博鳌特寫 | 地産融資寒冬群像

观点地产网

2019-08-13 21:54

  • 至于如何維持資金需求,各家則給出了多元的答案,或收斂聚焦,或尋求新式路子,危與機轉化之道不盡相同。

    2019博鳌房地産論壇·特寫 中國的房地産模式主要是負債驅動型,而近兩年以來的調控持續針對融資端尤其是前端融資,令房企如同被扼住喉嚨。

    在2019博鳌房地産論壇期間,解決“錢袋子”問題成為揮之不去的話題。

    8月8日,與會嘉賓公開談及幾天下來的感受,深處其中人難免不會生發擔憂情緒——

    “這幾天聽得比較多的,都是一些關于融資方面的負面消息。”“大家講了很多未來一段時間有什麼樣的危機。”“我覺得形勢還是比較嚴峻。”

    在當天早上的大會上,經濟學家、房企高管、金融機構負責人及第三方服務機構高管聚首,對房企的“錢袋子”發表看法及建議。

    幾乎所有人都達成了一個基本面的共識:房地産融資已全面收緊,調控之下房企資金鍊面臨考驗。

    至于如何維持資金需求,各家則給出了多元的答案,或收斂聚焦,或尋求新式路子,危與機轉化之道不盡相同,引人發省。

    信托融資

    溯本求源,京東集團副總裁、京東數字科技首席經濟學家沈建光認為,2019年土拍市場火爆是本輪融資調控的導火索。他強調:“3月份以後土地價格飛漲,這可能就是引起新一輪調控的重要原因。”

    在銀行貸款、非标融資等常規渠道中,信托作為本輪政策收緊的重點之一,對房企造成的沖擊無疑是巨大的。

    7月8日,銀保監會窗口指導房地産信托,提出包括未備案項目一律暫停,符合“432”通道類業務全部暫停,地産公司并購類全部暫停等要求;7月10日,地方銀保監局召集轄區内信托開會,進一步對地産信托融資提出要求。

    沈建光分享的一份數據顯示,在接近20萬億的信托資金去向中,大約有一半左右流進房地産,還有20%也間接流入了房地産,因此真正與實體企業有關的資金量并不多。

    “今後對信托這一塊的調控,會越來越嚴。”他不無擔憂地表示。

    不止一個人有這種判斷,某私募機構高管透露,自己最近與部份信托的高管溝通,大家都對融資收緊形成了共同認識。另一位嘉賓則認為,窗口指導以後可能會成為一種常态。

    就在博鳌房地産論壇舉辦期間,8月7日有報道稱,銀保監會下發“64号文”,要求加強房地産信托合規管理和風險控制,督促轄内信托機構依法合規開展房地産信托業務,提高風險防控前瞻性和主動性,控制業務發展增速。

    調控的靴子落地之快,但市場早有心理準備。

    債券、銀行貸款

    隻有結合房地産融資政策及數據表現進行觀察,“全面收緊”的重量才會如此具象。

    政策方面,部分房地産業務較多的銀行被監管窗口指導;作為替代方式的海外發債,發改委連續發文規範備案要求,并限定用途。

    沈建光分享的數據顯示,過去幾年房企海外美元債發行額度都達到400多億美元,今年上半年就達到了這個規模,但實際上淨融資額仍為負,說明新債尚不足以償還舊債。

    且按照粗略估算,2019年下半年至2020年将有至少超過萬億人民币的房企債券到期。

    交銀國際董事總經理、研究部主管洪灏分析的現象則進一步佐證了上述債務的償還壓力:“房企資金消耗的速度遠大于資金來源速度,說明開發商自我儲蓄的水平在不斷下降。”

    盛世神州基金總裁李萬明從操作層面,還原調控的傳導過程——

    “原來主要的通道都受到了約束,可能有些信托公司、銀行基于長期合作關系,還會繼續和你探讨、磋商以前的做法,但是很明顯速度會放緩。有些機構的标準會提高,資金可能會落實不到位,比如信托的備案就做不下來。”

    他還給房企提出了建議,認為房企要早做打算,嘗試各種融資渠道、各種促銷方式,大量拿地甚至高價拿地的動作要停止。

    股權融資

    房企融資形勢嚴峻,傳統融資渠道收窄,需求将轉向一些受限較少的其它渠道。其中過往被摒棄的股權融資,在當下的融資環境下将發揮越來越明顯的作用。

    在8月8日的博鳌房地産論壇全體大會上,資本市場展示了對融資方式從“債”轉“股”的樂觀。

    中信資本高級董事總經理、房地産部執行合夥人及主管程骁遠旗幟鮮明地預測,房地産私募股權基金将在中國房地産市場凸顯重要角色。這種觀點得到了房企及其它投資機構的認同。

    程骁遠提及,過去融資渠道較寬,房企更多采用債權融資或明股實債方式合作,因為地産利潤空間仍較大,企業希望盡可能保存利潤。另一個原因則或許由于,受金融去杠杆去通道影響,私募股權發展一度遭遇瓶頸。

    這種格局或将随着房地産融資進入“賣方市場”而發生颠覆,機遇突然出現在那些具備境内外資金募集能力、項目投資能力的基金面前。

    李萬明甚至直言不諱,當銀行、信托資金不能投向房地産的時候,恰恰是“房地産私募股權基金的春天”。長安不動産總經理樊振東也認為,如果房企既想保持規模不掉隊,又保證負債率不提高,最容易解決的方案便是讓渡股權。

    多家私募基金分享了目前的地産合作開展情況,包括中信資本的基金管理公司與開發商共同作為Co-GP設立基金,霸菱亞洲計劃投資粵港澳大灣區等政策支持的區域等。

    除此以外,IPO也是投資機構給出的另一種股權融資方式。過去兩年以來包括中梁等多家中小型房企陸續登陸港交所,融資額超過130億港元,曾粵晖認為,香港搭建良好上市平台後,将會給房企再融資帶來諸多便利。

    REITs、CMBS

    從更長遠的可持續發展角度,房地産金融化成為與會嘉賓們達成的另一種共識,這個階段的标志性渠道是REITs。

    被譽為“REITs教父”的孟曉蘇,在8月8日的主題演講中繼續年複一年地呼籲公募REITs早日落地中國。他笃信近20年前國外專家所說的一番話:“除了REITs,沒有更好的金融創新可講。”

    但REITs過去多年在國内原地踏步,也引發業界的思考及讨論。

    清華大學貨币政策與金融穩定中心副主任郭傑群經過對比分析,發現美國超過60%的不動産企業以REITs為主,但國内95%以上都是開發商。同時國内開發商采用的融資手段多是為項目配套資金,而非出于主動管理目的,與國外的基因不同。更遑論國内沒有相關的法律、稅收及運營管理能力基礎來支撐它的發展。

    在等待REITs到來的前夜,私募基金充當了扮演探索者之一。

    用程骁遠的話說便是,通過私募基金培育、挖掘存量資産的潛力,收購、孵化并改造并未成熟的商業物業;通過設立類REITs資産支持證券(ABS),作為REITs來臨前的過渡産品,滿足房企的部分融資需求。

    另一種資産支持證券CMBS也被與會嘉賓呼籲推廣,并被希望被視作解決房企融資的資本優化方式。

    瀚德科技首席戰略官、廈門國金副董事長陳雷自稱在國内推廣CMBS長達17年,認為有危才有機,目前政策調控非常嚴格,可能正是CMBS發展的契機。

    從銀行信貸、債券、信托到上市融資、CMBS/類REITs等,在房地産入冬的時候總被反複讨論并運用到實際,最根本是要敬畏市場,順勢而為。正如一位與會人員所言,隻要大家共同努力,辦法總比困難多。

    撰文:鐘凱、李标    

    審校:鐘凱



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