合富研究院(佛山)：2019“五一”佛山房地産市場報告

1、市場表現

多宗優質地塊點燃五一市場熱度，順德成供地主力

政策利好持續釋放，二級市場交投整體回升

從佛山月度成交反映，2017年初佛山限購政策加碼，市場回歸理性成交維穩，2018年末佛山各區限價限簽放寬，佛山月度成交量逐漸回升，2019年3月份與4月份成交與供應面積均超100萬方，約140萬方，3月供應同比上漲67.9%，供應同比上漲30.6%，4月供應同比上漲69.5%，成交量同比上漲61%，同比去年均有較大幅度上漲。價格方面，由于政府限價限簽松綁，使全市簽約價格逐漸上升。

延續三月小陽春市場熱度，今年五一節點市場量價升至近年高位

2019年4月在政策的影響下，成交與供應面積出現明顯上升，全市價格也有顯著提升，佛山商品住宅供應達135.6萬㎡，成交面積140.24萬㎡，成交均價為15031元/㎡，相比去年同期供需均大幅度上漲，供應同比上漲69.5%，成交量同比上漲61%，價格同比上升49.7%。

順德供應量大幅上漲，非限購區升幅最為明顯

今年五一節點新批，限購區和非限購區新貨供應分化明顯，非限購區熱度回升，供應面積達到92萬，占總供應67.8%。

其中以順德、三水為推貨主力區域，順德區域19年供應突出，供應面積達到42萬，同比上漲180%。禅桂中心區供應再次下降，禅城長期缺貨，今年供應只有5萬方，同比下降30%，供不應求。

限價放寬後剛需産品成交仍占主導，改善需求有所增長

限價松綁後，從成交的面積段可以看到，目前佛山依然是以剛需市場為主導的城市。

70-90㎡産品成交數量一致，約成交1600套。而90-110㎡成交4500套，同比上升58%。同時110-150㎡改善型産品則上升27%，主要是改善型買家受市場回暖影響加快入市步伐。

中心區與遠郊價差拉大，強中心闆塊價值再次得以肯定

進入19年佛山整體備案價格限制有所調升，佛山整體備案價格同比上升22%，其中禅城、南海備案均價升幅最高，分别為36%及31%。

本年中心闆塊價格在備案價放寬影響下與近郊、遠郊價差進一步拉開。中心與近郊價差平均約7000元/方，近郊與遠郊價差約3000元/方，與18年闆塊間價差持平。

限價取消後，目前在售項目網簽價逐步回歸至真實售價

2018年由于執行嚴格的房地産價格管控政策，佛山五區的網簽價格是略有偏離市場實際成交價格的，順德/南海千燈湖/禅城的樓盤是重災區，部分高價成交的樓盤因此而延遲到今年網簽。

東、西部市場回暖明顯，滞後網簽導致順德成交量大幅上揚

順德和三水成客戶置業熱點，非限購區項目主導市場成交

佛山4月項目網簽套數成交排名，順德區域占據五成名次，三水占四成，順德、三水成佛山置業熱門區域。

網簽前十中，以非限購闆塊項目成交為主，其中碧桂園鳳凰灣以産品多樣化及高性價比走量成為4月網簽第一名。

2、市場特征

五一節點各區推貨節奏加快，持銷和全新項目積極入市，但多以小批量推貨為主

2019年4月至五一期間，佛山五區開賣項目數量共計55個，同比2018年推盤僅為39個。近兩年拿地新項目集中今年加快入市，促進五一節點各區推貨節奏提速。

各區供貨踴躍，順德、三水、南海三個區占全市供應約八成。其中三水供應最多，推盤數量較去年近乎翻倍。

五一假期純新項目紛紛亮相，順德以多宗高價地項目為主；三水新盤集中三水新城闆塊；南海全新盤以開放銷售中心或外展點提前吸客，最快将于月底開賣；禅城、高明均有兩宗新盤推售。

客戶對價格敏感度較高，性價比高的項目更能實現快速去化

五一期間限購區部分項目以“低首付”吸引客戶，非限購區基本能實現首付兩成

2019年各區普遍實行單合同，對比以往，抛棄一次付清的裝修合同，實際首付金額有所減少。其中限購區回歸單合同，而非限購區。市場熱度回升明顯，客戶投資熱情上漲，各開發商趁熱推貨，並以降低首付追求快銷，非限購區域首付降低，以2成首付為主，置業門檻下降，剛需購房壓力降低。高首付項目主要集中在限購區域。

在售項目五一節點的優惠力度不大，大部分以特價單位讓利為主

持銷項目積極儲客，多以小型暖場活動吸引人氣​

多個全新項目紮堆亮相，預計五一過後将陸續推貨

3、後市預判

市場回暖初現，中央重申“房住不炒”，未來調控基調保持不變，政策大幅度寬松可能性不大​

周邊城市首套房貸利率回歸基準，未來佛山有望跟進

樓市刺激政策持續利好，下半年市場需求或保持高漲

伴随粵港澳大灣區規劃的持續發酵，或将有更多外來房企搶灘佛山進駐，預期土地市場競争越演越烈

高價項目成交遇冷，預計後市項目保持穩價小量推貨，靜待區域價格重新洗牌

結語

合富研究院（佛山）分析指出，本年五一節點延續3月“小陽春”的回暖态勢，量價攀升至高位，成交量僅次于2016年五一節點的最高位。市場回暖，除了限價放開回歸單合同、粵港澳大灣區規劃出台的利好刺激外，房企積極拿地土地市場升溫也給購房者注入了一支強心針；

但從五一節點各項目市場表現來看，本年五一樓市並沒呈現明顯亮點，大部分項目以小型暖場活動蓄客為主，折扣優惠力度不大，新貨推售量不多，因此成交回暖更多只是延續一季度的市場趨勢，並不是傳統的節點熱度被激活。

2019年，市場呈現轉向，樓市觸底反彈，未來房地産市場在政策調控和利好的雙方博弈下，将逐漸走向理性。