觀點直擊 | 半年步子加快 林昭遠給越秀地産點了兩次贊

觀點地産網 “市場節奏控到點子上，沒有盲目沖動，我給上半年業績點贊。”林昭遠看起來心情不錯。

像往常一樣，越秀地産仍舊搶在大多數房企之前發布了财報。8月13日下午，越秀地産2019年中期業績會如期在香港香格里拉酒店舉行，當天來的媒體不少，整個小會議廳坐滿了人。

從業績來看，2019年上半年，越秀地産累計實現合同銷售金額約為369億元，同比上升31.9%，完成全年合同銷售目標人民币680億元約54.3%；期末已售未入賬的銷售金額約為775.5億元，較年初上升21.4%。

此外，上半年實現營業收入約為217.9億元，同比上升114.4%；毛利率約為30.0%，同比上升4.2個百分點；核心淨利潤約為18.3億元，同比上升63.2%；期末現金及現金等價物及監控戶存款總額約為315.8億元，較年初上升16.3%。

穩定增長的業績沒有挑起媒體過多好奇心，大家更為關注的是，這家一向以穩健形象示人的房企，上半年為什麼步子邁得快了一些？

這在拿地方面表現得最為明顯。首進深圳、成都、鄭州和長沙四座城市，在廣州、杭州積極補倉，210億奪下廣州舊村項目，接過廣州地鐵三個軌交物業項目……

外界期待這家房企給出答案，從内外部形勢變化中窺探出它的選擇與判斷。

“為拿地節奏點贊”

3月份的年度業績會上，出于對2019年市場形勢的預判，林昭遠提出2019年越秀地産合同銷售目標定為680億元，目標增長率僅為18%。

與銷售目標一同下調的，還有拿地金額。根據規劃，越秀地産預計2019年土地款支出及拍地保證金上的金額約僅為159億元，這與越秀地産去年在拿地上的權益投資金額一致。

而半年下來，越秀地産于廣州、深圳、杭州、鄭州、青島、成都、江門等城市新增14幅土地，總建築面積約為374萬平方米。截至6月30日，總土地儲備達到約2152萬平方米，較年初上升10.9%，其中1055萬平方米位于大灣區，占比約為49.0%。

其中于6月24日，越秀地産在通過32輪的舉牌以59.08億元一舉拿下寶安區鐵崗地塊，首次進入深圳市場；同一天，越秀地産在杭州以及大本營廣州也接連落子，一天内共斥資近88億拿地。

若算上141億從廣州地鐵收購的增城官湖地鐵上蓋項目，越秀地産上半年在拿地上總涉及金額将超300億元。

業績會當天，提問問題幾乎全聚焦在拿地層面了。

“拿地節奏上，确實今年和原來的一些安排是有一些調整，因為一季度的小陽春還是超出我們的預期。”面對疑問，林昭遠坦誠道。

林昭遠進一步表示，從去年“731”政策一直到年底，整個市場處于向下趨勢；直到今年一季度，出現不少溢價率比較高的地塊，也給了越秀地産一點點預期。

“當然我們也是根據自己的投資的標準，超出我們的標準的堅定不拿地。”林昭遠強調道。“在前面五個月我們是積極參與拿地，但是謹慎拿，高價地都是不拿，一定符合我們的標準。”

此外，越秀地産還抓住了拿地的時機。“在4月份到5月份，因為整個土地市場拿地過熱，國家在金融體繫里面進行了限制，土地稍微冷了下，我們就抓住這個窗口期。”

林昭遠對上半年越秀地産的拿地安排十分滿意，“就上半年在拿地節奏方面，我認為是給自己點贊，為每一個地塊未來合理的盈利打下基礎。”

預期上調，林昭遠仍謹慎表示，考慮到外部市場的不确定性，2019年的銷售目標決定繼續維持680億元，可售資源1312億元。在拿地上，越秀地産預計2019年土地款支出及拍地保證金上的金額略微上調為179億元。

“傍上廣鐵”

不過，單從數據上來看，上半年越秀地産在公開市場拿地金額似乎遠不止一百多億。而據觀點地産新媒體觀察，其中有部分地塊是通過合作拿地，且占有權益比例均為9.5%。

如6月份，越秀地産分别通過合作方式摘得杭州臨安區地塊、廣州增城宅地、深圳寶安地塊以及廣州從化地塊，所占實際權益均為9.5%；而在7月，越秀地産同樣以9.5%的實際權益摘得中山一宗地塊及長沙兩宗地塊。

查閱另外合作方信息可悉，這些合作地塊的剩余權益均由越秀基金持有。

對于越秀地産來說，通過基金合作拿地並不是新鮮事物。這種“地産+基金”模式，也就是越秀地産與越秀集團旗下越秀基金合作，在拿地時越秀地産以9.5%的權益、越秀地産以90.5%的權益一起拿地，當項目開發銷售回款後，越秀地産再根據情況回購項目股權。

這樣的方式最明顯的好處是，越秀地産可以在前期以較低成本拿地，減少資金壓力。

不過，越秀地産使用這種模式拿地較多在2013-2014兩年，此後這幾年減少了基金合作。彼時有媒體報道，越秀基金減少合作拿地是由于房地産行業市場的形勢下滑以及風險控制。

“我們在拿地的過程中會形成一種聯動的形式，他們是90.5%，我們是9.5%，去做這麼一個鋪排。”林昭遠表示，拿地之後，越秀地産對以後合作方、價值判斷都有優先權，已經确定為大比例持有，這是越秀地産一種獨特的拿地模式。

林昭遠進而解釋報表上的拿地資金與實際金額之間的差距，全年拿地資金179億並不含股權並購也就是141億收購官湖項目，而是直接投地的資金。

若算上官湖項目，從總涉及金額來看，上半年涉及資金達330億元；而因為有些土地拿了之後才支付，目前實際支付金額為262億元。

除了借助基金拿地外，對于越秀地産而言，上半年還有一件大事，那就是“傍上廣鐵”。在此之前，越秀地産與廣州地鐵的聯動多是通過越秀集團，明面上看並沒有從中直接獲益。

而在今年2月份，越秀地産引入廣州地鐵作為第二大股東，持股19.9%；同時，越秀地産順利收購廣鐵旗下軌交項目——品秀星圖，落地了首個“軌交+物業”項目，而該項目上半年已實現合同銷售21億元，今年全年則要達到50億銷售額。

而于5月末，越秀地産再與越秀集團簽訂期權契約，從廣州地鐵手中以90億元獲得蘿崗項目和陳頭崗項目各自51%權益的權利，預期将另外增加儲備約179萬平方米。姜永進也在業績會上透露，公司有意于今年第四季度完成收購。

兩份期權契約均獲行使後，越秀地産地鐵相關項目的總建築面積将增加至318萬平方米，約占截至6月底總土地儲備的15%、廣州土地儲備的37%——這對于許多擠破了頭想在廣州拿地的房企來說，顯然是可遇不可求的。

林昭遠顯然對與廣鐵的合作與軌交物業項目落地充滿自豪：“廣州市規劃里面提到，到2035年做了一些鋪排，每一個地鐵修建的過程都會有這麼一個上蓋物業來支撐地鐵，這個過程中地鐵成為我們的股東、達成合作，我們在獲取軌交這個領域應該是有很大的優勢。”

可以窺見，不管是基金合作拿地，還是二股東廣鐵的資源支持等等，越秀地産這家廣州房企在沖向一定規模的路上，顯然有了更多的燃料補給。