博鰲特寫 | 大講堂之養老“風潮”

2019博鰲房地産論壇·特寫 8月8日下午，博鰲房地産論壇已經來到了最後一場博鰲大講堂環節，養老地産、長租公寓、物業管理、聯合辦公、産城等業内大佬輪番上陣，為房地産多元化轉型站台說法。

其中，養老地産作為目前國内人口老齡化愈發嚴重情況下需求極盛的産業，也引起了更多聽衆的關注，尤其是連續兩日論壇中，有部分房地産從業者在發言中都把養老地産作為一個潛在發展方向。

這是一片商業藍海，資料顯示到2020年，老齡人口比例将達到12%，到2030年的時候是17%。按照經濟學的說法，從供需關繫來看，養老地産的供給還遠遠追不上中國老齡化的增長速度與需求，復星康養集團執行總裁王雨珂用“風潮來臨的前夕”形容目前的中國養老行業。

值得注意的是，養老又一次出現在了政府的文件中：國務院辦公廳最新發布的關于促進平台經濟規範健康發展的指導意見，意見指出，支持社會資本進入基于互聯網的醫療健康、教育培訓、養老家政、文化、旅遊、體育等新興服務領域。

在2017年的政府報告中，“老有所養”也是核心思想之一。在有了多次背書後，已經有不少房企開始嘗試布局30萬億的養老地産。其中包括，朗詩董事局主席田明在論壇中分享的朗詩綠色養老探索，信泰資本收購的美國養老産業資産包，遠洋集團的養老項目椿萱茂，以及復星康養與美國峰堡共同創立的星堡等。

在王雨珂的眼中，養老地産並不是單純的房地産項目，而是一個綜合性服務行業，一個四合一的産物。首先，房地産一定是養老地産的根本所在；其次，客戶的特殊性也讓其必須具備一定醫療和康復功能；第三，它更是個餐飲連鎖企業，尤其是老人對于食物有着比普通人更多的要求；第四，舉辦活動是養老地産必不可少的角色。

復雜的身份轉換和生态鍊要求讓企業進入養老地産並不容易，與傳統地産業的快周轉不同，耐心更是困擾着那群習慣了利用住宅“賺快錢”的房企。復星采用了最直接的辦法“用錢砸”，采取合作或者並購一條養老産業鍊所需的上下遊。

復星康復養老集團CEO董岩認為，養老機構最大的成本就是人力成本，人力運營成本一直是變動的，是根據客戶的情況來配備你需要的服務。

目前，復星康養有3中運營模式，租賃制模式也就是常規的月費全包制、會員制模式與地産企業挂鈎、以及品牌輸出模式也就是酒店管理模式。值得一提的是，它們並不外包任何的服務。

“聽了復星的養老模式，我也覺得是很好的模式。”藍綠雙城科技集團有限公司董事長曹舟南也分享了藍綠的做法：“養老公寓這一塊我們在做一些嘗試，主要是居家養老和機構養老。”

王雨珂十分自信的說道：“所有開業的項目都實現了盈利，一般情況是兩到三年可以回本，平均來講我們可以做到20%以上的毛利。”

但她也同時表示，這個是比較苦的活，賺的錢是規模化、上市、走資本市場的道路。

王雨珂以一組數據分享了她對于養老行業的信心，中國到目前為止，養老行業前10大的公司加起來床位也才10萬多張，只占養老行業的1%左右，所以後續還是有很大的提升空間的。

在市場一片叫好聲，期待着在這個無限可能的養老行業大幹一場時，第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿在博鰲論壇讨論中說出了不一樣的聲音，他對房企目前進入養老地産並不看好。

“現在時機還沒到，中國的老齡化還沒到那一步。” 他認為，養老地産目前還是開發商思維，如果地産商想在這個領域大規模復制的話，可能市場容量並不是好的時機。

“大家目前做的可能都是一些嘗試性的東西，很難去復制，這跟地産的思維不一樣。”但他對于養老地産的将來也較為樂觀，未來養老地産是個很好的方向。