合生創展:邁向“新賽道”

观点地产网

2019-06-13 10:49

  • 轉型、突破、進階——這是老牌房企合生創展集團有限公司2018年的成長關鍵詞。

    2018年,中國房地産市場在政策調控下,走上了穩健發展的“新周期”,衆多地産企業也紛紛轉型,尋求自我創新的“新賽道”。在此過程中,拓展多元業務、提升經營業績,成為了很多企業關注的重點。

    轉型、突破、進階——這是老牌房企合生創展集團有限公司(00754.HK,下稱“合生創展”)2018年的成長關鍵詞。

    轉型

    創立于1992年,合生創展早在行業集體“去地産化”之前,便開始積極探索多元産業轉型之路,目前已構建起住宅開發、商業管理、物業管理和産業投資等四大闆塊并驅發展的全産業鍊模式。

    具體來看,合生創展在住宅開發闆塊搭建了“高端物業、高檔住宅、精品大盤、都市灣區”四大住宅等産品線,滿足業主不斷升級的居住需求;商業管理闆塊以投資回報為核心,擁有70多個商業地産項目,管理近10個大型城市綜合體,運營面積超過360萬平米;物業管理闆塊共管理137個項目,管理運營面積超過5000萬平方米;産業投資闆塊向房地産上下遊行業延伸,包含基建集團、設計研究院、金融投資、養老地産、文教地産及科技産業園等,在全國形成點、線、面的發展模式,打造了全景式企業生态圈。

    在合生創展2018年營收構成中,集團的物業管理、酒店營收、物業投資三方面都有不同程度的增長。

    年報顯示,2018年,合生創展物業管理收入達到11.36億港元,同比增長21.37%;酒店營運收入由2017年的4.08億港元增至2018年4.32億港元,物業投資收入22.91億港元,較2017年的13.54億港元增幅達到69.2%。

    近日,标普全球評級将合生創展的長期主體信用評級由B-上調至B,并指出“該公司的投資物業規模和租金收入将有助于提升其經營業績和現金流的穩定性。我們也預期随着位于一二線城市的高質量土儲加速放貨去化,該公司的合約銷售額将實現增長。”

    布局多元産業的同時,合生創展也在踐行“優質生活,完美體現”宗旨,持續提升旗下物業管理服務,努力拓展高端生活方式品牌MAHá,成為高端生活服務商和供應商,從而提升資産運營價值。

    “做高端物業的企業很多,如果單從高端産品本身硬件條件來看,不足以構建産品護城河,而真正能夠形成競争力的是高端物業産品的軟性實力。” 合生創展住宅投資事業部副總經理闫家瑞表示,集團決定引入高端品牌MAHá落地,是為了打造全方位服務體系、探索并引領全新的高端生活方式。

    在此願景下,合生創展将2019年定為品牌升級年,創建品牌活動回饋客戶與消費者,在擇址标準、産品規劃、精工精裝及空間設計等方面做好産品運營,在園林美學、會所及生活配套上實現優質配套運營,在安防、管家服務、智慧社區等方面提升物業服務,不斷尋求新的創新。

    突破

    合生創展多元戰略的成效也體現在了集團的經營業績上。2018年起,合生創展堅持“房住不炒”的發展理念,在住宅闆塊加快了改善型及剛需型住宅産品的去貨,促使合約銷售額得到了一定提升。

    截至2018年末,合生創展合約銷售額達到149.75億元,同比增長62.3%;截至 2019 年 5 月 31 日止 5 個月,合生創展合約銷售金額約為 83.50 億元,較 2018年同期約 41.05 億元上升103.4%。

    值得一提的是,合生創展的“三項利潤”相較行業平均水平都具有優勢。2018年,集團毛利潤達到65.28億港元,同比增長28.38%;淨利潤從58.11億港元上升至58.22億港元;核心利潤升至23.03億港元,增幅達15.32%。

    對于合生創展的盈利能力,闫家瑞認為體現在三個方面:一是豐富的優質土地儲備,且土地成本較低;二是内部運營管控、費用控制、财務及融資水平都在合理的區間内達到優化;三是營銷能力與操盤水平的不斷提升,讓項目達到更大銷售溢價。

    正如闫家瑞所言,合生創展的跨周期戰略布局、逆周期低成本拿地,為後市的銷售赢得了更多主動權。截至2018年12月31日,集團擁有土地儲備2,922萬平方米,主要分布在廣州、惠州、北京、上海、天津等一線城市、熱點二線城市和部分三線城市,其中位于北上廣的土地儲備占半數以上。

    同時,合生創展的銷售成本由2017年的87.38億港元降至2018年的67.66億港元,下降23%;銷售成本占銷售額百分比由2017年的63%降至2018年的51%,下降12個百分點。

    在财務管理上,合生創展的負債率也處于行業較低水平。據中國房地産報梳理統計,2018年TOP30上市房企負債總額9.8萬億元,平均資産負債率為79.67%,資産負債率躍80%紅線的房企占比約為57%,70%-80%之間占比為39%。

    而根據合生創展年報,集團2018年資産負債率為58.70%,期内現金及短期銀行存款達79.4億港元,銀行及财務機構借貸總額為454.63億港元,相比2017年均有所下降。綜合來看,集團現金流處于行業安全線之上。

    在營銷能力上,合生創展主打中高端産品,且項目布局主要集中于一二線重點城市,同時集團持續提升旗下物業管理水平,包括引入高端品牌MAHá落地、打造優質高端的人居生活方式系統,從而推進項目溢價水平的提高。

    進階

    自1992年創辦至今,合生創展的成長之路已經走過27個年頭,也經曆過多個起伏的地産周期。一直以來,合生創展都堅持穩健經營模式,即使在企業盲目擴張、市場頗為浮躁的時期,也始終按照自己的戰略節奏穩步前行。

    正因如此,踐行穩紮穩打、精細運作的合生創展,也在2018年行業受挫的環境下實現了“逆勢上揚”。“合生創展一直都不是高速周轉型的企業。在衆多房企追捧高周轉模式的時期,我們一直以來都保持着自己的節奏和步伐。” 闫家瑞表示,我們将繼續堅持穩健的财務狀況和謹慎的擴張速度,将多元高質的發展模式持續下去。

    同時,闫家瑞也指出,每家企業選擇的發展道路都不太一樣,無論采取高周轉策略,還是精細化戰略,都沒有所謂的對錯之分。對于合生創展來說,在資金實力、土地儲備等方面都具備優勢,集團在戰略選擇上,把财務安全性、利潤指标看得比較重,不會因為追求高周轉導緻資産負債率過高,導緻融資渠道受限。集團更注重的是在一定規模允許的範圍内,盡可能地去追求更高的利潤。

    一方面,如何把土地價值最大化,這是合生創展需要考慮的問題之一。在這種土地價值最大化的指導思想下,集團才會繼續考慮一個項目采取高周轉模式還是利潤為主模式。但不可否認的是,某些城市的某些核心土地資源是不可複制的,如果周轉出去,未來可能再不會以同樣的價格購買下來。

    另一方面,合生創展也會将核心項目價值最大化作為目标,從而為客戶提供好的産品和服務。因此,除了打造優質産品,集團也會帶來相應的優質服務,為用戶提供美好生活解決方案,這也是引入MAHá等高端品牌的原因之一。同時,集團會基于合生彙項目的成功運營經驗,将新的商業管理模式輸出,進一步提升核心項目價值。

    “無論企業如何選擇,最根本的還是關注‘人’的本身。隻有緊緊圍繞‘人’的需求,才能生産出足夠創新的産品和服務,滿足消費者更高層次的追求,這是打造企業核心競争力的關鍵。” 闫家瑞補充道。

    随着地産行業進入厚積薄發的時代, 穩紮穩打、以人為本的合生創展,正在迎來“新周期”下屬于自己的“新賽道”。

    審校:劉滿桃



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