解局 | 龍湖納儲

觀點地産網 在拿地上“一直偏謹慎樂觀”的龍湖集團，上個禮拜收獲頗豐。

剛剛過去的周四、周五兩天，龍湖集團先後斥資85.68億元在常州、廣州、濟南接連落子，總建面達約70萬平方米。

雖然少見龍湖集團如此大手筆的拿地動作，但若拉長時間線來看，龍湖集團在公開土地市場上的納儲動作一向主動，尤其是各地在二季度加大推地節奏之後，龍湖集團已購入不少“彈藥”。

據觀點地産新媒體不完全統計，4、5月份，龍湖集團總共已在公開土地市場花費超過153億元，攬得10宗地。

按照龍湖集團CEO邵明曉所強調，“拿地資金規劃方面，我們會繼續量入為出……買地的時候有嚴格的投資紀律，通常不會買地王。”

連入三城

可以肯定的是，在如今“穩地價、穩房價、穩預期”政策背景下，地王出現的幾率雖然不高，但龍湖集團新購地塊的溢價率最高達69%，可見其拿地決心不容小觑。

5月16日，江蘇常州主城區3宗地塊入市出讓，其中，面積最大、起價最高的JZX20190901宗地名為建東學院地塊，出讓面積132034平方米，為二類居住用地（R2），起拍價23.8億元，起拍樓面價為7837元/平方米。

該地塊共吸引17家房企參拍，包括萬科、保利、碧桂園、龍湖、金地、雅居樂、新城、招商、中糧、中梁、金茂、旭輝、美的、路勁、中鐵建、華發、嘉宏等。

在限時競價開始前，建東學院地塊就錄得25輪報價，總價格升至26.3億元。限時競價開始後，頭兩分鐘迅速錄得10輪報價，至第10分鐘，報價已達40輪。

雖然圍獵者衆，但當總價接近40億元時，各房企出價節奏已大幅減緩，最終由龍湖集團以40.2億元奪得該地塊，成交樓面價13238元/平米，溢價69%。

有意思的是，常州此前的總價地王為火車站南廣場南側地塊，總成交價40.3億元，僅比龍湖的建東學院地塊高0.1億元。

當天下午，龍湖集團再次出現身廣州土拍，而且萬科、保利、碧桂園、雅居樂、招商、越秀等大型房企也繼續紮堆搶地。該白雲區黃石西路第三煤礦有限公司地塊為二類居住用地，占地面積面積1.06萬平方米，計容建築面積4.3萬平方米。

所謂狹路相逢勇者勝，經38輪報價後，志在必得的龍湖集團以約14.87億元奪得廣州白雲黃石西路第三煤礦有限公司地塊，成交樓面價35281元/平方米，溢價率33.09%。

豪擲55億元競得廣州、常州項目後，第二天，龍湖集團再次出手華東，在51輪出價競奪之後，以30.61億元包攬濟南神武城中村改造項目B5/B7/B8組團，溢價率約19.5%，3宗地塊均為住宅用地，總面積291畝。

至此，龍湖集團兩天内在三城接連落子，總土地代價達85.68億元，總建面達約70萬平方米。對比萬科、碧桂園、保利等其他頭部房企，龍湖的拿地意願似乎更明顯。

納儲300億

事實上，據觀點地産新媒體不完全統計，龍湖集團今年以來的納儲動作就不曾間斷，至目前為止，共購入17個項目，涉及地塊22宗，總占地面積超117萬平方米，總土地金額超294億元。

尤其是二季度各地政府加大推地力度之後，僅4、5月份，龍湖集團總共已在公開土地市場花費153.23億元，攬得10宗地，總土地面積近51萬平方米。

對比去年的納儲力度，相信龍湖集團未來還将保持一定的拿地力度。

據觀點地産新媒體翻查龍湖集團年度報告了解，2018年，龍湖共斥資700多億元獲取共91宗地塊，新增土地建面為2189萬平米，權益建面約1372萬平米，平均權益收購成本為5297元/平米。

截至2018年底，龍湖土地儲備合計6636萬平米，權益面積為4559萬平米，平均成本為5218元/平米，為當期簽約單價的32.2%。

可以看出，龍湖去年拿地金額約占總銷售金額2006.4億元的三分之一，若按今年2200億元的銷售目標計算，龍湖今年用于拿地的資金可達800億元。

在今年3月份業績會現場，龍湖提出2019年2200億元的銷售目標，同比增長10%。全年可售貨值為3500億元，主力推盤項目207個，全新項目71個。

對于2019年的拿地投入，邵明曉在3月份曾透露：“拿地資金規劃方面，我們會繼續量入為出，負債率全年保持在50%-60%。”

另外從地區分布看，按照年度報告披露，龍湖大部分土儲位于環渤海和西部，占比均在30%以上；長三角土儲占20.7%；華中和華南相對較少，占土儲比例分别為8.8%和5.9%。

對此，邵明曉表示：“在西部、環渤海和長三角，公司土地儲備比較充足，下一步我們要在華南，以及進入相對較晚的大灣區、華中區域，加大拿地力度。大灣區是龍湖看中的戰略區域，目前我們已進入7個城市，有15個項目，大概有150多萬方土地儲備，權益儲備超過100萬方，整個貨值超過530億。”

“長三角，我們已做得比較強了，在浙江、滬蘇，龍湖土地儲備較充足，但我們也會擇機行事，如果有好的時機，還會繼續加大土地儲備。”邵明曉同時強調，多年來龍湖投資一直偏謹慎樂觀，買地的時候有嚴格的投資紀律，通常不會買地王。

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