博鰲主題論壇側記 | 多元化問與答

觀點地産網 古希臘哲學家赫拉克利特曾說過：“上坡路和下坡路都是同一條路”，用此來形容房地産行業再恰當不過了。

每個行業的發展中，都包括了初期、成長期、成熟期和衰退期。從這個角度來講，房地産行業似乎正在從成長期進入成熟期，這也就意味着，這個行業的快速發展階段正在過去。

這一觀點出自博鰲房地産論壇主題論壇現場一位經濟學家之口，對此，有企業家指出，雖然整個行業的增長速度在減緩，但是整個需求空間仍然存在。

事實上，就在大家紛紛讨論行業需求幾何、如何拿地、怎樣融資的傳統問題時，有一些房地産企業正在将目光放在住宅以外的多元行業。

也因為市場依然有剛性需求和改善性需求存在，這些企業在追求多元化發展的時候，也可以進一步在行業内挖掘增長空間，實現規模化的增長。

經過了激烈研讨後，博鰲房地産論壇的思想碰撞仍在繼續，並且将關注點再一次放在了多元化的發展道路上。

運營時代下的轉變

從最初的住宅主業出發，歷經多次變遷後，房地産衍生出了最早一批“副業”，其中就包括了商業地産。至此，慢慢開始出現了關于“多元化”的讨論。

從最開始的百貨時代到購物中心時代，再到如今的新商業時代，商業地産已經走過了許多個發展階段。時過境遷，社會消費趨勢和人們的消費觀念發生了根本性的變化，而商業地産的内涵也從傳統購物中心延展到了寫字樓等物業。

作為傳統房地産行業的延伸，商業地産與住宅開發有着截然不同的運營邏輯，兩者最大的區别在于“運營”二字。

“正常情況下，房子建好賣完了就會交給物業公司管理，這是住宅的邏輯思維。但這樣去做商業做寫字樓卻行不通，投資人遠期的投資回報得不到很好的體現。”楷林控股董事王如民在主題論壇上發言時指出，這一邏輯下涉及到的只是“管理”，但有一個新的觀念，不是投融管退，應該是投融營退。

除此之外，王如民心中的另一個關鍵詞是“流量”，在其規劃中，控股、參股方、客戶等自帶流量，而這些流量對公司布局商業地産具有推動作用。

“我們剛剛引進了一家獨角獸企業APUS，它原來只有五百平方米，一年之後用了六千平方米。”在王如民的計劃中，與優質資源合作能夠讓其進一步走向全國化：“APUS的引進對我們影響很大，營銷模式也從原來的'先有樓後招商'轉變為'先有商再找樓'。”

營銷模式轉變的背後，所折射的其實是一個時代的變化趨勢，市場的變化也在倒逼企業不得不做出相應變化。

“每一次經濟轉型期，商業地産都面臨着一個調整期。”福晟商業集團總裁吳洋也抛出了自己的問題：“經濟下行期時，商業地産該怎麼應對？”

中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會委員長蔡雲則表示，自己對于市場的預判是“不唱衰”：“盡管我們土地收緊，供地收緊，還有市場消費的轉變造成沖擊。但展望未來，商業地産仍有發展空間。進入大數據時代我們需要思考的是，什麼樣的産品适合市場？”

蔡雲認為，商業地産未來的發展方向在于“深耕存量，精致增量”。其次，她表示還要把握好運營能力。

蔡雲對于運營能力同樣看重：“這是我們商業開發未來的一條必經之路，也是我們取勝的唯一出路。”

會場内讨論仍然熱烈，但也留給了衆人一個思考命題：商業地産或許确實正在從開發時代逐漸轉入運營時代。

物業公司的多元樣本

談論商業地産，繞不開的是存量市場。而作為存量地産中收益穩，風險低，回報高的産業，物業已經成為了房地産生态鍊中最受歡迎的一環。

傳統並購擴張的碧桂園服務，與京東、360合作化身科技公司的彩生活，極具代表性的他們成了最好的對比對象，因為兩者走向了兩種截然不同的成長道路。

有趣的是，兩個公司的管理層李長江與唐學斌在結束了博鰲直播間的采訪後，在走廊上見到了彼此，像多年老友一樣相約拍了張合照。

當前樓市面對的焦慮並沒有引起碧桂園服務執行董事兼總經理李長江的憂心，對房地産的未來既不悲觀，也不樂觀，“關注”便是他的态度。

李長江的觀點是，無論房地産行業是15萬億還是10萬億，對物業行業而言，都是量的增加。因為最後所有的建築物，小區、商業、寫字樓，這些都要交給物業來提供服務。

讓李長江有如此自信的一部分原因還在于，物業行業的頭部企業是可以開拓新市場的，包括走向農村、城市、企業、三供一業等更多、更大的市場，以及過去物業並沒有覆蓋所有的住宅。

 “物業管理費産生的收益終究有天花闆。”李長江說，增值服務成為了碧桂園服務眼中突破常規收益的工具，“這是真正能夠産生收益的部分”。在物業公司的競争中，服務就是核心競争力，如果有好的服務，業主的黏性甚至會形成對物業的依賴。

在彩生活服務集團有限公司執行董事、首席執行官唐學斌看來，在服務前面還有個社區，對于彩生活來說，他們注重的是社區服務模式。

在京東、360入股後，唐學斌認為，把一個傳統的物業管理變成一個現代服務業，變成一個能夠面向千家萬戶提供精準服務的平台，這樣的企業才有價值。

智慧社區與信息平台是彩生活的理解，在大數據時代下，唐學斌正利用手上巨大的流量變成更多可能性，從而建立一個完整的生态體繫。

目前，物業公司仍未找到自己發展歷程中最完美樣本，但作為資本市場中備受寵愛的行業，承擔着房地産多元化轉型的重任。

地産鍊條上的探索

究竟是多元化還是收斂聚焦，不同的房企會給出不同答案。不僅如此，衆人對于“多元化”的理解同樣各有差别。有的認為汽車、農業算是多元化，有的則表示：“多元化也應該在房地産鍊條上開展多元化。”

事實上，如果按照後者標準來界定，不少企業家都在走着“多元化”道路。商業、物業、長租、資本等等，随着市場日趨成熟，企業沿着房地産鍊條延伸出來的道路也在不斷增多。

“關于未來發展的方向，我們其實已經在開始大舉進入了。第一個是地産相關的服務領域，包括長租公寓、養老、綠色物業，我們都非常看好。”朗詩青杉資本董事總經理方旭東如是說。

在主題論壇上，方旭東介紹說，長租公寓業務是朗詩的戰略性業務之一。根據朗詩的預測，這一行業兩三年前屬于政策風口，並且很快就會進入到血拼期：“過了這個階段，仍能在市場上立足的企業才能收獲果實。”

有業内人士曾說過，多元化的目的是為了輔助主業更好發展，朗詩或許做到了這一點。除了長租外，朗詩同樣在資本市場占據了一席之地：“股權投資是朗詩青杉資本一直在做的事情，而這也是為了解決房地産對于資金、融資、成本的焦慮。”

從方旭東口中得知，朗詩的債務一直保持在一個穩健的水平上。“2018年我們上市公司的有息負債率不到40%，有息負債的綜合成本也就7%左右。”方旭東指出，之所以朗詩能夠達到這一水平，是因為不用貴的錢，不用銀行以外的錢。

“我們把高成本的資金、前融的資金都轉化成了股權投資，每一個項目都有一個大的投資人，這個投資人幫助我們做股權投資，我們是小股操盤，所以我們在債務的壓力上也是比較從容的，這也是我們以後會大力繼續發展的股權投資業務，做資産管理。”

與朗詩思路類似，曲江新鷗鵬文化教育控股集團總裁李戰洪直言道稱：“如果我們只盯着房地産市場來做，你跑得越快，死得越快。”

他表示，如果能夠同時做好兩到三個市場，比如做好文化市場、教育市場的同時把地産市場做好；又或者依托康養的主題，同步做好地産市場。

基于這一觀點，新鷗鵬旗下共有五個集團，三家上市公司，具體包括了文化教育集團、文化商業集團、文化旅遊集團、文化會展集團、文化演藝集團。

“這一點對未來十分重要，我們不僅僅是要做好房地産市場，還有其他的市場。”李戰洪說。