠的機會提供項目獲取機會。

廖魯江：區域還是按照1+5+X的方式布局，主要是長三角的區域，還有那5大區域是投資的重點，我們每天都有監控，能做到一個不漏。

下半年也會有一些窗口期，我們要做到在這個時候審慎、争取不錯的機會。

在這幾個重點城市當中要做到這一點，其它區域我們也會重點關注，保證公司穩健的經營的前提下擴展拿地。

現場提問：公司買地的目標毛利率和淨利潤率、内部回報率是多少？能否講述一下公司預計下半年的銷售情況和全年銷售合約的達標情況？

廖魯江：我說一下毛利率和回報率的問題，以目前情況來看，我們希望毛利率在25%以上，投資的時候選擇淨利潤率目前看城市等級不同，希望在8%以上，個别在10%以上，IRR内部收益率是15%以上，這是投資和選擇的目標。

冷俊峰：銷售目標上半年實現了71億，下半年目標預計達到90億以上，全年目標基本設定160億以上，目標非常有信心，主要來源于幾點：

第一，貨量足夠支撐，下半年還要推貨150億，7、8月份已經實現了30億供貨，9月份實現50億供貨，10月份是40億供貨。

也就是說，在7-10月還有120億供貨，120億供貨可能有三到四個月的銷售期，按60%去化率達到60億，加上上半年結轉庫存30億，大概有60%的去化率，加上11、12月份在供貨的30億的40%去化率。

總體來看，180億的貨大概50%的去化率到90億就可以完成全年目標，貨量可以得到保障。

第二，出貨區域基本在深耕的長三角區域，區域市場基本穩定波動不大，客戶的購買率、居住性屬性的需求比較強勁的，對銷售是非常有信心的。

現場提問：現在市場競争那麼激烈，公司怎麼看長三角地區未來的發展？公司未來如何持續提升毛利率？

葛一暘：我們在長三角有天然的優勢，因為大發發源于長三角，在長三角已經深耕了20多年，觸角是比較廣的，對于長三角一二三四五線城市是全覆蓋的。

所謂的全覆蓋不一定是去投資，但是對這個市場所有的市場行為和市場表現我們都嚴密監控，知道所有的市場情況和市場去化的波動情況。

長三角是我們深耕的區域，它的周轉速度、經濟活力是非常适合大發的産品和戰略定位的。

大家可以看到在中國的這幾大經濟圈里面，平均房價能夠超過15000元/方以上的片區並不多，長三角的縣級市的售價可以達到1萬元/方以上，地級市的售價可以達到15000元/方以上。

大發大量的土地儲備在長三角，可以使我們的銷售均價維持在12000元/方-15000元/方的區間。

長三角作為中國大經濟圈之一，具有非常強大的活力，包括整體交通樞紐的建設，使得長三角未來形成非常強大的城市圈和經濟群，包括都市圈的建設，對長三角非常看好。

如何保持我們的利潤？首先我們在長三角深耕，有比較豐厚的利潤基礎，另外我們很了解長三角的市場，對市場有充分的信心和把握，再加上大發還有自己的一套投資的標準。

這套投資標準在我們的1+5+X中，針對“1”還有細分，比如說規劃標準、預售條件標準、施工條件標準、前期規範的標準，我們已經精确到天，所以在長三角的開發速度，平均開盤速度是6個月；在局部的長三角的城市，大發的開發速度、開盤速度達到了4-4.5個月，長三角以外的區域，包括一些省會城市開盤時間為7-8個月，綜合下來是6個月。

大發一直堅持做快項目，獲取土地的成本相對比較低，這是一個正常的邏輯，但是我們在後面又加了一點，就是項目的體量不太大，可以快速啟動開發，4-5個月開盤，6到10個月内可以清盤，三次左右持續開盤能夠把整個項目的去化率達到85%以上。

在利潤率上面增加一個周轉速度，我們整體的利潤也會更有保證。

現場提問：看到公司在6月30日的淨負債比率是133%，管理層對這個數據未來的趨勢判斷是什麼樣的？

羅俊：公司的淨負債比率在6月30日是133%，階段性超出了去年年底的水平，因為公司在上半年完成的階段投資任務超過50%。我們的簽約任務是全年的45%左右，所以上半年的淨負債比率有所波動。

從下半年的安排來看，我們會通過三個方面努力：第一是進一步提高資金收款的比例，因為上半年的回款比例是70%，下半年目標要提升到80%。通過提升回款的比例，獲取更多的資金。第二是土地投資的金額會嚴格按照回款比例進行嚴格的控制。第三是下半年會和上半年一樣繼續加大合作，通過合作方的資金，減少公司負債水平，同時增加合作的權益。

應該說通過三方面的努力，第一是加快回款，第二是按照回款的比例控制投資增速，第三是通過加大合作方的合作，控制我們的有息負債的水平，從而控制我們的淨資本負債率的水平。

從我們的目標來看，我們會在今年年底淨負債率的水平會與2018年年年底保持一個相對穩定的水平。