觀點指數 | 五月房企融資報告：寒冬夜行人 開發商如何借錢？

觀點指數 近期，非標融資監管再度加強，為房企本就抓襟見肘的融資渠道再添壓力。

5月17日，銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（銀保監發〔2019〕23号），明确指出禁止表内外資金直接或變相用于土地出讓金融資，此外對“資金通過影子銀行渠道違規流入房地産市場；並購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地産開發”等行為也是嚴格審查。

按此發展，未來不排除公司債等融資渠道也有收緊的可能。事實上，5月以來，監管層也有了多項行動，針對信貸資金違規流入房地産市場開出多張罰單。

在這個夏至未至的時間節點，房企猶如置身于寒冬的夜行人，如履薄冰，舉步維艱。

觀察房企的融資生态也變得尤為重要，為此觀點指數統計發布房企2019年1-5月的融資數據，以管窺豹，呈現過去5個月房地産企業的融資圖景。

1、開發投資累計值增長創新高，到位資金依仗上年結余

從現有公布的數據看來，2019年至今，房地産開發投資逐漸回暖，住宅開發繼續保持韌性，其他投資多面開花，同時到位資金方面也繼續為房地産發展提供薪火。

具體而言，截止到2019年5月，房地産開發投資累計值同比增長創下新高，開發投資累計值46075億元，環比增長34.66%；同比增速達到11.2%，比上月下降0.7個百分點。

來源：國家統計局、觀點指數整理

其中，住宅投資33780億元，增長16.3%，增速回落0.5個百分點；住宅投資占房地産開發投資的比重為73.32%。

不過，監管層對“房住不炒”的政策定位沒有變，樓市依然保持以“穩”為主的基調。因此我們預計房地産開發投資上升空間比較局限，未來開發投資累計值增長速度将會緩步下行。

回歸到位資金來源，2019年初至今，房地産開發投資的增長離不開到位資金的支持，房企資金面持續改善。撇除上年資金結余，2019年1-5月房企的到位資金累計66689億元，同比增長7.6%，增速比1-4月份回落1.3個百分點。其中，國内貸款10762億元，增長5.5%；利用外資30億元，增長38.8%；自籌資金20276億元，增長4.1%；定金及預收款22395億元，增長11.3%；個人按揭貸款10251億元，增長10.8%。

若計算上年資金結余，2019年1-5月，房地産開發企業到位資金累計125290.59億元，同比增長9.8%，較上月累計值同比增速回落0.8個百分點。

來源：國家統計局、觀點指數整理

回到各個資金來源占比情況，可以看到，上述上年資金結余是大頭，達到46.77%，對比2018年末的26.36%大幅提高。這說明2019年房企發展運作的喘息空間，極大依賴于2018年沒有形成投資額而結余的資金。

另外需要看到的是，定金及預收賬款、自籌資金的占比依然比較大，分别為17.87%和16.18%，對比2019年前四個月均上漲了近2%。國内貸款則由去年末的占比10.65%降至8.59%。這也意味着，雖然融資口有所放開，但從行業整體來看，用于開發的融資比例並未明顯增加。

2019年一季度房地産開發貸款余額則顯示，一季度房地産開發貸余額10.85億元，同比增速較去年末下跌3.7%。不過環比來看，2019年一季度地産開發貸款環比增速為6.48%，而2018年末這個數字為1.29%。

來源：中國人民銀行、觀點指數整理

也即意味着，開發商資金鍊還是比2018年末有所寬松，在資金面回暖的支撐下，2019年房地産行業的發展還是可以保持相對穩定的預期。

2、短債攀升，“借新還舊”擠占淨融資空間

2019年政府工作報告中提出，穩健貨币政策要松緊适度。為了更加清晰看到房企的融資情況，觀點指數對前五月房企的融資動作進行梳理，發現各個渠道的融資規模有一定回暖，不過大多為“借新還舊”，資金並未如外界所預期的大量流進房地産。

具體來看，2019年1-5月，房企融資總額為10234.37億元，其中3-4月為融資高峰，分别為2143.32億元、3309億元以及2278.27億元，主要以債券融資為主。細分而言，公司債在所有債券融資中占比最大，5月一度高達61.07%，融資額達到797億元。

來源：觀點指數統計

觀察融資期限，可以發現房企短期債攀升，不乏364日、270日、247日的超短期債，1月更有某粵繫房企發行10億元90日超短期融資券。

觀點指數統計顯示，2019年1-5月，房企融資期限從1年以内、1-2年、2-4年、5年、以及5年以上不等。其中占比最大為2-4年期限融資，達到39.1%，緊随其後的為5年期融資，達到23.4%。不過，1年以下以及1-2年的融資合計占比26.17%。換句話說，2019年新增融資中，有超過26%在兩年内到期。

來源：觀點指數統計

房企對短期債的青睐，一方面因為是對于大多數房企來說，中長期融資渠道並不順暢。更為重要的原因則是，在市場調整預期之下，房企銷售壓力加大，再加上償債高峰期如期而至，使得多數房企不得不通過短期融資置換到期債務，也即“借新還舊”。

可以看到，房企融資公告中募資用途幾乎都是償還公司債務，用于開發建設的淨融資空間甚小。

來源：觀點指數統計

另外值得關注的重點是，2019年前5月的融資中，海外融資規模上升明顯，其中1月、3月以及4月是海外融資高峰，分别為836.67億元、789.94億元以及740.1億元，5月規模有所下降，僅為229.4億元。海外債和海外融資趨勢基本一致，也是在上述月份大幅攀升，而海外債在海外融資中的占比基本處于85%以上。

此前，證監會、銀監會等多個相關部門針對房企境外發債的融資用途加強了監管，再加上原有的低成本公司債陸續到期，以高息置換低息也成為2019年的融資特征之一，不少房企的債券利息超過10%，而部分小型房企甚至更高，未來行業整體融資成本将繼續水漲船高。

3、輸血進行時，私募基金管理規模環比破4%

私募基金方面，針對自有項目，各個階梯的房企積極引入外援，為開發項目持續輸血。

截至2019年4月底，中國證券投資基金業協會已登記私募基金管理人24388家，較上月存量機構增加27家，環比增長0.11%；已備案私募基金77135只，較上月增加1787只，環比增長2.37%；管理基金規模13.31萬億元，較上月增加5172.86億元，環比增長4.04%。私募基金管理人員工總人數24.03萬人，較上月減少704人，環比下降0.29%。

來源：中國證券投資基金業協會、觀點指數整理

截至2019年4月底，已登記私募證券投資基金管理人8927家，較上月減少7家；私募股權、創業投資基金管理人14702家，較上月增加33家；其他私募投資基金管理人756家，較上月增加1家；私募資産配置類管理人3家。

來源：中國證券投資基金業協會、觀點指數整理

從私募基金管理人管理基金規模來看，截至2019年4月底，已登記的私募基金管理人有管理規模的共21380家，平均管理基金規模6.23億元。其中，管理基金規模在1-5億元的最多，為4420家，環比增長也較快；管理基金規模在100億元及以上的最少，有254家；管理基金規模在10-20億元的831家。

需要注意的是，上海、深圳、北京、浙江（不含甯波）依然是私募基金管理人數量最多的四個地方，分别為4746家、4586家、4362家以及2065家，管理基金規模依次為28392億元、18348億元、31179億元和7906億元，平均管理基金規模最高的為北京，私募基金管理人管理的基金規模7.15億元/家。

來源：觀點指數統計

從不動産私募基金來看，2019年1-5月，發行的不動産私募基金産品數量逐月遞減，其中1月是最多的，占前5月的33.33%。發行規模上，大多數不動産私募基金産品為1-2億元的産品，占所有發行産品的29.27%；占比最大的為發行規模2-5億元産品，占比為26.83%，比前者低2.44%；發行規模在5億以上的産品最少，占比僅為4.88%。

2018年以來，不僅房地産融資難，對于私募基金來說同樣面臨着融資難和業績壓力。不少私募産品收益不佳，未能取得正收益。因此可以看到，2019年1-5月單個不動産私募産品規模普遍比較小。但無論如何，這都無礙于私募基金是房企輸血的另一條靈活通道。

4、規模回升，前5月集合房地産信托募資近4000億

除了私募基金外，2019年至今，房地産信托在房企融資上發揮着舉足輕重的作用。用益信托數據顯示，2019年1-5月，集合房地産信托發行數量2584個，發行規模3944.74億元，同比上漲13.89%，發行規模占所有産品總額的40.11%，去年這個數字為41.89%。

2019年1-5月，成立的集合房地産信托數量則為2310個，成立規模2867.15億元，同比15.26%；平均收益率8.34%，比去年同期提高0.56%。

細分到月度來看，信托産品的平均規模呈現波動上升的特點。由1月的1.32億元/個到5月的1.48億元/個；平均期限則由年初的1.48年/個到5月的1.5年/個，整體變化不是很大。

來源：用益信托網、觀點指數統計

觀點指數整理發現，2019年集合房地産信托發行的月度規模呈現出波動趨勢，其中1月高開，發行集合房地産信托的規模達到660.46億元，占所有集合信托産品的35.39%；随後的2月，受整體發行量縮減，集合房地産信托的規模下跌到最低點，為375.3億元。

來源：用益信托網、觀點指數統計

在過去的5個月，3月份發行的集合房地産信托規模最大，達到787.99億元，發行數量為580個。此外，5月的規模占比是最高的，為41.17%，換句話說，在新發行的集合信托中，投向房地産的幾乎占據半壁江山。

整體來看，在房地産融資政策持續收緊的大背景下，房地産信托确實回暖明顯。如上所述，13.89%的同比增長率，使得1-5月集合房地産信托幾乎邁過4000億元的發行規模。

不過，“看得見的手”作用非常明顯，銀保監會日前發布的銀保監發〔2019〕23号文《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，重申嚴格信托監管。

文件強調，不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地産開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資産收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地産企業繳交土地出讓價款提供融資；直接或變相為房地産企業發放流動資金貸款；未執行關于房地産業務的各項政策和監管要求。

強監管之下，預計未來房地産信托的規模會有所降溫，占比也會逐漸下行。