合富研究院：粵港澳灣區樓市-經濟承壓成交放慢 金融未松觀望仍濃

進入5月中下旬，粵港澳大灣區（珠三角9城）二級市場（即，一手市場）熱度有所降溫。雖然周度網簽成交數據表現仍然相對穩定，但從新貨市場來訪、推貨及成交效率看，當前市場未能延續五一假期市場熱度，低于4月、略高于3月水平。

究其原因可以歸結多個方面，包括：部分熱點區域熱銷産品貨量不足（廣、佛更加明顯）；五一假期後（部分）房企營銷力度下降，等。

而在一衆原因當中，A【宏觀經濟“不确定性”增加】，B【房貸執行利率“持續高位”】，C【全國調控風向再趨緊】對粵港澳灣區近期市場成交産生的影響更為明顯。

如果說，3-4月的市場回溫得益于：1>發展商積極走貨帶動前期（年底+春節前後）積累客戶成交以及2>國家經濟維穩打消（部分）買家的觀望情緒。那麼近期上述ABC三個因素對市場的影響就不言而喻。其中，“金融端“對剛需買家的支持遲遲未現，多個金融機構首套房貸執行利率維持在上浮10%水平，在很大程度上約束了購買力釋放。

問題是：在當前出現更多消極因素之下，後續市場會否重回下坡？

實際上，雖然近期二級市場熱度略有降溫，但一級市場熱度仍趨上升。無疑，在土地端的【市場成本】已經形成共識的情況下，中期市場價格已經确認。

另外，“流動性釋放力度”将始終跟随“經濟維穩需求”，無論從“有保有壓”還是“經濟維穩”的角度，對購買端的流動性支持将趨于上升，房貸實際利率下行只是時間問題。

粵港澳大灣區市場詳見下述：

二級市場承接力下降，新貨成交放緩

從上周(5.13-5.19)各城推新表現看，廣州、深圳、佛山、肇慶等城市普遍在五一假期後，出現不同程度“降溫”，這種趨勢仍然在延續；東莞、珠海、中山三地市場熱點集中在個别”性價比“較高的樓盤。

上周(5.13-5.19)各城主要項目推新規模集中在50-150套；新貨去化率集中在30%-50%之間。各城來訪和成交表現相對一般，僅佛山南海、東莞莞北片區、珠海鬥門白蕉、中山神灣鎮、江門濱海和蓬江等個别性價比高的樓盤推新去化稍好。

各城網簽表現總體平穩。

一級土地市場熱度上升，部分區域地價刷新

上周包括廣州、佛山、東莞、肇慶等多宗地塊參拍房企為5-23家，競争較為激烈，其中：白雲第三煤礦公司地塊繼去年終止後，本次重新拍賣，最終成交樓面價刷新區域地價；佛山大良地塊高溢價成交，最終競自持達到2.3萬㎡；東莞沙田、中堂地塊持續以超過限價，競自持達到封頂成交；肇慶端州城東新區地塊刷新肇慶市地王。

房企持續看高灣區價值，多個房企首次進入新區域

包括寶能、新軒投資、深圳鵬瑞、陽光城等房企持續進入新區域，在持續補充土儲貨值的同時，加大灣區布局覆蓋。

【粵港澳大灣區9城土地成交情況】

土地挂牌：土地出讓持續增加

上周灣區廣州、佛山、惠州、江門等城市均有土地挂牌，其中廣州供地節奏明顯加快，番禺易興地塊起拍價33837元/㎡，為歷年廣州起拍價之最。