吳蘭玉與觀點對話：保利尋路“大物業”

編者按：8月6-9日，2019博鰲房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。

每一年博鰲房地産論壇，我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。

當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時，我們将擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

觀點地産網 2018這一年無疑是物業股赴港上市的熱潮，前後有多達5家物業公司，執着錘子哐當一聲敲響了香港聯交所的大鐘。

今年以來，這股物業資本化浪潮還在延續，保利發展控股集團旗下保利物業也是其中一員。

自2017年8月登陸新三闆後，保利物業于今年4月11日宣布摘牌，從而轉道港交所。對于一向低調的保利物業而言，這是一趟新征程。

“未來資本市場對我們的影響和助力，我們也很期待。”保利物業總經理吳蘭玉說道。

7月5日，在廣州保利國際廣場北塔樓2樓，我們走近了這家正處于上市前期的物業公司。一進去，就能看到牆上貼着的“大物業”宣傳海報，這是兩周前保利物業剛發布的新戰略。

總經理吳蘭玉熱情地與我們打招呼後，又不得不接聽電話，将手中的緊急事務處理妥當。

與她顯得瘦弱、文雅的外表不同，吳蘭玉工作起來風風火火、幹脆利落。她在保利工作已有14年，去年從住宅開發一線轉到物業服務闆塊，可以說是職業生涯的另一個階段。

吳蘭玉對此看得十分豁達：“原本大家就在一條戰壕上。”在她看來，一開始做投資，然後再做營銷、管客服、管物業，對房地産整個鍊條參與比較多，對行業的發展趨勢也看得比較清晰。尤其是此前做營銷的經歷，讓她更加了解客戶、更好服務客戶。

對于保利物業未來的尋路之旅，吳蘭玉顯得既有期許，又冷靜沉着。

差異化的牌

保利物業從成立至今，已走過二十三載。作為保利發展最早組建的子公司之一，于1996年6月在廣州成立，業務遍及全國超過100個城市，合同面積達2億平方米。

前些年，保利物業更多是跟随着保利發展的腳步，服務業态集中在傳統的住宅小區，基本上依托于強大的母公司成長起來。

“有一個強大的母公司並非壞事，在某種程度上是優勢。背靠母公司的雄厚實力與品牌效應，給保利物業的自身獨立發展帶來巨大支持。保利物業依托母公司，但不完全依賴母公司。”對于與母公司的關繫，吳蘭玉如此理解。

保利物業是從2016年開始市場化進程，逐步打開對市場的了解。除了承接來自于母公司的業務，開始通過自身能力進行外部市場拓展。

從成果上來看，保利物業來自母公司的業績占比正在逐漸降低。截至2018年中期，保利物業管理的1.3億平方米面積中，由保利地産開發的面積為0.99億平方米，占總體管理面積的75.93%，這個比例在2017年同期為91.3%。

從2018年上半年來看，保利物業新增外拓簽約面積達2632萬平方米，同比增長149.24%，占同期公司整體簽約面積的58.19%。

随着保利發展的多元拓展、保利物業本身市場化的發展，以及整個物業服務行業的革新，保利物業也随之迎來一個發展節點，适時提出了“大物業”戰略。

簡而言之，“大物業”包括全域物業，全業态物業，全民物業，全技術物業，全價值物業。

大物業是針對小物業提出的概念，“其實到這個點我們就會發現，物業的内涵和外延随着企業、行業的發展，發生了很多變化。”吳蘭玉說道。

吳蘭玉從多個維度舉例，“已經不再局限于小區，可能跟城市、鄉村都有關繫；也不再局限于居民的服務，政府、商戶、景區也是被服務的單位；還有服務模式的變化，原來是三保一綠，現在社區里的服務與管理内容也發生了非常多變化。”

她進一步指出，最主要的是保利物業的服務業态發生了很大變化，因此提出從小物業走向了大物業，從原來簡單的社區走向了城市的方方面面。

全業态物業可以說是保利物業在行業中尋求差異化的一張重要的牌。

目前，保利物業的外拓戰略基本是圍繞多業态展開的，具體以居住業态為根基、商辦物業為精品、公共服務物業為發力點。

其中，保利物業通過浙江西塘古鎮項目成功試水，並将公共服務錘煉成這家物業公司的看家本領。

西塘古鎮位于浙江嘉善縣，地處江浙滬三省交界處，是浙江的千年古鎮。保利物業從2016年6月正式進駐西塘古鎮景區，一方面從環境秩序管理、安全管理等多方面常規動作着手，做好基礎服務；另一方面，對商戶經營和景區秩序實施兩手抓，推行先服務後管理，共建共赢。

保利物業進駐後，西塘古鎮煥然一新，于2017年2月升為國家5A級旅遊景區。

保利物業将西塘古鎮項目經驗進行總結，沉澱出了景區服務管理模式，並以西塘古鎮景區為基點，向周邊進行輻射，陸續承接了西塘鎮政府、西塘保稅區、紐扣中心、大雲鎮、天凝鎮、陶莊鎮等。

“嘉善一共6個鎮、3個街道，保利物業做了4個鎮，提供全域化的管理，包括農貿市場的管理我們都在做。”吳蘭玉顯得十分自豪。

保利物業在2017年開始涉足城鎮公共服務管理，在當地政府的引導下，首創的城鎮全域化公共服務管理模式，以企業專業、高效的管理能力，承接政府剝離的部分公共管理職能，協助政府職能轉型，打造共建共治共享的社會治理新格局。

最終，保利物業在這兩種模式的基礎上打造“鎮興中國”的品牌，業态範圍涵蓋各種城鎮、特色小鎮、景區、産業園區等。並向具有“公共性”的大物業延伸，如教研物業、醫療物業、公共交通繫統等。

在吳蘭玉看來，保利物業在公共服務領域具備天然的優勢。一方面，保利物業可以充分發揮央企背景優勢，通過“央央合作”“央地合作”進行市場化拓展；另一方面，作為央企物業龍頭，本身在安全、應急管理方面具備獨特優勢。

吳蘭玉稱，公共服務類闆塊成為保利物業一個重點闆塊，“我們跟很多政府、學校、城投、景區合作，拿了很多好的資源和項目，也把保利服務模式推出去了。”

資本的助力

向“大物業”時代邁進的保利物業，除了埋頭苦幹，也找來了資本的助力。

登陸新三闆一年之余，保利物業轉換航道，選擇赴港上市。5月31日，保利物業赴港IPO上市申請獲中國證監會受理。

這意味着保利物業即将踏進香港資本市場的大門，接受來自資本的審視。而目前，資本市場對物業行業的評估，主要基于規模、利潤和成長性。對于資本市場的這種評判標準，吳蘭玉認為無可厚非。

“投資人是最聰明的，資本也是最聰明的，我很認同怎麼評價一家優秀的企業，一定是建立在規模夠大、盈利能力夠強、可持續性發展夠好的基礎上，這樣的企業就是好企業。”

同時，吳蘭玉及保利物業也有自己的考量。

從規模而言，保利物業擴大規模的方式不會單純采用“收並購”。對于市場所熱衷的收並購，吳蘭玉表示，公司市場化的時間還不算太長，這是目前正在積極嘗試以及未來大力發展的一種方向，但也要考量一個“合”字。

2018年6月，保利物業與天創物業達成戰略合作，後者深耕校園、政府物業管理服務多年，與保利物業主推的公共服務闆塊相契合，這也是保利物業首單並購類拓展。

“既要能夠在資方的雙赢上合，還要在業務上合，在價值觀上要合，這樣能夠更長遠。”吳蘭玉說：“我想我們的準備工作做得更多和更好，會更清晰地知道自己要什麼，哪些是好的，哪些能夠帶來更好的價值。”

從利潤而言，吳蘭玉表示，保利物業不簡單追求高的淨利、毛利水平，不追求“輸血式”，而是講究自身的合理利潤，這樣的含金量會高很多。

在她看來，相比前兩者，保利物業更為看重的是成長性，也就是可持續發展能力：“考驗的是企業經營管理水平，就是能不能把制度、標準體繫、信息化做到非常精進的地步，能不能把降本增效這些手段用得更好，能不能對市場保持很強的敏銳，這也很重要。”

吳蘭玉再次以央企身份作為舉例：“就像保利物業作為央企，在央地合作、政府服務上面有天然的優勢，能不能敏銳地捕捉到這樣一些機會，也是可持續發展的一項很重要的能力。”

她進一步強調，可持續發展里面還有一項很重要的——母公司支持，“我們的母公司保利發展也保持了一貫的穩定的、高速的發展”。

财報顯示，保利發展去年實現簽約金額4048億元，同比增長30.91%，名列行業前五；簽約面積2766萬平方米，新開工面積4396萬平方米，竣工面積2217萬平方米，截至年末待開發面積9154萬平方米。

談話漸近尾聲，問及公司上市之後的發展，吳蘭玉顯得謹慎又期待。

“服務好業主、服務好城市、服務好國家，這是我們不變的初心，作為服務企業尤其作為央企，貢獻更多的一份力量，成為一個行業真正的各個方面的領頭和示範。”

“未來資本市場對我們的影響和助力，我們也很期待，首先是資本、資金，其次是資源，再次是人才、服務和技術。”吳蘭玉說道：“進入這個通道以後，都會匯集，就會發生很多質的變化。”

以下為觀點地産新媒體對保利物業發展股份有限公司總經理吳蘭玉女士的采訪實錄：

觀點地産新媒體：保利物業提出“大物業”，公司在這個階段提出這個概念是基于怎樣的考量？怎麼定位和诠釋大物業？

吳蘭玉：大物業的提出有幾個背景，第一方面，保利地産的發展也在變化，從保利地産變成了保利發展，原來基本以住宅開發為主，現在涉及到非常多的文旅項目、産業項目業态，這些業态就帶來了原來物業管理範疇的變化。

第二方面，集團從2016年開始就對保利物業提出了市場化的要求，打開了我們對市場的了解，我們拓展業務的時候發現除了有傳統住宅小區以外，還有非常多其它業态，比如說會發現有一些機場、高鐵、高速公路、軌道交通的物業，還有很多城鎮景區等的項目。

第三方面，我們打造了一個品牌，叫鎮興中國。以前的物業基本上不考慮到這一塊，首先是社區的服務，其次是城市的服務，沒想到鄉村還要服務。但是鄉村振興是國家的一号戰略，現在提得最多的也是美麗鄉村，會有城市治理、社會治理的方向。

最主要的是我們的服務業态發生了很大變化，因此提出從小物業走向了大物業，從原來簡單的社區走向了城市和鄉村的方方面面。

觀點地産新媒體：公司去年6月並購天創物業，但總體而言，在並購類的拓展似乎動作不太多？

吳蘭玉：這或許會是我們尋求未來大力發展的主要方向，因為我們目前還處于市場化的初步階段，而且我們也是在嘗試和探索各種可能和機會。

當然，經歷了三年的發展，我們對什麼是好的標的，什麼是優秀的企業，什麼樣的業态能夠協同，有了更加清醒的、準确的認識。

天創非常符合我們的公共服務這樣一個領域，收購之後，會幫助它走出湖南，然後會增加更多的附加值，會提升各種各樣的管理能力，相比簡單的收並購，去購買一些合同要更好。

因為我覺得還需要有一個“合”，既要能夠在資方的雙赢上合，還要在業務上合，在價值觀上要合，這樣能夠更長遠。

收並購也是所有龍頭企業都會考慮的一種手段，我們的準備工作做得更多和更好，會更清晰地知道自己要什麼，哪些是好的，哪些能夠帶來更好的協同價值。

觀點地産新媒體：資本市場對現在物業行業的考量主要看規模、利潤、成長性，公司也即将去香港上市，您是怎麼看待資本市場的評估模式？

吳蘭玉：投資人是最聰明的，資本也是最聰明的，我很認同怎麼評價一家優秀的企業，一定是建立在規模夠大、盈利能力夠強、可持續性發展夠好，這樣的企業就是好企業。

當然我們所謂的盈利能力，不是簡單追求高的淨利、毛利水平，而是長期穩定可靠合規的方式。

企業的盈利水平、盈利能力還是很重要的，這種盈利能力一方面要看毛利率、淨利率等，但是很多的時候也會去看增長速度，也就是可持續發展。

可持續發展這個角度，其實更多考驗的是企業的經營管理水平，就是能不能把制度、標準體繫、信息化做到非常精進的地步，增加企業的核心競争力，能不能把降本增效這些手段用得更好，能不能對市場保持很強的敏銳。

就像我們捕捉到保利作為央企，在央地合作、央央合作、政府服務上面有天然的優勢，能不能敏銳地捕捉到這樣一些機會，這也是可持續發展的一項很重要能力。

可持續發展里面還有一項很重要，就是母公司的支持也很重要，我們的母公司保利地産也保持了一貫的穩定的、高速的發展。

觀點地産新媒體：上市對你們以後的發展道路會有怎樣的影響？

吳蘭玉：我們目前的定位叫做“城市人文和美好生活服務商”，以前我們叫“美好生活服務商”，現在我們加了“城市人文”，因為物業已經從社區走向了城市的方方面面，這一點可以很好地理解為我們的初心。

上市之後我們還是服務好業主、服務好城市、服務好國家，這是不變的初心。作為服務企業尤其作為央企，貢獻更多一份力量，成為一個行業的真正的、各個方面的領頭和示範。

未來資本市場對我們的影響和助力，我們也很期待，首先是資本、資金，其次是資源，再次是人才、服務和技術。

因為進入這個通道以後，它都會匯集，就會發生很多質的變化。

人會帶來服務模式的變化，服務模式會帶來盈利的變化，盈利又會帶來服務能力的變化，會帶來很多業态方方面面的變化，我覺得都是很好的事情。我們也會借助這樣一個契機和力量，抓好這一波浪潮，然後把自己做大做強。

還是按部就班，保利物業現在的口碑是不錯的，經過23年的磨煉，我們的服務能力也得到了很好的印證，獲得了很多的荣譽和認可，我們希望從好做到更好。借助這樣一個契機，把這個企業從大做到更大。