世說 | 長實與真如的十三年往事

觀點地産網 期待了十三年的“高尚領域”，終究還是逃不過要被出售的命數？

總體量将近100萬平方米的長實真如項目，在一次次“囤地”、延期開發消息中，已走過了十三年的漫長開發周期。

該項目除了近幾年逐漸散售的酒店式公寓之外，辦公、商業配套均未開業。長實目前持有60%股權，市場預測該項目估值約200億元。

裁員風波、撤資内地的輿論漩渦里，長實在上海僅有兩個待售住宅項目，一個是位于嘉定區的湖畔名邸905地塊項目，另一個就是普陀區真如的高尚領域。

5月14日，外媒一則消息稱長實集團計劃出售上海真如高尚領域項目權益。長實方面迅速作出回應，“公司經常有收到不同的出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售項目。”

翻了十幾倍的地價

2006年，上海真如城市副中心第一幅巨量核心地塊A3-A6地塊，22億元底價花落長江實業。

該地塊面積約19.7萬平方米，平均樓闆價僅在3055元/平方米，觀點地産新媒體了解，這也是長實在内地最大的綜合體項目。

拿到地塊後，長實由于遲遲未啟動項目，一度引發市場“囤地”質疑。而後終于在閑置土地“兩年大限”到期之際，2009年4月，長實舉行了開工儀式。

彼時，長江實業董事局副主席兼董事總經理李澤钜出席了開工儀式，並表示整個項目預計于2018年完工，其中A5地塊中的300米超高層辦公樓，将是上海浦西地區的地標性建築。

按照規劃，真如項目地下、地上總建築面積達114萬平方米，其中包括14.4萬平方米的住宅、22.3萬平方米的公寓式辦公樓、24萬平方米的甲級辦公樓、21.4萬平方米的商業、兩棟星級酒店、會所和停車庫配套及大量公共綠化建設。

不過，2011年5月，就有媒體報道稱，長實的普陀真如城市副中心A3-A6地塊在開工兩年後仍處于打樁階段，按項目周邊地塊價計算，得出該項目溢價率已達300%，溢價至少60億元以上。

對此，長實公關回應，李澤钜在2009年的動工儀式上就已表示，該項目的預計竣工時間為2018年。仍處于打樁階段是由于項目面積達到幾百萬平方米，開工過程復雜，並稱實際上日日夜夜都有幾百工友在該項目開工，日日都有打樁機在運作。

市場人士也指出，長實集團在獲取該土地之後之所以未盡快開發，項目規模及闆塊成熟度是原因之一。長實的項目總體量達114萬平方米，算得上是區域内最大的開發規模，從體量上看不适宜快速開發，否則将對開發商形成巨大的資金壓力。

此外，當時區域的發展水平有限，市場化優質産品推出時機不成熟，區域認可度不佳，因此從後期的銷售壓力來看，也應适當延後開發進程。

目前，據觀點地産新媒體了解“高尚領域”2013年首次推出700套住宅，並于當年6月下旬全部售罄，收金26億元。而後在2016年續推400個單位並很快售罄，然後又加推了160個單位，這一年合共實現銷售33億元。

彼時，在推介項目時，長江實業地産投資有限公司董事郭子威表示，“我們對于真如闆塊是非常看好的，真如其實已經從以前的城市副中心，演變成現在一個市中心了。”

而今，歷時十三年的開發漫途，随着上海土地價格上漲，真如闆塊的樓面價已較長實項目拿地之初（3000多元每平米）增長十幾倍。

按照2018年9月中海93.99億元拿下真如紅旗村舊改項目看，以22.84萬平方米的地上計容面積計算，樓闆價約為4.12萬元/平方米，分拆計算住宅部分樓闆價約為5.2萬元/平方米，商辦部分樓闆價約1.55萬元/平方米。

9600萬平方呎土儲

“李超人”的每一次出售動作或傳言都備受關注，更多時候會被解讀為“撤資”。

李嘉誠亦曾在業績會回應過：“有傳言說我們撤資，我今天都有一句話。到今天為止，我在内地沒有賣過一塊空地出去。”

觀點地産新媒體了解，事實上，自2013年開始，長實集團先是約70億元出售了上海陸家嘴的東方匯經中心，又以約26億元出售廣州西城都荟廣場，此後以約30億元出售了南京國際金融中心大廈。

“做生意有買有賣再正常不過，這些全是出于市場和經濟情況而做出的決定，同時股東的利益也要負起絕對的責任，因而絕對不是撤資。”

不過值得注意的是，不單只長實在賣，整個李氏家族的賣賣賣其實是常态。2014年4月8日，李嘉誠次子李澤楷再次以71億港元抛售北京盈科中心。同年，由匯賢房托管理有限公司管理的香港匯賢産業信托宣布，将以39.1億元向主要股東和記黃埔及長江實業收購重慶大都會廣場全部權益。

據不完全統計，自2013年出售内地物業至2018年，李嘉誠在内地和香港出售物業超過1000億港元，而在海外收購資産的總規模已超1400億港元。

目前為止，長實在上海保留有兩個項目，如果真如成功出售，那就只剩下嘉定獨子。

對此有上海知名業内人士就表示，對于港資房企來講，盡管它們大多數公司不是以規模化為導向的，但是，從市場空間的角度來看，房地産市場空間确實沒有此前那麼大了，也不是那麼容易在内地樓市獲得比較豐厚的收益了。

不過，不可否認的是，雖然上海戰略在收縮，但内地房地産仍然在長實集團中占重要地位。

在長實2018全年銷售物業收入347億元中，内地物業銷售收入221億元，占比超六成。

截至2018年底，長實集團擁有約1.4億平方呎，其中400萬平方呎、9600萬平方呎及400萬平方呎分别位于香港、内地及海外。内地占總土地儲備近七成。

在2018年報中預期2019年完成物業有12個，其中内地9個，分别位于北京、廣州、上海、重慶、成都、武漢、長沙、中山八個城市。

按照長實十三年開發一個項目的速度，9600萬平方呎土地儲備還足以開發好多好多年。

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