前6月北京别墅成交猛增120%，三大趨勢定調别墅“大年”

2019年已過半，樓市又來到了交半年卷的節點。

縱觀上半年北京樓市，受到個别城市放松限購以及金融政策邊際性放松的影響，市場預期有所上升，出現需求反彈，“小陽春”乍現，随後迅速回落進入穩定通道。

值得一提的是，别墅細分市場的表現成為北京樓市半年卷最亮眼的部分。業内統計數據顯示，1-6月北京别墅新增供應同比增長74%，成交同比增長120%，成交均價同比上漲48%，成交金額則比去年翻了2倍多。

對于北京别墅市場，市場人士表示，相比普宅和公寓，别墅物業上半年表現優異，改善需求強勁，從後續市場看，别墅稀缺性将凸顯，部分項目依然會有較好的去化和相對堅挺的價格走勢。

上半年别墅成交持續走高

來自麗茲行豪宅研究院的數據顯示，2019年上半年高端新房成交1192套，環比下降24.46%，同比上漲174.02%，網簽量激增源于去年11月限簽政策放開。價格呈被動上漲，實際價格穩中略有下滑。

從高端新房成交占比來看，别墅超過公寓占比達到59%，而由于容積率限制和限價政策影響，别墅市場的主力為疊拼、聯排及四合産品，獨棟産品的比例僅為20%，且多為老盤新推。同期二手别墅成交276套，環比上漲5.34%，同比上漲8.24%，量價齊穩。

北京中原成交統計數據同樣印證了别墅市場的火熱。2019年上半年别墅總成交額385.88億元，平均成交價57129元/平方米，環比去年下半年價格增長4000元/平方米，套均價環比增加335萬元至1829萬元。

值得注意的是，總價3000萬元以上别墅的置業需求表現尤為活躍。根據合碩機構統計數據，今年前5月，北京總價3000萬元以上别墅的網簽量就達到217套，與去年全年的水平幾近持平。總價在4000-5000萬元量級的别墅成交增長最為迅猛，以38套的成績超過2018年全年，而成交金額達16.86億元，也超越去年全年額。

一個有意思的現象，機構提供的别墅成交數據顯示，2019年上半年除了1月是延續去年底熱度外，5月成交面積97093平米、成交均價67570元/平米均達到了單月新高。而恰恰在這個月，北京樓市迎來了和裕北京莊園、葛洲壩中國府等10W+項目集中獲批入市的供應高峰。

供應端呈現三大變化趨勢

在持續走高的需求面前，供應端也開始呈現新的變化。上半年北京樓市第一大變化則是高端供應限價适度放開。在北京10W+項目近年幾乎零供應的背景下，北京莊園、中國府的入市填補了高端新增供應的空白，也在一定程度上提振了市場預期。

而從供應結構來看，2019年上半年1500-2000萬以下占比為51%，與2018年全年結構把持一致，這部分市場競争最為激烈。3000萬以上市場選擇機會自2017年始終維持在20%以下，特别是5000萬以上住宅可選擇機會僅在4%左右。以11.4萬/平米價格取證、單套價格突破1億的北京莊園，無疑将有效改善高端供應結構，增加億級産品市場的選擇機會，滿足塔尖人群日益增長的終極置業需求。

麗茲行豪宅研究院認為，未來可開發的3000萬以上産品依然有限，特别是5000萬以上頂級産品，建議産品選擇時，在滿足自我需求基礎上，重點考慮産品的稀缺性。

根據中原地産數據，2017年以來，北京住宅用地供應95%以上為限價房及共有産權房；2018年出讓的50宗住宅用地中，容積率低于1.2，且未限定“9070”、具備别墅開發條件的地塊僅有6宗。

随着大量限競房地塊的推出，北京别墅供應也呈現兩極分化，“高低配”的限競别墅逐漸占據供應主流。據媒體報道，截至今年6月底，限競别墅供應占整體别墅市場比例已至73.68%，成交占比也達到了34.27%。

以疊拼和小面積合院為主的限競别墅，大大降低了别墅社區的純度，無法滿足塔尖置業人群更高的品位與圈層需求。

業内人士指出，未來純别墅供地只會越來越少，因此大面積純别墅産品，特别是獨棟别墅的稀缺價值将愈發凸顯，這一趨勢在今後幾年會更加明顯。某種程度上，社區“純度”即産品價值證明。而獨棟别墅的價值不僅表現在其本身的産品價值，甚至還在于其歷史收藏價值。

北京莊園作為此類稀缺别墅産品的代表，受到越來越多塔尖置業人群的認可和青睐。而項目僅有不到200棟别墅，面向中國頂級企業家家族，保證了圈層的純粹性。據悉，為了打造這一頂級居所，和裕地産耗時5年，由董事長帶領團隊遍訪全球尋找設計靈感，在空間營造、全成品交付等方面實現了多項創新，被認為是當前市場上少有的頂豪項目。