第一太平戴維斯：2019年第二季度廣州房地産市場概述

廣州甲級寫字樓市場

2019年第二季度，廣州甲級寫字樓市場無新增供應入市，總存量與上季度持平，仍為505.7萬平方米。

整體而言，盡管市場參與者對一些外部經濟因素的顧慮升級，如中美貿易争端的升級及其對國家和本地經濟表現的潛在影響，但本季度廣州甲級寫字樓租賃市場需求仍維持平穩。

全市空置率環比下降0.8個百分點至4.1%，平均租金環比下跌0.2%至人民币每平方米每月181.3元。

珠江新城空置率環比上升0.1個百分點至4.9%；平均租金環比下跌0.4%至人民币每平方米每月205.6元。

琶洲空置率環比下降5.1個百分點至3.6%；平均租金環比上漲0.2%至人民币每平方米每月150.4元。

某些專注于房地産領域的大型内資企業在寫字樓租賃市場上十分活躍，大量吸納新增寫字樓供應，致使琶洲等子市場的去化速度遠高于預期。

展望

預計2019年下半年廣州市甲級寫字樓市場将有七個新項目入市，屆時将為市場帶來約32.9萬平方米新增供應，全市空置率料将有所上升。

在外部經濟疲軟等因素的影響下，預計2019年下半年廣州市甲級寫字樓市場或趨謹慎樂觀，全市寫字樓租金增幅将有所放緩。

廣州零售市場

2019年第二季度，位于黃埔的蘿崗奧園廣場開業，為廣州零售物業市場帶來4.5萬平方米新增供應，全市優質零售物業存量擴大至約518萬平方米。

截至季末，全市優質零售物業市場空置率環比上升0.4個百分點至8.8%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别環比上升1.1和0.3個百分點至7.3%和12.1%。

全市優質零售物業首層平均租金環比增長1.5%至人民币每平方米每月753.5元，其中核心商圈及非核心商圈的首層平均租金環比分别增長1.7%和1.4%，至人民币每平方米每月1,647元和人民币每平方米每月434.4元。

展望

預計第三季度将有三處優質零售物業入市，分别是位于增城的增城合生匯、位于白雲的嘉禾金鉑天地和位于天河的美林M.LIVE天地（一期），共計為市場帶來53.8萬平方米的新增供應。

預計2019年下半年将有10個新購物中心進入廣州零售物業市場，為全市帶來134萬平方米新增供應，這些新增供應主要集中于非核心商圈，如蘿崗和增城。

充足的土地供應、逐步完善的基建和不斷增加的人口将助益非核心商圈吸引更多發展商建設更多零售配套以服務周邊住宅。就此而言，非核心商圈将給零售商帶來更多發展和擴張的機會。

廣州住宅市場

根據廣州市規劃和自然資源局3月22日公布的《廣州市2019年建設用地供應計劃》，剔除回遷及安置房後，廣州市全年供應商住用地共96宗，共計面積578萬平方米；其中可進行公開招拍挂的商住用地共計72宗，白雲、番禺、南沙位居前三。

第二季度，全市住宅供應面積同比下降29%至約130萬平方米；成交面積同比增長16.5%至約206萬平方米。同時，廣州住宅物業市場呈穩定增長态勢，全市成交均價同比上漲25.3%至人民币每平方米28,937元。

展望

就市場調控政策而言，廣州政策環境未見放松迹象，預計下半年整體政策環境仍以維持穩定為主。就信貸政策而言，5月銀監會發布的《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》旨在從資金源頭上遏制房地産市場過熱，房地産金融仍為重點監管對象，房企融資環境偏緊，下半年房貸利率或将回升。

根據《廣州藍皮書：廣州經濟發展報告（2019）》，2019年全市新增貨量或達九萬套。加之下半年房企将迎來業績沖刺，加緊推盤節奏，市場供應或将推高。

廣州市住宅市場需求穩固。在政策環境穩定的情況下，下半年市内投資及改善型需求将逐漸釋放，預計後市住宅價格将以穩定增長為主。