鄭健靈與觀點對話：P2要做有意義的事情

編者按：8月6-9日，2019博鰲房地産論壇将在海南繼續舉辦。連續十九年的持之以恒，造就了一個屬于房地産全行業的年度盛會，此間傳奇還在繼續。

每一年博鰲房地産論壇，我們都在尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。

當他們的故事放置于中國房地産宏大背景時，我們将擁有全新路徑與模式，可以觀察、記錄和解讀中國的房地産行業。

觀點地産網 上海的夏天，暑氣逼人，忙碌的氣息在高樓大廈里蹿騰。環顧四周，以往的“格子間”辦公正慢慢消失，代之而起的聯合辦公、共享空間悄然改變着新一代年輕群體的工作方式。

最初幾年，聯合辦公如噴泉般涌現、百家争鳴，而2019年是深耕細作的時代。其中，商業地産和文化産業的結合是聯合辦公近年來發展的新趨勢，People Squared (P2)便是這一道路上的先行者。

聯合辦公領域的明星企業Wework在國内聲名鵲起之前，P2也開始了自己的擴張版圖。2010年，P2第一個聯合辦公空間在上海成立，鄭健靈（Bob Zheng)作為創始人，至今已在上海、北京、深圳、杭州、成都等地開設了近40個聯合辦公空間，總入駐團隊數量超過800家。

打造聯合辦公領域的特色品牌，從而達到差異化區分的效果是鄭健靈一直想要做的事情，用全新的觀念去定義工作與生活，為人們提供一種超乎聯合辦公的社群平台。

以前人們強調工作要和生活分開，現今人們可以暢想未來會有類似于烏托邦的環境，使人們不再希冀于按時上下班的生活。

“我們希望未來可以打造屬于年輕人的超級工廠，打造全新的辦公場景和體驗。”鄭健靈如是說。

要做有意義和好玩的空間

聯合辦公雖然是新業态，但路並不好走。去庫存壓力、空置率高、同質化競争難題、回報率低等困境，使得這個創新業務的發展有些舉步維艱。

幾年前，鄭健靈就曾針對聯合空間的發展趨勢談及，聯合辦公會往四個維度發展：封閉的繫統、高度標準化、高度個性化、開放繫統。而他也正在一步步見證着P2的發展，不是以大取勝，而是通過吸引最核心的用戶人群，在每一個細分領域做深、做細取勝。

此前一直從事互聯網行業的鄭健靈，2008年回國後便開始進行創業。

對于市場未來的發展以及生存環境，鄭健靈顯然是充滿着信心的，他表示：“和十年前相比，現在的環境越來越适合做聯合辦公，中國的市場非常大，同時市場越來越規範。技術推動了發展，人們對這個産業的認知度也越來越高。”

他同時稱：“傳統辦公的市場依然會存在，並不是說聯合辦公與傳統辦公是冰與火之歌，兩者是可以相輔相成的。聯合辦公可以幫助很多傳統樓宇做體驗升級，傳統樓宇也可以把它的存量貢獻出來和聯合辦公合作，使物業變得更有價值和魅力。”

20世紀末，互聯網催生的消費習慣，使唱片店、遊戲廳、百貨商店等實體空間出現多米諾骨牌式的消弭。而如今，消費升級時代以全新的涵義賦能現實空間，人們更加注重線下體驗，商業地産和文化産業的多維深度交融，為音樂主題空間的誕生提供條件。

作為國内第一家音樂主題的P2·團結湖音樂空間，位于北京東三環姚家園路口，占地面積不到6000平方米。該空間包含聯合辦公、排練室、錄音棚和Live House于一身，打造了音樂垂直一體化主題聯合辦公空間，成為音樂人和文化人的集散地。

此後，P2開始把這種産業和資本的聚合模式復制到各個城市，在復制過程中也引入了更多標準化的内容。

除了針對設計師、音樂人、時尚圈人群打造的諸如音樂空間的M繫列之外，P2還有針對互聯網、創客的軟硬件空間S繫列，針對商務人群的X繫列三條空間産品線。

和Wework、優客工場有着明顯不一樣的地方，P2針對不同的細分人群有着不一樣的空間産品，注重跨界合作、内容空間以及社群的深耕，做自己的特色産品，這也使得P2擁有自己的生存市場。

在對話中，鄭健靈多次提到自己帶領的團隊要做有意義和好玩的事情，而這十年的發展，從吸引投資人到辦活動，也為他們在聯合辦公領域打下一定的基礎。

存量項目VS開發商合作

盤活、運營改造存量舊樓，從而提升資産價值是P2比較擅長的商業開發模式。不可否認，目前國内一些存量舊樓的位置優越，盤活舊樓不僅可以為P2省去中間的地價、開發等成本，其所需資金要低得多。

鄭健靈表示：“通過對樓宇的改造可以實現城市升級，使整個空間發出創新能力。在運營主題式的辦公空間時，必須導入資源内容，才能把空間做起來。”

但舊樓的改造投入的時間和成本相對較高，結構的加固是比較有難度的，同時還需配合、溝通大樓的業主。對此，P2不僅有自己的項目管理團隊，也有設計團隊，同時引入社群、生态的概念，多業态的融合使得聯合辦公的客戶粘性更高。

除了自己開發手上的存量樓宇項目，P2還會選擇和開發商進行項目合作，其中就不乏與萬科、光明集團、國貿等房企的合作。

時間回到2015年的夏天，P2與萬科在上海虹橋萬科中心下沉式廣場聯手打造獨特創業辦公空間——ViP，即V代表萬科，P代表P2，對于創業團隊來說，這意味着Very interesting Place（非常有趣的空間）。

聯合開發商的項目打造共享辦公空間，並直接引入到商業中心，這在當時算得上開辟先河之舉。ViP空間的建築面積逾2000平方米，由于藏匿地底，故以“The Cave ”為空間設計理念，營造從過去到未來的辦公“洞穴”，将自然、探險與創業、未來辦公等理念結合。

鄭健靈介紹到：“存量項目或與開發商的項目合作兩者並不矛盾，我們後期工作是要對整個項目進行策劃定位，引入新型的社群和内容産業，以及運營管理，軟硬件設施提供等等，這些方面我們有非常好的方案給到合作夥伴。”

談及聯合辦公的盈利和空置率，鄭健靈坦言，目前單個空間是有盈利的，而徐家匯這家音樂空間的預定入駐率已超過50%，剩下的空間将預留會給優質的生态團隊。

對于是否有上市規劃，鄭健靈則表示：“目前不會急于考慮上市，也沒有具體時間表，P2會更加注重所做的事情是否有意義。未來是不是通過上市退出，這些都是後面考慮的事情。”

以下為觀點地産新媒體對P2創始人鄭健靈先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：為什麼選擇在上海徐家匯做音樂空間？

鄭鍵靈：徐家匯商圈過去是上海年輕人的地標，随着整個區域商業模式變得老化，很多賣場還停留在原來的形态，對年輕人的吸引力逐步減弱。

但這里聚集的年輕人還是很多，P2想把這棟樓打造成徐家匯文化潮流的地標。

觀點地産新媒體：對引入的企業有音樂方面的要求嗎？

鄭鍵靈：大部分是這個行業上下遊的企業，這里有不少音樂人的工作室和寫作間，有非常好的環境提供給他們創作。

觀點地産新媒體：這個項目不到6000平方米，需要多少管理人員？

鄭鍵靈：兩位前台和社群主管就可以了，同時會有總部的團隊來幫助每一個空間完善社群，發起各種活動，有很多活動落地都是放在空間内部的運營上面。

目前，P2做的項目一般都是2000到10000平方米，低于2000平方米的項目一般不做。

觀點地産新媒體：國内聯合辦公項目越來越往生态、社群模式發展，而不只是辦公區域的形式？

鄭鍵靈：有兩條不同的路線，也可以說是兩個不同的支派。比如說有會玩的，有做生态的，也有像酒店一樣做標準化復制的模式。

這兩種形态互相之間在學習，沒有說哪個模式更好，也有很多空間開始引入了生态、社群的概念。

P2在各個城市進行復制過程中引入了更多標準化的内容，不光是硬件的復制如廚房、咖啡、健身房等，還有服務的理念，服務的生态也在進行復制。

觀點地産新媒體：P2現在有多少項目？未來會在三四線城市布局嗎？

鄭鍵靈：目前在全國有40個左右的空間，主要在上海。上海是大本營，還有北京、深圳、杭州、成都、台北。除了布局一二線城市之外，比較小的三四線城市暫時不會考慮。

觀點地産新媒體：已經做到台北了？

鄭鍵靈：對，台北有類似的社群。在杭州P2做了第一個區塊鍊社群，都是區塊鍊開發者和程序員，而第二個區塊鍊社群在台北。

還沒有開幕的時候，以太坊的創始人到空間里面進行分享，台北的人說已經很久沒看到這麼多人參加活動，而社群可以讓大家聚集在一起。

台北的共享空間剛起步，整個概念和空間的形态以及社群的理念才開始發展，相較于國内會落後一點。

觀點地産新媒體：未來項目不斷增多，将會怎麼管理團隊？

鄭鍵靈：現在有自己的管理繫統，都是結合過去很多年的運營經驗和社群的特色來做的。每一個空間里面，特别是這種垂直産業屬性的，甚至可以通過這個進行互動，和跨界人士交流。

每一個空間都是成熟的，都會有自己的運作和技術方式，來實現自己的運營管理。

觀點地産新媒體：盈利情況如何？

鄭鍵靈：現在單個空間都是盈利的。而這個音樂空間（上海徐家匯）是新的，還沒完成裝修，預訂入駐率已經超過50%，剩下的空間會預留給優質的生态團隊，6月20日有一個開業活動。

觀點地産新媒體：其他項目選址也有這樣的想法嗎？都是存量舊樓改造？

鄭鍵靈：是的，對存量舊樓進行改造是P2做得比較多，也是比較擅長的方式。

上海本身有很多存量樓宇，而且位置特别好。這些樓宇有很多的故事，需要新的内容和想法把這些樓盤活，非常吸引我們去改造樓宇，重新煥發它的魅力。 

比如，P2之前聯合光明集團在人民廣場做的一個空間，那里原來是上海第一個牛奶棚，整棟老洋房也是個歷史建築。

不久前導入了和GOOGLE合作的GOOGLE開發者社群加速器在這個空間中，現在整個空間煥發出了創新能力。

觀點地産新媒體：舊樓改造投入的時間和成本會比較高。

鄭鍵靈：當然會更長一些，在很多改造過程中需要與大樓業主一起配合。

存量舊樓改造最難的是結構的加固，有很多沒有電子圖紙的舊樓，需要去檔案館找圖紙。有些圖紙在過去幾十年中又被改動，都沒有保留圖紙。

這就像要為一個人量身打造一件新衣服一樣，把所有的尺寸、結構全部要看一遍，這是一個很有意思的事情。

觀點地産新媒體：存量項目改造好還是和開發商的項目合作好？

鄭鍵靈：兩者不矛盾，P2有不少存量改造項目也是和國企、開發商一起合作的。

我們做的事情是後期對整個項目進行策劃定位，要引入新型的社群和内容産業，以及後面的運營管理，目前P2在引進社群方面已經有非常好的方案給到合作夥伴。

P2現在和萬科、國貿、金隅等一些大的開發商都建立了合作關繫。

觀點地産新媒體：像WEWORK、優客工場準備上市，P2是否有上市的打算？此前已完成了A輪融資，都有哪些投資方？下一步計劃是什麼？

鄭鍵靈：不會急于考慮上市，也沒有具體時間表，而是注重做的事情是否有意義。

當做對的事情時，資源自然而然就會來，P2的增長也會非常自然，2018年同比增長了80%。

未來是否通過上市退出，這些都是之後的事情。目前已完成A輪融資，原來的投資方都是VC資本，還有一些地産背景的基金作為股東，現在正在進行下一輪B輪融資。

未來，想和我們緊密合作打造項目的投資者會是我們比較理想的股東。

觀點地産新媒體：怎麼看這兩年聯合空間抱團合作的現象以及這個行業？

鄭鍵靈：這很正常，這是一個飛速往前奔跑的行業，很多時候需要靠自己能力發展。但涉及到線下部分，往往發展速度沒那麼快。

這個行業需要投入資源，整個行業的效率可以通過合作、整合提升。不光是這個行業，任何一個行業要想在短期内有更快捷、有效的成長，合作是非常好的方式。