博鰲傳丨老友記：三人行，必有我師

01 潘石屹第一次去紐約

潘石屹向大家炫耀他第一次去紐約的經歷。

經歷金融危機的洗滌，2009年房地産行業迎來轉折性的一年。

第八次出席博鰲房地産論壇的潘石屹很是“得意”：“我2001年就開始參加博鰲，現在已經第八年了，今年是做得最好的。”

記憶中他總是笑咪咪的，露出並不算整齊的牙齒。在這一年铿锵三人行對話環節，潘石屹向大家炫耀他第一次去紐約的經歷，也成為了流傳至今的一個經典橋段：

這兩個星期，我去了四個城市：紐約、倫敦、上海、北京，最深的體會是國外兩個城市情況特别糟糕，從媒體經濟學家言語中談到要企穩、復蘇，可是我看到的辦公樓都是空空蕩蕩的，看到大家的情緒都特别不好。我看到的是一些最直觀的現象，比數字、分析直觀一點。

第一個現象就是紐約跟倫敦基本上很難尋找到一個沒有破産的開發商，大部分都破産了。所以談樓房的時候，不要跟開發商談，已經沒用了。開發商股本最少5%，最高的20%，剩下的大部分是銀行的錢，銀行占50%、60%，房價如果跌一半，開發商全部破産；另外空置率非常高。

還有最繁華的商業房産基本上只有建安成本，比較好的地段地價款就是零，可是我們中國還在創造地王。差一點的地價1.6萬，如果好一點的更高，而且銷售非常火爆。我就覺得一邊是冰，一邊是火。

回想起來，我想說的是，在2009年中國抵禦全球金融危機，房地産行業，也就是我們在座的這些人，确實立下最大功勞，為中國戰勝金融危機赢得足夠的時間。

全球金融危機突然過來了，中國政府決定把自己子弟兵、親生兒子、嫡繫部隊派上去抵禦金融危機，出現了十大振興規劃，九大振興規劃出完了，前人大委員長成思危提前宣布房地産是第十大，可是最後宣布不是。

結果抵禦金融危機過程中，前十大起的作用遠遠沒有我們房地産開發商起的作用大。我們房地産行業這十幾年時間是通過市場經濟成長起來的，如果說花和草的話，我們不是花園的，我們是野生的，是在山坡上長的。

02  高中生任志強

從驚弓之鳥到夜壺再到怨婦，似乎成為了那幾年中國房地産的“形象”變遷。

任志強的每次發言總是經典。

2012博鰲房地産論壇的铿锵行環節，可以說是少有的精彩。任志強在進行了一場關于房地産被抛棄的主題演講後，随後的铿锵行讨論，将整個會場推向高潮。

任志強首先開腔：“當前的房地産，就像中國某個人說過夜壺論，馮侖就把夜壺論引入房地産業，房地産業就變成了夜壺，需要的時候從床底下拿出來用一用，不需要的時候就踢到床底下去，讓它待一會兒。”

話音未落，現場一片笑聲。

陳淮給了任志強一個眼神：“房地産從來沒有被拾起來過，本來沒有撿起過，何來抛棄一說呢？”比任志強的“抛棄說”更犀利，陳淮此語似乎更加點出了中國房地産所處環境的“冷寂”。

他勸任志強：“你别老想着抛棄和不抛棄，你老想着被抛棄的感覺，就有點兒高中生的感覺。”

任志強聽後哈哈大笑，表示很同意陳淮的說法：“凡是被抛棄的都一定活得很好，凡是被振興的産業都垮得稀里嘩啦。”

坐着場上看了這麼久，樊綱忍不住出聲了：“我第一次參加博鰲房地産論壇就說了一句話，在座的房地産商是中國最幸運的一批商人。回過頭來想想，這些年你們是掙錢掙得最多的一批人，怎麼現在和怨婦一樣？抱怨‘被抛棄’了？”

“不抛棄的話，還要繼續捧着？要繼續再掙更多的錢？”一向沉穩的樊綱，面對任志強和陳淮的發難，語意中略帶無奈和調侃。

從驚弓之鳥到夜壺再到怨婦，似乎成為了那幾年中國房地産的“形象”變遷。

但樊綱認為，正是因為房地産太重要了，涉及的面太重要了，所以管的婆婆也多了一點，怨婦的情緒也會多一點。

03  我們都不懂

任志強與陳淮、樊綱上演了一場有趣的讨論。

巴克萊銀行讓“克強經濟學”成為中國的一個熱詞，6月份商業銀行的“錢荒”也引起業界不少熱議。而這兩個熱詞，也成為2013博鰲房地産論壇上大腕們熱議的話題。

2013博鰲房地産論壇如期在海南拉開帷幕，在“博鰲铿锵行”的環節上，任志強與陳淮、樊綱上演了一場有趣的讨論。

對于“錢荒預期下的克強經濟學”的讨論主題，任志強卻說：“沒搞懂什麼叫‘克強經濟學’”。

任志強援引人民日報剛發表的一篇文章，“批判過去的4萬億”，他說，最近看到國務院又出來一個新的4萬億，“如果這個4萬億真的出來的話，那還叫什麼克強經濟學？”

因此，任志強坦率直言：“沒搞懂這是為什麼。”

“不管是什麼人，起碼要告訴我們一個目標，是往東還是往西。”任志強表示，現在我們不知道往東還是往西，所以很多人把希望寄托在三中全會，希望三中全會能給出一個比較明确的目標。

陳淮卻立刻駁回任志強：“這是不對的！”

陳淮調侃任志強：“十八大說了，我們要在2020年全面建成小康社會，他說他不知道。7 月30日政治局剛剛開完會，說2013年要促進房地産業平穩健康發展，用了19個‘穩’字，積極穩妥推進房地産發展，他說不知道。”

盡管如此，陳淮也說，不知道什麼叫“克強經濟學”。他說：“樊綱教授是專門研究經濟學理論的大家，他尚且還沒有研究明白。”

因此，任志強殺了個回馬槍，“鬧了半天你也不知道”。

而樊綱就以一句繞口令來形容：“我們不知道我們知道的，我們不知道我們不知道的。進一步就是我們不知道我們不知道什麼，這就是我們的不确定性。”

猜到了開頭猜不到結局，作為主持人樊綱的結束語讓人意味深長：“既然大家都不懂，那就沒有必要繼續讨論，這個環節就此結束。”

04  站在風口，豬都能飛起來

這一年铿锵行是令人意外的一場對話。

2015年是中國股市長河難以磨滅的印記之一，從牛市起步到瘋牛形成，再到股災爆發流動性完全喪失，半年的時間如夢如幻。

過山車般的K線圖上，“看多”與“看空”交雜演繹的曲調從未停止。當聲波傳導到樓市，便衍生了一場關于“站在風口，豬都能飛起來”的大讨論。

這一年铿锵行是令人意外的一場對話。

總是能提出宏觀經濟深刻見解的經濟學家樊綱，對于主題“房地産：看多還是看空”並不感冒。

辯論中略顯“沉默”的樊綱，被點名時表示“這都是前幾年已經讨論了好多次的，争議好多，我就不說了”結束了發言。

陳啟宗作為香港地産商代表第一個表态：“我是最沒資格讨論這個話題的人，因為住在香港且不在内地做住宅，所以我是個外人，是個觀察者而已，對房地産不看多也不看空。”

陳啟宗話音剛落，任志強立馬接招：“我們得倒過來看。”

接招不出招，顯然不是任志強的風格：“連平說銀行增加了對房地産的貸款支持，這個觀點我也不贊同。”

任志強指出：“從數字上來看，現在的貸款是增加了，但是大多數都在二手房上，一手房的貸款沒有增加，和開發商增加投資沒關繫，二手房轉換來轉換去，並不增加GDP。”

面對着任志強的“突襲”，連平保持着一貫的“淡然”：“從銀行信貸對房地産支持來看，任總提出的按揭貸款中間二手房占的比例高一點，這個是真實的。”但連平另指出的一點是，這或許也與供求有一定的關繫。

對于“看多還是看空”，連平覺得長期是謹慎看多，至少在未來5-10年是這樣，其中的影響因素包括城鎮化成長空間、收入水平的提高以及政策的适時退出。

顯然，這個看多還是看空的話題是房地産的僞命題，或許房地産行業是一個永恒的話題，未來的路仍在遠方。

05 好萊塢大片

由萬科股權博弈而引發的市場、規則、情懷與産權大讨論衆議鼎沸。

“敢講”是經濟學家向松祚最貼切的代名詞。

“萬寶之争”紛紛擾擾延續了一年有余，這家中國最大房地産企業被擺在聚光燈下，一舉一動都牽動着行業的神經。

在2016年博鰲铿锵行上，萬寶之争也成為其中最具争議的一個話題。

“其實萬科股權之争，是過去半年多在中國上演的最大的，比好萊塢大片還要精彩的權力、金錢、美女、桃色新聞，這個議題幾乎把中國所有的事全部讨論一遍，雖然各種觀點魚龍混雜。”向松祚一語點破這場股争大戲的影響。

萬科股權之争折射出兩個深層次的問題，第一個是在中國的職業經理人的文化，或者職業經理人的規則怎麼建立，究竟是資本主導，還是職業經理人主導，還是二者之間有一個很好的完美的平衡？

“第二個問題是監管者的失職，本來萬科這個收購的事情，如果一開始監管部門就能夠介入進來，能夠正确地引導，以法律為準繩，以規則為指導，我相信不會走到今天這麼一個亂局。”向松祚似乎對萬科有點打抱不平。

萬科十年舊将林少洲也在博鰲發聲了，觀點直接指向萬科的核心人物——王石。

他回憶稱：“90年代的時候，萬科的一批高管團隊認為應該采用管理層持股的方式，讓管理團隊來作為萬科的重要股東，以此來維持萬科持續的發展，為此我和王石起碼争論了4次，但因為他的價值觀，他的信念，他的思想，最終沒有達成。”

無獨有偶，與萬科管理層相熟的田明得出相仿的結論。作為創始人，王石将萬科打造成了一個成功的企業，卻沒能為這個企業奠定一個好的産權基礎，以及一個傳承的機制。

記憶中，那一場铿锵行，由中國最大房地産企業股權博弈而引發的市場、規則、情懷與産權大讨論愈加激烈，衆議鼎沸。

如今，“寶萬之争”已落下帷幕，王石退隐江湖，但企業家們關于這些問題的思考仍在繼續。

06 瞧不起的香港地産商

博鰲房地産論壇給了陳啟宗先生一個表達對内地房地産商“不滿”的平台。

每一年的博鰲就像朋友間的一次聚會，陳啟宗、巴曙松“老友記”式對話，是铿锵行的招牌菜。

這一年巴曙松擔任主持人，一開腔就開始打趣：“陳啟宗先生說他從博鰲得益非常多，我認為他最大的變化是他的普通話進步非常快，17年前他講什麼我都聽不懂，剛才他講的每一句話我都聽得懂，這是一個對他的評價。”

“近年來，國内的地産商開始走出去了，第一站就是香港，2017年香港推出的土地差不多有一半是内地地産商拿的。”巴曙松輕松轉入主題。

作為台上僅有的香港本土開發商代表，陳啟宗率先表态：“我知道他們的心态，從前是很羨慕香港的房地産商，也很尊敬香港的房地産商，經過20年之後，現在他們相當一部分是瞧不起我們。”

“我不認為他們有足夠的經驗在香港致勝，最大的問題就是他們的心态是錯誤的，瞧不起香港市場，你就不應該來香港市場。你瞧不起香港市場，又要來香港市場，你來幹嘛？你可以到美國去，到歐洲去，所以他們這些人能否在香港賺錢，我打一個很大的問号。”

作為優秀的主持人，巴曙松完全控制住現場的氣氛：“博鰲房地産論壇也給了陳啟宗先生一個表達對内地房地産商不滿的平台。”台下的嘉賓都被都逗笑了。

對此，同樣在香港市場摸爬滾打了三十幾年的施永青，站在香港地産發展史的角度對香港地産商發表了看法。

“我是看不起香港的地産商，為什麼看不起他們呢？他們大部分賺錢是靠整個社會經濟發展，是搭順風車發展起來的。内地有沒有搭順風車呢？當然也有，但是你看内地的開發商，從90年代開始，短短的這段時間，他們的開發能力遠超香港開發商。”

“内地的開發商膽識比香港發展商高，我們第二代的就不敢冒風險，想的是保命為主，所以我看内地的開發商冒風險的膽識超過了香港的開發商。”施永青直言。

巴曙松忍不住調侃道：“你對内地開發商的稱贊，稱贊得他們都不好意思了。”

來自内地地産商代表，旭輝林中則講出了内地開發商的心聲：“大地産商認為中國有四個一線城市，北京、上海、深圳、香港。香港買地還可以買，還不限購，在北京、上海、深圳還買不到地，還限購。所以從大地産商來看，他們也希望在香港有一些布局，這是從粵港澳大灣區的布局來看，其實你是可以去布局的。”

最後，林中總結到：“典型的來說，香港是舊的模式，内地是新的模式，這是不一樣的。”

但如今，随着内地地産商在香港逐漸沉寂，大家或許又想起了陳啟宗先生的話語。