WeWork新瓶與舊瓶 29億美元設房地産基金背後

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2019-05-16 23:22

  • 或許,細究共享辦公的業務模型與盈利模式,不難發現,WeWork推出房地産基金業務也是“無奈之舉”,畢竟,共享辦公一直以來都被認為是個“不賺錢”的行業。

    觀點地産網 “我們真的不是像大家想的,只做共享辦公。”

    曾有WeWork公司高管在公開場合表示,WeWork不僅僅是一家單純的共享辦公企業。如今,随着時間的發展,這家企業似乎越來越“不單純”。

    5月16日,The We Company宣布稱,公司将推出全球房地産收購與管理平台ARK,初期管理基金資産約為29億美元,億萬豪劍橋公司将成ARK的創始戰略合作夥伴。

    觀點地産新媒體了解,The We Company為WeWork 的品牌名,于今年1月正式更改,旗下共包含三個不同的業務線:WeWork、WeLive和WeGrow。

    實際上,截至目前為止,WeWork已經發展了包括共享辦公、共享居住、健身、教育等多種産品線,如今,WeWork再次打造新瓶子——房地産基金平台ARK,其業務鍊條再增一員。

    不得不說,選擇在這個時候打磨新産品的WeWork,顯然看到了房地産投資的機會。但相較于房地産基金的核心玩家——黑石、GIC、淡馬錫、麥格理、高盛、大摩等海外基金來說,無論從入場時間,抑或是投資金額,WeWork僅僅是這個行業的新兵,未來如何破局,依舊不得而知,

    與此同時,在開發商喊着“收攏聚焦”的年代,作為房地産衍生産業的WeWork似乎顯得不那麼“入流”。

    或許,細究共享辦公的業務模型與盈利模式,不難發現,WeWork推出房地産基金業務也是“無奈之舉”,畢竟,共享辦公一直以來都被認為是個“不賺錢”的行業。

    房産基金新玩家

    凱德收購上海浦發大廈約70%面積、黑石收購上海浦東張江長泰廣場、吉寶收購上海虹口北外灘一方大廈、領展收購北京京通羅斯福廣場......

    自2018年以來,房地産基金在一線城市收購商業、寫字樓等大宗投資型物業的消息頻頻傳來,自2019年開年至今,房地産基金跑馬圈地更是呈現出加速的态勢。

    顯然,在WeWork看來,現在是進軍房地産基金的最好時間。

    5月16日,The We Company發布消息稱,公司将推出全球房地産收購與管理平台ARK,該平台專注于全球主要門戶城市和高增長的二級市場精選房地産資産的收購、開發與管理,平台初期管理基金資産約為29億美元。

    根據WeWork的介紹,ARK将利用The We Company與其合作夥伴和企業會員之間的關繫來獲取房地産行業商機,同時,這些房産将從WeWork的入駐中受益。

    從中國市場來看,根據戴德梁行此前發布的2019年第一季度房地産市場回顧及展望數據顯示,2019年前三月,北京、上海的大宗交易金額中,半數來自外資企業。似乎随着存量時代的到來,地産基金業務日益成為了最佳的掘金渠道。上升到全球市場,不難發現,在外資看來,近兩年恰好是房地産投資的好時機,專注于全球市場的ARK顯然是看到了投資的機會。

    但事實上,這並不是WeWork第一次涉足房地産基金業務。

    據觀點地産新媒體獲悉,2017年,WeWork與羅納集團合作成立一家房地産投資基金,名為WeWork Property Advisors,随後,該基金以8.5億美元的價格收購了美國老牌百貨公司品牌的總店大樓Lord&Taylor大樓。

    彼時的報道顯示,該物業位于紐約中城38和39街之間,交易完成後,該幢大樓則用于建設WeWork的全球總部。

    随後,更有消息表示,WeWork打算從黑石集團手中收購位于倫敦德文郡廣場的一座12層高的大樓,交易價格約為7.85億美元。

    這是WeWork首次試水房地産基金,許是因為嘗到了房地産收購的甜頭,加上,大環境的利好,讓WeWork萌生了設立相關産品線的想法。

    對此,觀點地産新媒體嘗試聯繫WeWork相關人士,對方表示不能透露過多消息,一切以官方發布為主。

    但細看WeWork辦公業務的布局情況,或許,WeWork涉足基金業務與其全球落地的辦公空間有着莫大的關聯。

    根據WeWork此前發布的2018年度财務數據,目前WeWork在全球27個國家、100個城市、425個辦公地點里,擁有超過40萬名會員。其辦公空間已進駐的城市中包括倫敦、紐約、香港、上海、新加坡等全球一線城市。

    “他在運營共享辦公空間的過程中,能夠接觸到全球核心城市的投資物業,這個過程中能夠看到很多機會。”

    有分析人士向觀點地産新媒體表示,WeWork的辦公業務遍布全球,實際上,有利于這家企業涉足基金業務。或許,這也是WeWork一邊在全球大舉擴張,一邊進行多元化投資的重要原因。

    但不得不說,與黑石、淡馬錫等基金公司相比,WeWork在房地産基金業務的投資僅是鳳毛麟角,其基金業務如何在接下來的發展過程中逐漸壯大,並實現反哺,依舊是個謎題。

    作為行業的硬核玩家,黑石集團目前管理的資産達到1400億美元,2018年末,該公司投資活動産生的現金流量淨額為-1.17億美元。此外,截至2019年3月31日,其管理的零售資産為7500萬平方英尺;住宅單位和住宅30.8萬個;物流物業5.61億平方英尺;全球辦公面積2.31億平方英尺;全球酒店15.1萬個。

    加之,黑石、GIC等基金公司通過多年的探索,在行業當中已經打造了良好的品牌,形成了完善的“投、融、管、推”機制。相比之下,此次WeWork設立的新平台中,僅有不足兩年的經驗,初期管理基金資産約為29億美元,僅僅只是“入門”級别,畢竟,這個遊戲從來都是資本的遊戲。

    即便有利好的環境支撐與全球布局的北京優勢,WeWork如何才能在衆多老牌基金中脫穎而出,並逐漸擴大規模,仍值得探索。

    不只“共享辦公”

    “WeWork其實在人性化所有的工作場所,在這個過程中,我們衍生了很多不同的業态”,曾有WeWork人士如是提到。

    WeWork的官網顯示,目前,WeWork産品線包括共享辦公空間WeWork、共享公寓WeLive、共享學習空間WeGrow、健身房品牌Rise by We、共享集市WeMrkt、社交平台Meetup,以及聚會場所包括夏令營Summer Camp、沖浪Wave Carden等。

    與此同時,WeWork在共享辦公方面還推出了針對中小企業的孵化業務WeWork Labs、個性化上門定制及運營解決方案Powered by We等;在教育方面,則打造了WeGrow以及Flatiron School兩條産品線,前者面向學齡前兒童,後者則針對成年人。

    從2010年創立至今,WeWork旗下的産品線已經遍布人們日常的工作與生活,但似乎,這些業務始終做的不溫不火,

    值得一提的是,今年1月,WeWork宣布将其品牌名稱更改為The We Company,在該品牌下則包含了其重要的三條業務線,即WeWork、WeLive和WeGrow。

    據觀點地産新媒體獲悉,WeWork于2016年1月在紐約首次推出WeLive業務,随後4月,在位于華盛頓近郊克里斯特爾城的第二處WeLive正式開放。

    彼時,WeLive面向投資人的演示文檔表示,WeLive 預計在 2018 年達到 3.4 萬會員,覆蓋69 個地點,每名成員可帶來 2088 美元的月營收,總營收則達到 6.36 億美元,或為WeWrok 總營收的 22%。

    此外,有熟悉WeWork人士在去年末曾告訴觀點地産新媒體,目前,WeLive在紐約及華盛頓正在運營物業,相信,很快他們也能夠把WeLive的品牌帶到中國來,而且他認為,中國的發展潛力比在美國要大得多。

    顯然,WeWork希望WeLive能成為自己的一個新的營收增長引擎。但從WeLive的官網獲悉,截至目前,WeLive落地的項目依舊僅為兩個。至于WeGrow,目前僅有一個落地項目,位于紐約市切爾西。

    不得不說,從規模上看,WeWork的衆多産品線中,僅有共享辦公的規模在日益加大,布局範圍也日益廣闊,其余産品線依舊處于“原地踏步”的階段。

    如今,WeWork再次拓展新的産品線,這一新業務是否如同其他舊瓶子一般,始終原地踏步,抑或随着流水不斷前行,我們不得而知。但從另一個角度看,WeWork熱衷于拓展新業務,與共享辦公空間的盈利模式也有些許關聯。

    實際上,共享辦公行業一直一來承受着工位入住率與租金壓力,共享辦公“燒錢快、賺錢慢,營收單一”的說法也是由來已久。似乎,WeWork企圖通過房地産交易為自身尋找新的增值空間,從而降低共享辦公帶來的弊端。

    數據顯示,WeWork2018年實現營業收入18億美元,與2017年的8.86億美元相比增長103.16%,但其淨虧損也從2017年的9.33億美元增長到19億美元,同比增長103.64%。但可喜的是,2019年第一季度,WeWork實現總營收7.28億美元,同比增長113%,淨虧損為2.64億美元,與去年同期的2.74億美元虧損金額相比,虧損的幅度有所收窄。

    加之,WeWork的投資者軟銀亦減少了對該企業的投資。報道顯示,軟銀于2018年底推出計劃将對WeWork增投160億美元,現因諸多原因導致投資減少87.5%,只計劃投資20億美元。

    共享辦公主業無法帶來高額的利潤增值,投資方減少資金投入......腹背受敵的WeWork不得不從其他途徑獲取資金來支撐自身的規模擴張與發展。‘

    “共享辦公企業創立地産基金,可能還是希望通過金融化的模式來整合地産資源,以降低資金操作的風險。”

    分析人士提到,當下,辦公物業還是面臨庫存過剩和空置率增加等風險,此類創新業務企業通過地産基金來實現新項目的收購,也是降低風險的方式之一。

    與此同時,對欲盡快完成IPO的WeWork來說,此次推出新的産品線,亦意味着希望通過收購由投資價值的物業增加自身的重資産屬性,從而為上市做準備。

    今年4月29日,有外媒報道稱,WeWork表示已于去年12月遞交了IPO申請,目前上市文件仍未向公衆公開,計劃于上市發行的幾周前公開。

    報道提及,軟銀集團對WeWork的最新估值,使其估值在美國具有風投背景的企業中位居第二,僅次于網約車平台優步公司。美國媒體報道,優步計劃下月登陸美國股市,IPO目標市值約在800億美元至900億美元之間。

    然而,從WeWork的虧損情況來看,許多分析人士則認為WeWork的估值明顯過高。或許,在WeWork的算盤中,房地産基金業務在一定程度上也能為其上市增加籌碼。

    但外有老牌基金公司的競争,内有資金壓力,WeWork舉起房地産基金業務的旗幟,依舊等待時間的檢驗。

    撰文:龔麗欣    

    審校:鐘凱



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