FUNWORK黃濤與觀點對話：聯合辦公已回歸冷靜

觀點地産網 和很多企業家二代不一樣的是，黃濤沒有急着繼承父輩的衣缽，而是選擇了獨立創業。

2014年的一趟矽谷之行，黃濤被聯合辦公這種創新的工作方式吸引。回國後，他随即着手對這一領域進行研究和探索，為此，他辭去中駿集團營銷管理部總經理的職位，專心投入創業。

“我覺得這就是我夢寐以求的辦公方式。”問及為何選擇打造聯合辦公時，黃濤對觀點地産新媒體表示。

經過一年的籌備，2015年9月，聯合辦公品牌FUNWORK在上海正式成立，並同時在上海、廈門開業運營。

黃濤介紹，FUNWORK致力颠覆以往傳統、封閉、壓力大的工作方式，打造一個以服務為中心，能共享資源的社交平台。

雖然聯合辦公在國内的發展時間並不算長，但廣闊的市場空間，以及對這一辦公方式的強烈認可，經過四年打磨，黃濤帶領着FUNWORK走出一條立足于細分市場，滿足高品質辦公需求的差異化道路。

與此同時，随着越來越多的聯合辦公獨角獸企業進入中國，在這片高手林立的市場，FUNWORK面臨的挑戰與競争也日益激烈。

FUNWORK的存量邏輯

與互聯網、創業背景為主體的聯合辦公品牌不同的是，FUNWORK脫胎于房企，這是房企從增量到存量探索的方向之一。

2015年初創時，FUNWORK由黃濤一人持全資。經過四年的發展， FUNWORK呈現出的良好勢頭也獲得了中駿集團的肯定，並與中駿所推行的 “FUN⁺幸福生活”的概念不謀而合。因此，中駿集團于2018年入股FUNWORK 25%的股份，将其納為“FUN⁺幸福生态圈”的重要一環，這也使得FUNWORK不僅只具備辦公功能，更連接了客戶的生活。

“比如目前FUNWORK總部所在的FUNWORK·中駿廣場項目，就是依托于中駿廣場這座商業綜合體布局的。這里有FUNLIVE長租公寓、FUNWORLD商業地産等，各業态之間通過iFUN智能互聯平台連接，通過互聯網賦能，實現線下服務到線上的延伸，為用戶提供一站式極致服務體驗。”黃濤向我們介紹。

為了打造極致的工作環境，FUNWORK在設計風格上别出心裁，主要以原木繫和森林繫為主，加上大量的綠植元素和開闊的公共空間，同時設有冥想室、母嬰室、洽談室、書吧、智能密碼櫃等多功能區域，讓客戶在最舒适的環境工作、會客之余，更能勞逸結合。

事實上，聯合辦公目前主要還是依賴收租的“二房東”模式，即從地産商拿到低價寫字樓，經過再裝修後，租用給入駐企業，管理費或者租金的租賃差仍是其基礎收入。

據觀點地産新媒體了解，除租金差外，FUNWORK更在開拓新的收入來源，包括管理增值費以及物業增值收益。

據黃濤介紹，從2017年開始，FUNWORK就開始通過對外輸出管理，即為客戶提供設計、改造、招商、運營服務，不僅可以增加收入，還能低成本獲取業主、基金方物業以達到快速擴張規模的目的。

至于增值收入的比例，黃濤向我們表示，除了傳統的人事、财會、法律等傳統增值服務以外，FUNWORK更看重設計裝修定制化收費、物業增值類、管理輸出類的增值收入，不過由于具體每個項目的運營情況不同，這一類目前占比5-10%不等，但理想是整體達到30%左右。

在租金差和增值收入的基礎上，更進一步的是，作為重要的存量資産，通過物業增值收益獲取穩定收入，更符合未來存量地産的邏輯。

“未來，FUNWORK有計劃介入資産管理模式，聯合一些基金公司共同出資收購商辦物業，這是未來将要嘗試的模式。”黃濤透露。

與此同時，背靠中駿集團的成本管理體繫，FUNWORK還擁有業内領先的成本管控能力，在同質同量的基礎上，可以極大地節約設計和裝修成本。

盡管與地産開發是不盡相同的兩個行業，但商業的邏輯總大多類似，即成本和收益，處理好這兩部分，是一個創業者最重要的功課。

聯合辦公已回歸冷靜

作為一個新興的行業，在市場格局還未形成之前，跑馬圈地、擴大規模總是必經之路。

截至2019年上半年，FUNWORK已布局全國近10座城市，建立20余個辦公空間，管理面積達到20萬平方米。

其中，“北上廣深”四座一線城市所布局的營運面積占總布局面積的75%，其余25%則相對均勻地分布于杭州、鄭州、重慶、西安、廈門這五座準一線城市。

對于未來的規模，FUNWORK也有明确的規劃，2019年管理面積突破25萬平方米，2020年達到35萬平方米，2021年和2022年則繼續擴張至50萬平方米及100萬平方米。

“我們的布局計劃還是非常明确的，聚焦一線城市，合理布局新一線和二線城市，接下來重點開拓和計劃入駐的城市會有香港、成都、武漢、南京、蘇州和天津。”黃濤介紹。

除了中駿的自持物業外，FUNWORK也積極與其他開發商合作，比如在2018年與綠地集團企業服務平台合作的鄭州 · 鄭東綠地中心北塔項目，就獲得了很不錯的市場反饋，因此最近還增持了同一物業的南塔，開辟新的聯合辦公空間。

另一方面，2018年的融資風口下，不少聯合辦公都獲得了資本市場的支持，並借此進一步擴大規模。但黃濤顯然並不過于着急，在同行忙着向資本市場講故事時，他明白修煉内功的重要性。

在他看來，現階段看重自身能力的提高及各個項目經營情況的展現：“目前我們做到了新開項目6個月完成爬坡60%的目標，8個月進入穩定期，這個是行業内很少公司能做到的，我相信未來當我們想試圖通過資本杠杆來解決規模問題的時候，融資是水到渠成的問題。”

事實上，經過過去幾年的迅速發展，黃濤認為，國内聯合辦公市場已經經歷了從野蠻生長再到兼收並購的多輪洗牌，回歸冷靜。

不過他同時指出，作為最大的辦公市場，中國目前聯合辦公的滲透率只達到2%，相較于歐美國家5-7%的滲透率，還有相當大的市場，對于聯合辦公的未來，FUNWORK依然堅定看好。

“我通常會以未來的5-10年來決定今天所做的事情。”黃濤說。

以下為觀點地産新媒體對FUNWORK創始人兼CEO黃濤先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：上個月FUNWORK進入了廣州市場，在城市布局方面公司是如何考量的？對于公司未來的規模有什麼規劃？

黃濤：截止到2019年上半年，FUNWORK在北上廣深四座一線城市所布局的營運面積占總布局面積的75%，其余25%則相對均勻地分布于杭州、鄭州、重慶、西安、廈門這五座準一線城市。接下來重點開拓和計劃入駐的城市包括：香港、成都、武漢、南京、蘇州和天津。

由此可以看出，我們的布局計劃還是非常明确的：聚焦一線城市，合理布局新一線和二線城市。

觀點地産新媒體：中駿也有自己的商業寫字樓，在布局時，會首先考慮中駿自己的資産嗎？中駿在打造FUN⁺生态圈的概念，聯合辦公部分怎麼和中駿的其他業務産生協同？

黃濤：中駿的自持物業當然會重點考慮，因為FUNWORK本身就是FUN⁺生态圈的重要一環，比如目前FUNWORK總部所在的FUNWORK·中駿廣場項目，就是依托于中駿廣場這座商業綜合體布局的，在這里也有FUNLIVE長租公寓、FUNSUPER健身房等，配合商業設施，各業态之間通過iFUN智能互聯平台連接，通過互聯網賦能，實現線下服務到線上的延伸，為用戶提供一站式極致服務體驗。

當然，除自有物業之外，FUNWORK也會積極與其他開發商合作，共同拓展項目，比如FUNWORK·鄭東綠地中心北塔項目，就是與綠地集團的企業服務平台聯手打造的，基于客戶在不同發展階段遇到的問題提供多樣化的助力服務。

觀點地産新媒體：近兩年，聯合辦公也開始受到資本的認可，您如何看待共享辦公行業未來的融資環境以及發展前景？未來FUNWORK在資本上會有哪些新的動作和計劃嗎？

黃濤：2018是個融資的窗口期，确實有不少聯合辦公都獲得了融資的支持。随着規模的不斷擴張，FUNWORK未來也将向資本市場敞開懷抱。

相比于融資，目前我們更看重自身能力的提高及各個項目經營情況的展現，目前我們做到了新開項目6個月完成爬坡60%的目標，8個月進入穩定期，這個是行業内很少公司能做到的，我相信未來當我們想試圖通過資本杠杆來解決規模問題的時候，融資只是水到渠成的問題。

觀點地産新媒體：FUNWORK從成立起就定位比較高端，當時為什麼會選擇這樣的方向？有沒有統計過，目前的簽約客戶中，哪類企業占比比較多？各自的比例大概是多少？

黃濤：FUNWORK成立起，我們就希望通過極致的空間、極致的細節和極致的服務，創造“精品聯合辦公”的概念，營造極致辦公體驗，滿足細分市場和消費升級的多元化需求。打造“精品”代表着對品質的追求，這也是刻在FUNWORK DNA中的精神。

無論是靈活的小團隊，還是快速擴張中的中型企業和大型企業空間定制，FUNWORK都提供相對應的辦公解決方案。

目前，我們的客戶已經涵蓋金融、投資咨詢、互聯網、傳媒、軟件技術、遊戲開發等20多個行業，其中最多的是互聯網行業企業，全國範圍内占比達30%，其次是咨詢等企業服務類公司，占比約22%，文教傳媒類則位居第三，大約占10%。

觀點地産新媒體：越來越多的聯合辦公選擇進駐甲級寫字樓，您怎麼看這樣的趨勢？在成本和利潤上如何做到平衡？

黃濤：聯合辦公整體的體量在不斷擴大，面向的客群也日益多元，所以入駐甲級寫字樓是必然的趨勢。

根據傳統的寫字樓租賃方式，企業想要入駐甲級寫字樓，會面臨很高的門檻和高昂的成本。

而聯合辦公可以很好地彌補在租期、租金、靈活度等方面填補物業和企業之間的訴求差，在提升自身品質感的同時也可以帶來良好的收益，從而達到三方共赢的結果。

當然，成本的提升确實會提高一定的風險，這也是對聯合辦公的品牌影響力和運營能力的考驗。

觀點地産新媒體：除了租金收入，FUNWORK還會有哪些增值服務提供，這一部分的收入占比大概會是多少，理想的狀态是怎樣的？

黃濤：除了傳統的人事、财會、法律等傳統增值服務以外，我們更看重設計裝修定制化收費、物業增值類、管理輸出類的增值收入。

不過由于具體每個項目的運營情況不同，這一類目前占比5-10%不等，但我們的理想是整體達到30%左右。

觀點地産新媒體：您認為FUNWORK的核心競争力體現在哪些方面？

黃濤：我們擁有業内領先的成本管控能力，FUNWORK依托于中駿集團完善的成本管理體繫，在同質同量的基礎上，極大地節約設計和裝修成本，因此尤其在大客戶定制方面優勢突出。

另外，FUNWORK有自主研發的智能化體繫iFUN平台，将員工管理、客戶管理、銷售管理、設備管理融為一體。

最後就是剛剛提到的FUN⁺生态圈，各種業态以追求品質的85後人群為共通的目標客群，互相導流，相互轉化，打造一站式的服務生态體繫，讓幸福觸手可及。

觀點地産新媒體：聯合辦公發展勢頭比較猛，有預測稱在2030年左右，整個聯合辦公占商辦市場可能會達到30%左右，您怎麼看這個趨勢？

黃濤：到2019年，中國擁有4億辦公人口，毫無疑問是世界最大的辦公市場，但目前聯辦的比例只達到2%，相較于歐美國家7%的滲透率，其實還有相當大的市場。

在過去的短短幾年中，國内聯辦已經歷了從野蠻生長再到兼收並購的多輪洗牌，回歸冷靜，這種優勝劣汰也是發展的必然，也是促進聯辦行業正向發展的必然。

對比傳統辦公方式，聯合辦公的未來我仍然堅定地看好，我通常會以未來5-10年來決定今天所做的事情。

所以，FUNWORK也會始終立足客戶的角度去思考未來，不斷探索新理念、新内容和新模式，去适應未來客戶的需要。

觀點地産新媒體：創業四年，您個人覺得最大的挑戰和收獲是什麼？當時是什麼契機讓您選擇聯合辦公這一領域？

黃濤：最大的收獲可能就是體會到創業的不易吧，所以會一直把自己放進用戶的角度，去思考企業的成長需要什麼，從而提供客戶更有價值的服務。

其實我一直都有獨立創業的想法，2014年，我在美國矽谷參觀期間，被聯合辦公這種創新的工作方式深深地觸動，覺得這就是我夢寐以求的辦公方式。

加之我自己也曾在倫敦大學學習建築，並在中駿集團擔任營銷負責人，這些前期的積累和沉澱與聯合辦公的匹配度很高，所以就決定以此為方向，在自己創業的同時，也幫助更多中國的新生代創業者築夢。