觀點與章林對話：“整合者”朗詩寓

觀點地産網 與章林的會面約定在上海朗詩綠色中心。

從2016年末成立至今，朗詩寓走過了2年半，從長租公寓的風口期進入到行業洗牌階段，朗詩寓承載了朗詩集團對于生态鍊設計中最開始的那一環——租賃市場。

“沖着全國前三甲去的”，這是集團對于朗詩寓最初的願景，章林作為朗詩寓的總經理，也率領着朗詩寓沖向他們理想中的彼岸市場。

對于成立時間上，章林有自己的看法：“在2016年底設立公司，我們覺得也挺好的，不早不晚，有利于形成後發優勢。”

目前，“不早不晚”後發制人的朗詩寓已開業房源量超過1.8萬間，拓展房量有4.2萬余間。從規模上看，朗詩寓已經是房地産公司跨界長租公寓的翹楚。

從地域上分析，朗詩寓已經入駐14 個一線及強二線城市，目前尚未考慮在三四線城市布局。“85%以上的房源都集中在上海、北京、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州，這7個長租公寓行業公認最熱門的城市。”章林稱。

朗詩寓在選址上的嚴格，部分原因是由于朗詩寓的産品定位偏中高端。長租公寓市場更多的還是在經濟活躍、人口流入較大、房價較高、年輕人更為旺盛的城市，租賃需求會比較高。

章林對朗詩寓的城市選擇十分有信心，這套選址篩選體繫來源于國外市場的經驗總結。

“美國的長租公寓也就在美國東西海岸幾個主要的門戶城市，以及中部微笑曲線地帶上的經濟活躍城市，這樣才會有比較好的可持續的租賃市場。”他還介紹了，德國以及日本長租公寓市場的特點，情況大抵相同。

2018年下半年以來，長租公寓從風口期、無數資本涌入的情況逐漸走到了行業洗牌期，章林表示：“從風口跨到血流成河這個節點，比我們想象中來得更快，原來我們想象這個行業需要2到3年左右的時間，甚至3到5年的時間進入洗牌期。但是，現在看來這個洗牌期已經比較早到來了。雖然現在短期看血流成河，但長租公寓行業依舊是風口，而且朗詩目前是行業的佼佼者，有很多的優勢和自己的發展節奏，而目前所有的現狀都是符合我們的節奏的。按照目前這個節奏，我們對于未來很有信心。”

在風口期足夠大時，洗牌期就會顯的過于殘酷，有不少公寓暴雷。章林認為，大家都趨于理性以後，這個市場會更加健康、可持續。一部分暴雷的确是因為行業風口期，部分企業過分追逐規模忽視質量與資金鍊安全導致的。但是另一部分，也許不是暴雷，而是在洗牌這個階段，充分根據市場環境的變化适時調整策略，夯實發展基礎，調整發展方向。

朗詩寓的目標是“成為這個洗牌期里的整合者，而不是被整合者”，而在競争端的優勢也給了朗詩寓足夠的底氣。

最大的優勢體現在産品力上，根據介紹，朗詩在住宅銷售雖然不是千億級規模，但一直聚焦在綠色地産、中高端，注重産品品質、注重客戶體驗，而集團的觀點也深深影響着朗詩寓的發展理念。

章林頗有信心的說：“我們是看長期的，不是只看三五年，我們認識到這個行業和地産行業是不一樣的，一方面充分利用好地産背景帶來的優勢，同時在組織架構、團隊管理等方面去地産化，按照長租公寓的邏輯開展業務。”

長租公寓是朗詩集團戰略布局中不可或缺的一環，是集團長期培育發展的創新業務，此次将長租公寓剝離出上市平台，把業務提升到集團層面，其實這更加凸顯了集團戰略上對長租公寓業務的信心與決心，短期内的投入與虧損帶來的是長租公寓規模增長與品牌持續輸出，我們有信心在不遠的将來迎來長租公寓的開花結果收獲期！

而在輕重資産的選擇上，朗詩寓也有自己的理解，其利用資本的辦法與業内稍顯不同。

朗詩集團的業務分塊中，青杉資本為朗詩綠色金融事業部，是聚焦于綠色産業鍊的專業投融資和資産管理平台。

朗詩寓的重資産模式是與青杉資本合作，章林為我們介紹到：“青杉資本和市場化的大公司合作，比如說平安不動産、中融信托等基金。他們找到項目，我們來研判可不可以參與……朗詩寓提供專業的支持。”

項目由綠色金融事業部拿下來後，将全權委托給朗詩寓做項目的定位、設計和工程改造，以及運營。

這就是朗詩寓輕重結合的特點，依托朗詩集團賦予了它更多的選擇，降低風險。出色的産品力也讓章林有底氣說：不排除朗詩寓影響力進一步增強後，跟非朗詩集團的基金合作。

據悉，朗詩與平安不動産在長租公寓領域的合作開啟于2017年。2017年11月，雙方共同收購上海張楊北路項目，将其改造為長租公寓進行長期運營。2018年1月，朗詩與平安不動産簽訂戰略合作協議。雙方充分調動各自優質資源，在長租公寓領域開展戰略合作，共同尋找更廣闊的發展機遇，未來三年内，雙方将在北上廣深一線城市及多個強二線城市投資長租公寓項目，目標資産管理規模100億元，為“居者有其屋”貢獻力量。

2018年12月24日，由朗詩集團和平安不動産有限公司合作的中國首單合作型長租公寓儲架式REITs在上海交易所成功獲批，規模為50億元。2019年3月13日，1期資産支持專項計劃成功設立！首期REITs産品發行規模為10.68億元，其中優先檔規模9.5億元，獲得了AAA最高信用評級。標的物業為位于上海市浦東新區外高橋闆塊的朗詩寓張楊北路店（原森蘭店）。

章林對資本化的操作也顯得比較自豪：“這個項目用了一年零三個月的時間，就實現了從物業交割到資本化的閉環。”

在這個過程中，從開始的項目選擇，到中期的改造，再到最後的運營，以及資産證券化的過程，對朗詩寓而言，扮演的角色就是委托管理方、資産運營方。

朗詩寓也從中嘗到了不小的甜頭：“我們很多項目都會按照這樣的模式去操作。”

不到3年的長租公寓紅海中，朗詩寓摸索出了屬于自己的航道，章林也将繼續開着這艘愈發壯大的船只揚帆遠航。

以下為觀點地産新媒體對朗詩寓總經理章林先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：您覺得2016年底才進入會不會有點晚了？

章林：這個還好，當然如果早一點進的話，可能有更多更好的投資機會，這個機會肯定是越早越好。我們在2016年年底設立公司，2017年2月份開始做這個事情，我們覺得也挺好的，不早不晚，有利于形成後發優勢。

整體而言，朗詩寓在2017年2月份到現在，兩年半不到的時間，發展速度比較快、發展質量比較好，也跟這種後發的、站在優秀同行的肩膀之上去學習的環境相關，我們覺得還好。

但是确實如果再晚進入的話，可能這個業務展開的難度就會比較大了，因為這個行業還是需要一定規模以及一定的品牌影響力。沒有一定的規模，不可能形成一個比較強的品牌影響力，特别是如果你着眼做一個全國性的品牌。

所以我覺得我們的進入時點不早也不晚，要是2018年再做這個事情可能就有點晚了，特别是到2017年下半年以後，整個市場熱度往上，到了2018年年初達到頂峰，那段時間壓力非常大。

因為一方面要做價值投資，另一方面又要發展規模，這兩者在很多項目的獲取方面，實際上是有矛盾的。

那時候對于一個想做好的企業來說，壓力會非常大，如果在那時候還是一無所有，是比較難的，所以我覺得我們還可以。

觀點地産新媒體：對比前兩年，是不是覺得長租市場正在一個洗牌的過程？

章林：分兩方面來看，一方面是2017年處在風口時期，過熱了。一個行業可能有它的自然規律，未來非常重要，也非常有發展前途，但是在2016-2017年，包括2018年的前半年，可能這個行業過熱了。

第二是資本市場，相對來說2017-2018年共享經濟的熱潮退去，不僅是長租公寓行業，包括相關的聯合辦公、共享經濟、共享單車等，其實都碰到這種情況。

兩種情況疊加，一是這個行業過熱了，二是資本市場也很熱，導致關注度很高，而且又是涉及到民生、涉及到國家提出房住不炒的時代背景，所以關注度很高。

2018年，長租公寓行業内一些企業出現爆倉，每年都有企業開起來，也有企業倒閉，這其實很正常，另外，還有一些空氣品質方面的問題，包括資本市場遇冷等等，導致社會各界對這個行業有更多不同的讨論，但整體是促使行業發展逐漸趨于理性。

我覺得這個過程也是正常的，我在2018博鰲房地産論壇上發言的時候，也說過今天是風口，明天是血流成河，後天是開花結果。

這三步曲是沒錯的，但是沒有想到從風口跨到血流成河這個節點，比我們想象中來得更快。

原來我們想象這個行業發展需要2到3年左右時間，甚至3到5年時間進入一個洗牌期，但是現在看來，這個洗牌期已經比較早到來了。

觀點地産新媒體：所以現在的環境對朗詩寓反而是一個利好？

章林：談不上利好，從我們的角度來說，對這樣的環境不排斥，我們覺得挺好。

好的企業可能在這樣的環境里才有機會真正脫穎而出，因為太熱的時候，大的、小的、想做的、不想做的都進來了，大家很熱鬧，但是熱鬧以後，這個市場也很熱，資本的預期很高，資産的預期，不管是我們說的租賃型資産，還是産權性質的重資産，大家的預期都很高。

然後面粉就很貴，面粉很貴以後面包就很貴，面包貴的話，又會跟市場的支付能力之間形成一定的偏差，所以量是比較難做的。反而現在我們覺得大家都趨于理性以後，這個市場會更加健康、可持續。

觀點地産新媒體：朗詩寓在城市布局方面是跟朗詩集團的策略一致嗎？

章林：沒有，有一定比例的重合，更多的是不謀而合。

我們完全是按照長租公寓的邏輯，研究了美國、德國、日本這些國家長租公寓市場的發展，以及在不同城市之間的布局。

也不叫布局，是完全市場化的選擇，所以我們開始是按照行業的邏輯去進行研究、分析，然後對城市進行分層。當時我們第一批鎖定了9個城市，第二批擴大到15個左右的城市，最後實際進了14個城市。

其實，我們不是機會性的進入，而是先分析好、研究好要去哪些城市。

朗詩寓的業務目前主要還是以物業租賃模式為主，但同時我們也有一定比例的重資産項目，朗詩寓的重資産模式目前主要是與集團綠色金融事業部——青杉資本進行協同配合。

青杉資本在市場上到處找項目，和一些有實力的基金公司去找項目，找到項目以後，朗詩寓就會和合作夥伴設立一個基金架構，把這個項目收下來，在研判這個項目的過程中，朗詩寓可以在當中發揮很大的作用。因為我們具備定位、設計、排房、成本估算這一塊的能力，所以我們前面就參與了這個項目，就是項目在談的時候就參與了。

目前是這種情況，以後也不排除朗詩寓有非常強的品牌影響力以後，跟非朗詩集團的基金合作。現在就是基金部門和市場化的大公司合作，比如說平安不動産、中融信托等基金，他們找到項目，我們來研判可不可以參與，可不可以做長租公寓，做長租公寓是什麼樣的定位，基于目前的建築情況，要花多少錢改造，然後在運營過程中收入和成本的情況是怎麼樣的，這就是朗詩寓在提供專業的支持。

項目拿下來以後，全權委托給朗詩寓做項目的定位、設計和工程改造，以及運營。

觀點地産新媒體：盈利方面一直是長租公寓整個行業想要突破的，您覺得朗詩寓的盈利模式要怎麼探索？

章林：行業的盈利性並不強，這一點不可否認，和地産開發的利潤比起來是非常薄的利潤。但是我們不是說倒貼錢做這個業務，每個項目都是有投資測算的。

因為我們有一個長租約，在10年到20年的長租約里面，一定是掙錢的，不掙錢的話，公司是不會投的。公司永遠不會投一個要虧損的項目，都是有投資模型的。

也就是說，盈利壓力在前面，利潤相對來說在後期。因為畢竟租賃的需求，一定是要選擇那種租金能夠看得見、摸得着的，租金支付能力在往上的，有紮實人群的城市。

第二，要精細化經營，要控制成本，然後要在當下盡量地提升運營的效率。一方面租金的收益、出租率、出租價格要有一定的保證，能夠把該賺的這一塊錢要賺得到，這個業務才可持續。

在這個基礎之上，有一個比較好的EBIT的情況下，随着規模擴大，我們就更有機會去形成增值服務。

雖然說現在增值服務在各個品牌里的比例並不高，但未來一定是非常有看點的，朗詩寓也會在這方面着重加強客戶粘性，做好客戶資産管理，進行客戶全生命周期價值的挖掘。