合富研究院：【粵港澳灣區】土地市場觀察-供給加快，熱度略降

近期，粵港澳大灣區多個區域土地供應持續增加，除中山未有土地供應之外，其余8個城市土地市場陸續“忙碌”起來。

回顧大灣區9城，今年直至目前各城的土地供應情況如下：

上周粵港澳大灣區迎來多宗土地出讓。分别是佛山順德區2宗居住地；珠海唐家2宗居住地；惠州惠城1宗居住地；肇慶四會1宗居住地。

這批土地，無論從片區規劃等級，基礎設施建設投入力度，資源景觀，亦或是周邊産業規模等方面看，都較為優質。而地塊所在區域，普遍屬于城市未來重點供地片區。

——這些區域對開發商而言，屬于進駐/深耕的不錯選擇。

而土地供應增加亦使市場成交變得更加理性。從上周灣區多個城市的土地成交來看，不同地塊的表現“尊卑有序”，成交結果遵循【“區域價值排序”和“風險評估”規律】邏輯。在大灣區出讓的6宗地塊中：除佛山新城1宗地塊吸引超過15家參拍，並以較高樓面價成交以外，珠海、惠州、肇慶等地塊參與拍賣的開發商數量為3-5家，競拍過程相對緩和。

總體而言，灣區土地市場在經過3-5月份的“土地陽春”之後，從（平均每宗地）參拍房企數量以及競價激烈程度看，目前市場熱度略有下行。

究其原因，一方面是中央對地方的管控力度增加使市場往更為穩健的方向發展，另一方面，流動性趨緊對房企融資、拿地亦起到抑制作用。而最為根本的，則是在市場發展态勢愈加明确（防止“大起大落”）的時代背景下，開發商對取地成本的計算更加審慎。

——當前土地價格仍然持穩。但若以【今年的地價】對比【過往兩年峰值】看，則顯得“明顯合理”。無疑，“長效調控”已經深入人心，【合理價格】無論在一級或二級市場均同樣重要。

以下是兩個問題：

1、“土地市場的集體繁荣”是否結束？

合富研究院認為後續土地競拍激烈程度更關乎政府供應土地的質量。未來1）政府重點發展的利好區域、2）成熟配套區域、3）庫存低的近郊區域，土地一經推出仍将受到激烈競争。而二級市場購買需求並未充分、庫存較大的偏遠區域則更加需要以“性價比”吸引房企關注。

2、土地價格會否下滑？

目前政府調控風向已經十分明确——防止市場大起大落。在市場偏弱時出台措施維穩（2018年四季度至2019年一季度），而在市場快速回暖後則加強監管抑制價格大幅提升（2019年4月後）。無疑，土地價值維穩關乎經濟與就業穩定，亦關乎國内金融市場平穩。土地供給源頭（包括供地規模、供地質量、供地價格等）始終受控，流動性松緊則視乎經濟發展所需，因而，未來地價不會出現明顯下滑。

附件：上周粵港澳灣區重點成交地塊