陽光股份“潛伏者” 旭輝董事戰争後披露最新商業路線圖

觀點地産網 旭輝立定心水把商業做大不是一兩天的事了。

成立旭美商業，挖角萬達高管，舉牌陽光股份，種種舉動都被外界解讀為旭輝要發力商業地産。

近日，旭輝集團宣布将成立旭輝集團商業地産管理總部，簡稱“旭輝商業”，負責統籌管理全集團商業項目的投資、設計、開發、招商和持有營運。

原集團商業管理部和旭美商業合並入旭輝商業，人事布局方面，總裁由旭輝集團總裁林峰兼任，旭輝集團副總裁、旭美商業總經理王壽慶則将出任旭輝商業副總裁。

而旭輝商業兩位主帥正是當初想要入主陽光股份董事會主角之一。彼時市場猜測，入駐陽光股份或許就是旭輝在為将來“借殼”發展自己商業地産、資管類業務做準備。

而此次是旭輝在陽光股份董事會戰争之後，首次詳細披露商業地産發展路線圖。

商業路線圖

作為陽光股份第二大股東，在3月份的董事會換屆中，旭輝被第一和第三大股東牽制，入主陽光股份董事會未能如願以償。

按照A股上市公司董事會換屆時間，旭輝至少還需要耐心等待三年。

随着規模快速增長，旭輝房地産+業務也逐漸發展壯大。在3月份年度業績會上，董事長林中透露，“現在我們在開始規劃加大收租物業的增長。”

旭輝設立商業地産管理總部的願望，從前幾年的表現便可窺視一二。

旭輝商業早在2010年就成立了旭美商業，2012年挖來曾供職于華潤、大悅城的蔣達強，2015年其成為旭輝商業事業部CEO，旭輝商業地産的單獨商業計劃浮出水面。

按照規劃，旭輝商業将以每年3-5個的項目擴張，並在5年後達到500億元的資産規模。

蔣達強在其執掌的上海區域進行了商業地産的試水，成立與住宅事業部平行的商用事業部，試圖借此打通旗下的酒店、商業、辦公、開發建設等業務，形成一個完整的資産管理部門。

随後蔣達強離職，旭輝迎來了萬達前高管王壽慶，專門負責商業闆塊。

然而，在過去兩年里，旭輝先後牽手香港置地、恒基等港資企業，發布了旭輝廣場、旭輝Mall、旭輝U天地三條産品線，但項目推進過程較慢，截至2018年，有個位數的商業項目落地。

而最新公布的商業路線圖也向外界表達了他們的雄心——旭輝一直在一二線城市尋找好的商業機會，未來商業比重在整體業務版圖中占比會逐年增加，從而推動旭輝“城市綜合運營商”戰略全面落地。

林峰指出，人才方面，旭輝商業的管理人才隊伍已具雛形，未來将外部聘用和内部培養並舉，依靠高效的人才供應鍊體繫，支撐旭輝商業戰略目標的實現。

近年來，旭輝積極布局一線城市及核心都市圈内的二線、強三線城市，在商業開發和運營領域頻頻發力。目前，旭輝旗下商業項目運營管理面積已逾百萬方。

“潛伏者”旭輝

在旭輝集團官網上仍未更新“旭輝商業”。

不過，關于旭美商業是這樣描述的，作為旭輝集團房地産+核心業務闆塊之一，秉承“全程一體，專業協同”的理念與定位。以專業的運營管理水平肩負起集團旗下商業項目的運營管理職責。

合並成旭輝商業後，旭輝商業未來将踐行為核心城市打造精品商業的戰略。實際上除了上海外，旭輝在其他城市沒有單獨的商業項目，基本上為商住項目，包含住宅、商業、教育配套等多種業态在内的大型城市綜合體。

毫無疑問，旭輝大量補充商業土地儲備，是潛伏的商業巨鳄。據觀點地産新媒體統計，在2018年年報里，旭輝關于商業土地儲備不斷增加。2018年商業相關項目新增15個，2019年新增兩個，按類别，辦公樓/商業共3個；住宅/商業11個；商業3個。

旭輝在寫字樓的布局也如火如荼，2017年，上海旭輝公布五年戰略規劃，並明确提出，公司業務發展模式将從純開發轉向開發與持有並重，通過地産基金等輕資産模式加大對核心物業的增持。

“五年後，上海旭輝将經營着面積達130萬平方米、市值400億的持有資産，預計未來每年能夠貢獻20億的租金收入。”

在400億規模的物業持有量中，寫字樓将成為上海旭輝最重要的投資標的。為何對寫字樓“情有獨鐘”？上海旭輝表示，目前在整個上海投資市場中，寫字樓由于穩定的回報率，投資比例逐步提升，達到整體投資組合的62%。

年報顯示，2018年，旭輝全年收入為423.68億元，其中房地産投資租金收入2.37億元，項目管理及物業相關服務收入31.17億元，商業運營總收入33.54億元，其占收入比例為7.36%。

在全年銷售物業已确認收入390億中，辦公樓/商業的銷售收入為67.97億元，占總物業銷售的17.43%。

租金方面，2018年的租金收入約為2.37億元，同比上升151.0%。2018年的租金收入主要來自嘉興旭輝廣場、上海旭輝海上國際及重慶旭輝城，有關增長主要來自上海旭輝海上國際、上海LCM置匯旭輝廣場及重慶旭輝城的新租金收入。

2019年，旭輝顯然将商業提上快車道。林峰透露，“2019年的商業租金可能會繼續翻番。”

他表示，旭輝未來整個商業的比重将從10%提升到15%左右，一兩年後從15%增加到20%。“可能10年後，旭輝就跟香港新鴻基一樣，有一半是開發業務，有一半是收租的業務。”