特寫 | 華夏幸福的商業有得天獨厚的競争優勢

觀點地産網 4月末，在北京南六環的凱德MALL·天宮院，觀點地産新媒體再次見到吳豔芬，共同探索商業地産這個龐大命題。由此窺探到的，是華夏幸福一幅獨特的商業畫像。

“我們産業新城的商業在都市圈最好的位置上。”在圓桌論壇開始前的采訪，華夏幸福商業總經理吳豔芬分享，與一般企業的商業運營邏輯不同，華夏幸福是封城造地，在都市圈發展的模式是建産業新城。

在發展一個新城的過程中，商業就扮演了一個不可或缺的角色，選址服務于産業新城的商業也同時具備了位置、價格、規模、禀賦資源、運營等優勢。

首先在于位置，這也通常被認為是商業發展最重要的要素。她以東京都市圈為例，認為像這樣總量巨大的都市圈有不少，像北京、上海、深圳等城市的成長空間就非常巨大，如同一個巨大的核，它有向外輻射的爆發能力。

“東京邊緣有很多的小城市，衛星城市自己也成為一個核心，然後以中級的核心為吸附力，向外再發展，然後都能獨立成為一個核心。”所以，在此類區域持有大量土地的華夏幸福有極大的位置優勢。

有成功案例作為借鑒，吳豔芬深知，這些地方會受到都市圈升級帶來的利好，像是固安的新機場、大廠的城市副中心規劃，就面臨着新的機會。“以北京為例，政府已經在主動把功能和未來經濟發展的走向，像東京都市圈一樣向外擴散，給我們帶來的外溢價值就非常高。”

“新機場過去之後，現在大量有機場配套需求的高淨值人員已經調到周邊去住了，他們得跟着工作地區搬。所以，我們現在賣大量的空港配套給這些高淨值人員，他們都是移動過來的。”

一個确定的事實是，人群在移動，消費就一定在移動。吳豔芬透露，華夏幸福單體3萬平的小商業一年營業額已經有三個億了，特色主題商業大湖花園天地，沒有培育期，一經開業，家家商戶都賺錢。

但是，機遇的另一面是挑戰。吳豔芬稱，像固安這個項目，面臨着新機場、新的交通組織和新的縣域居住人口的改變，它是新的機會。但面臨着這種機會，可能會比一線城市商業客群更復雜，定位更具有挑戰。

第二個優勢在于價格。受惠于價值外溢，華夏幸福的商業土地價格遠低于核心城市的土地成本，又有獨特的結算模式。

第三個優勢則在于資源禀賦。吳豔芬稱，一方面是交通導向優勢，交通向外疏導比向城内要容易得多；另一方面，在定位和布局上，能夠有更寬裕的空間，容納更多創新業态。

“我們在大湖，一共2萬平米的商業，占地可能幾十萬平米，是什麼原因？”她進而解釋，是因為有大量的公園景觀，噴泉等各樣的東西疊加進去，這其實更像是一個城市空間的升級。

“商業是為這空間配套的。但是，一般的企業是不會這樣做的，因為它用它的模式來算，是沒回報率的。所以，它不會投這麼多錢，因為這是看似對于商業沒用的資源。”

但是，對華夏幸福來說，這是打造一個魅力城市的必然投入。所以，在城市的投入在商業上也會有反應。這就是其創造文旅項目的天然優勢。

談到商業，運營是永遠離不開的關鍵詞。“别人只是運營一個商場，我們是運營一個城市。”吳豔芬強調，現在大家都在說他們的大數據，其實，華夏幸福的數據會更全面、更完整。

“華夏幸福做城市的整體運營，包括交通、住宅各方面，城市的每一個居民都是我們的居民，所有的住宅基本都是我們的住宅，每一個業主都是我們的客戶。 

“以交通為例，你住在哪里，在哪里上班，每天的出行規則是怎樣的，甚至于消費力和收入等等，基本上全方位的訴求我們都清楚。所有的背景我們都非常了解。”

按照這樣的思路，華夏幸福對自己的運營要求，就是真正地一站式滿足在這個城市的人的不同時段、不同功能訴求。吳豔芬介紹，華夏幸福的商業也分成三級六類，在一個城市，都要扮演不同的角色，以滿足消費者在不同時段、不同消費能級的不同需求。

當然，企業的發展不可能閉門造車，她對商業市場也有自己的洞見。觀點地産新媒體了解到，近期商業的一個顯著特征是，外資扮演了國内大宗交易市場的重要角色。有數據顯示，截至2019年3月末，黑石、凱德、基匯等外資機構，大宗交易的金額累計已超過300億元。剛過去的2018年，外資更是占據了北京大宗交易市場将近四分之一的份額。

“一個處于穩定上升期國家的持有型商業，是外資比較喜歡持有的資産。大家一直在謀劃，只是現在到了比較好的時點。”吳豔芬從外資自身的角度分析稱，外資大規模進入國内商業地産市場，除了對市場動态變化反應迅速，同時也是對中國經濟未來發展态勢的看好。

而華潤置地、大悅城等内資企業的商業運營能力也不遑多讓。“有實力的内資持有體量越來越大；港資企業也在穩健發展；外資進來之後，政策對它的導向也更加公平。”在她看來，未來中國的商業地産将是一個百花齊放的格局。