我們的博鰲 2019請回答

01

最春風得意的一群人

意氣風發的這一群人，從此時起就開始了
       在各自地産江湖中彼此相望的歲月。

2001年8月盛夏，被著名經濟學家樊綱稱為“世界上最春風得意的一群人”在博鰲齊聚一堂。

這一年，中國正式加入WTO並且申奧成功讓人歡欣鼓舞，所有人臉上都寫滿了希望。樊綱此時就預言“展望未來，房地産業前途無限”。

事實證明，自這時起，中國房地産行業拉開了黃金時代的序幕，短短10年間，房地産企業的最高銷售額已從2001年的30多億元，增長到2010年的千億規模，至2018年，這個數字突破6000億元。

但樊綱的前瞻性還不僅于此，他警示道，新的信息技術主要不是增加了新的消費對象，主要的作用是降低了企業的交易成本。提高效率，降低成本，搞清這一點，對我們傳統的各行各業都很重要，包括房地産。

19年時光荏苒，新經濟大潮洶涌而來，有質量增長已成為中國房地産的發展共識。

任志強當年就說，我國房地産吸引的外資，90%以上是來自港台和東南亞國家，中國加入WTO後，這種狀況将會大大改變，而且中國房地産制度、結構、管理等将會發生很大的變化。

如今房地産行業的一切足以印證任志強的觀點。而這一年，一起為2001博鰲房地産論壇做主旨演講的還有回海南追憶萬通時光的馮侖和潘石屹，以及剛從供職了近十年的萬科離開的林少洲。

而意氣風發的這一群人，從此時起就開始了在各自地産江湖中彼此相望的歲月。

02

台風來了

歷史總是驚人地相似，15年後，
       地産商們讨論最多一個話題還是金融緊縮。

雖然前途無限，但2003年對于中國房地産並不輕松——“SARS”的影響尚未完全消散；6月，中國人民銀行121号文件一紙令下，更使得中國房地産企業突遭信貸嚴寒。

2002年，地産商們還在讨論财富；2003年，論壇的主題變成了“金融緊縮”。

而就在2003年論壇召開時，恰逢當年第12号台風“科羅旺”造訪，猶如那一年的121号文件，讓一切都變得措手不及。

房地産和金融的關繫密不可分，而在金融緊縮的情況下，被譽為地産界“帶頭大哥”的劉曉光不吝給出了自己的意見。

他說，在金融緊縮的情況下，一是地産企業本身要有一部分自有資金，如果完全從資本市場獲取資金其實很難，一般企業至少要有35%以上的自有資金；二是銀行融資，這需要企業的品牌和信譽保證；三是海外上市；四是利用海外資金，可通過與外資企業組建項目公司，由中方控股；五是加大基礎設施建設，投資基礎設施，可先期減少土地支付資金，從銀行融資的條件看，對于基礎設施的貸款銀行較為支持。除此之外，還有企業債券、内部股權等一些融資渠道。

而向來低調的奧園集團主席郭梓文就說，金融緊縮背景下，房地産的發展方向将迎來資本時代和産業結構的調整。

實施這種發展思路的關鍵，是要引入市場化手段吸納資源，實施由資源向資産的轉化。引入企業化運用，實現資産向資金轉化，再通過市場化将資金轉換成資本，資本再轉換成資源的價值鍊轉換。

這一年，馮侖和潘石屹再次回到了海南，但這一次他們不再談情懷；任志強的演講依然理據充分。仿佛抱團取暖一般，這一年還有更多著名企業家來到博鰲，包括金地淩克、復地範偉等。

歷史總是驚人地相似，15年後，地産商們讨論最多一個話題還是金融緊縮。

03

王石的話

無論大小，高負債經營公司會受到明顯影響，
所謂的黑馬受影響應該是最大的。

2004年，王石不相信孫宏斌的順馳一年銷售可以達到100億元，因為那時他口中的“地産航母”合生創展才首沖百億規模，萬科亦只有92億元銷售額，但他在演講中表示，堅信中國的房地産會逐步成為一個主流行業，乃至成為國民經濟發展的支柱，一定是必然的趨勢。

事實證明，中國房地産最終仍然是中國經濟穩健發展的基石， 雖然這種作用在争論中不斷被否定和肯定。

此刻，對于資金密集型的房地産行業而言，陰霾籠罩。在這種情況下，開發商受到明顯的影響，王石就告誡大家：無論大小，高負債經營公司會受到明顯影響，所謂的黑馬受影響應該是最大的，因為它靠高負債來進行經營，以假定市場會持續增長，不是波浪式的前進；第二，産業化專業化開發商會受到明顯的影響；第三，非主流的住宅開發商會受到明顯影響。

為此，他當時還說出了“萬科必須專注房地産”的觀點：“萬科去年（2003年）63個億才超越了小企業的範圍，所以在中小企業當中一定要搞專業化。萬科已經專業化到不僅僅非房地産行業不做，就是房地産的行業當中我們也選擇做什麼，我們只做住宅。”

時隔兩年後，郁亮作為王石下一任接班人來到台前，出席了2006年的博鰲房地産論壇，而後者在萬科多元化發展思路就被傳與王石有理念分歧。事實上，王石時代的萬科一直專注于住宅地産開發，而萬科開始發展商業地産，是王石2011年遊學海外之後做出的一個重要戰略轉型。

對此，王石2012年争辯，以前如果有人遊說把萬科業務多元化，他會回應“我死了以後才好想。”但現在想法有變：“就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸出一只手來幹擾你。”

但時代的車輪在不斷向前，多元化發展的潮流亦将萬科裹挾其中，如今它已相繼布局了物流地産、商業地産、長租公寓、養老、滑雪度假與文化娛樂等多個全新業務。

只是在十五年前，如此多元化的業務是多麼不可思議，而調控之下大家更加關注的是如何賣更多的房子。

2004年第一次出席博鰲房地産論壇的孫宏斌對此就深有感觸：“（調控）這個影響是立竿見影的，馬上就有的。真實的需求确實是沒有變，但是現在買的人比原來少了，或是比以前謹慎了，或是比原來考慮的周期長了，或是貸款慢了，這種造成了什麼結果？就是現在你覺得非常困難。”

這一年來到博鰲的房地産企業更多了，富力董事長李思廉首次亮相博鰲，來自香港的中原集團施永青，以及凱德置地林明彥、建業地産胡葆森、世聯行陳勁松、今典集團張寶全等地産人，在論壇大舞台上揮斥方遒。滿眼望去，都是火熱的未來。

04

無法讓人忘記的年份

中國房地産在這一年經歷了從低谷到復蘇的歷程。

改革開放30年、北京奧運會舉辦、神舟七号載人飛船成功發射……2008年注定是一個讓人無法忘記的年份，但也是一個讓人不安的多事之秋——1月，南方雪災；5月，汶川地震；9月，由美國次貸危機形成的金融危機席卷全球；10月，中國股市跌至最低點……

雖有再多磨難，但恰逢改革開放三十年的時代契機，中國房地産在這一年經歷了從低谷到復蘇的歷程，博鰲房地産論壇並未缺席。

低谷並非都是壞事，有時只是立場和角度的問題。自2007年起幾乎從未缺席博鰲房地産論壇的恒隆地産主席陳啟宗，在這一年就留下了一個經典語錄。

“熊市對我來說是大好事，我是最喜歡熊市的一個人。我不怕北極熊，我擁抱‘熊’。”他在演講的同時，還伸出雙手做擁抱動作。

“熊市對我來說是大好事，第一是把我的競争對手都打下去了，不用我打了，我非常高興；第二是買地，便宜點給你；第三我可以發股權，股票低的時候，我發股權給我的員工，對他們是件好事。”

這年，綠地集團董事長張玉良來到了博鰲，那時候的綠地鋒芒並未盡露，但他的發言中已暗含峥嵘。

他說，對于企業家而言膽和色兩者是必須兼而有之的，缺一不可，有膽無色則是一個莽夫，有色無膽則是無能的人。

六年後的2014年，綠地全年銷售2408億元，力壓萬科成為年度銷冠。

05

有形之手與無形之手

十年之後，我還是說
你們還是春風得意的一批企業家。

博鰲房地産論壇走到2010年已是第十個年頭，行業飛速發展，變得更成熟、更專業，相關的延展産業也更加多元。

這一年，朱中一、樊綱、陳啟宗、巴曙松、陳淮、周其仁、孟曉蘇、蔡洪平、劉曉光、任志強、淩克、施永青、張寶全、謝世東、範偉等一大批新老嘉賓，在博鰲小鎮重聚，感歎十年時光荏苒。

第三次參加博鰲房地産論壇的中房集團理事長孟曉蘇，通過自問自答的方式說出自己對房地産的感情：“工作有了很大變動，但是我還經常被請去參加房地産的活動。任志強就挺奇怪，他問我你都幹保險了，還參加房地産的會幹什麼？是啊，人有房地産的愛好。但是工作再調整，還都是對房地産業情有獨鐘，讓我搞保險，我就研究以房養老。”

他是最早提出在住房保障制度建設中引進“反向抵押貸款”保險機制的建言人士，這是一些發達國家健全養老保障體繫的成熟産品，自此，社會上掀起了對“以房養老”新模式的熱議。如今中國人口老齡化問題更顯突出，但孟曉蘇“以房養老”的革命卻仍需努力。

這一年，也是調控嚴厲得幾乎讓人窒息的一年，但作為中國房地産業協會領頭人並為行業發聲的朱中一依然是不變的淡定。對于“新政下的中國房地産”這一命題，他說希望我們的企業要堅定信心， 順應政策的調整，做好市場定位，加強企業管理，促進企業的平穩發展。

著名經濟學家、北京大學國家發展研究院教授周其仁對此談到：“為什麼這些年老要調控？其實政府也是蠻辛苦的。一會兒管這個行業、一會兒管那個行業。但是為什麼要那麼辛苦？它就是有一個不平衡的力量在里頭，如果不處置好，整個經濟增長的節奏、未來，它就可能受影響。”

但不可否認的就是，在“有形之手”和“無形之手”雙重作用下，房地産行業仍在規範與開放的要求中大步向前，雖然此時已有聲音隐約傳來，房地産的黃金十年已走到了尾聲，只是更多的聲音認為，這種說法還為時過早。

再次參與論壇的樊綱就說：“看到門口那些語錄，我第一年說的那個話還擺在那兒，說的是‘一批最春風得意的企業家們匯聚在這里’。十年之後，我還是說你們還是春風得意的一批企業家。”

而金地淩克就呼籲要用“創新”來推動下一個“黃金十年”。

06

“老朋友”的改變

兩人總是有意無意地戲谑對方的觀點，
或争辯一番。

博學多思的著名經濟學家巴曙松向來幽默風趣，與同場嘉賓的互動總是讓人會心一笑。

往年，陳淮是巴曙松的“老朋友”，兩人總是有意無意地戲谑對方的觀點，或争辯一番。

而2016年，他們的演講被安排在了不同的場次，這次在巴曙松之前的演講者變成了陳啟宗，但這並不影響巴曙松調動現場氣氛的反應能力。

一開場，巴曙松就調侃道：“陳啟宗先生是我認識的香港朋友里邊普通話講得最好的，所以如果在座的各位聽得不是太明白，不是他講得不清楚，是大家的普通話水平需要提高。”台下立刻傳出哈哈的笑聲。

他還自嘲不是“大牌”嘉賓，所以只能認真做好PPT 演講：“我發現今天到目前為止，前面那些演講的企業家、專家都不用PPT，所以好像是博鰲房地産論壇的一個不成文的慣例，特别大牌的講到哪兒就到哪兒，拿一個紙片上來就能講，小牌的必須認真做PPT。”

事實上，巴曙松的演講，經常能夠将房地産市場周期律與趨勢娓娓道來。

這一年他說，2015年以來，一線、二線城市的房地産銷量價格持續升溫，庫存下降很明顯。而三四線城市則呈現出銷售低迷，去庫存壓力比較大的情況。

而對于這種供需失衡，“老朋友”陳淮也有相同的觀察，他指出，去庫存從深層次上其實是一種供求關繫失衡的正常表現，房地産業供大于求和供不應求的反復交替，本來就是這個領域中常态的現象。

“今天的去庫存化中，我們注意到的分化問題本質上仍然是這樣一個二三線、中小城市、小城鎮發展嚴重不足導致的……我們一定要把去庫存，着眼于中長期的大中小城市的協調發展放在眼里，作為去庫存化的政策組成部分。”

少了戲谑調侃之後，陳淮和巴曙松的觀點難得一致，這也從另一個方面展示了論壇主題“改變的力量”。

07

艱難的一年

我們千萬别低估2018年，
此後一段時間我們可能面對的艱難。

2018年海南，預期的火熱溫度並未出現。

在調控背景下，這年融資收緊和行業緊繃的現實使不少房企出現了焦慮情緒，“高周轉”模式也因此一再被反復讨論。

“喜歡擁抱熊”的陳啟宗在演講中多次提到了一年前他曾經提過的“瘋子理論”，因為在主張穩健與低負債的陳啟宗眼中，只着眼于“量”的比賽都是瘋子行為。

“因為只有量的比賽，只有速度的比賽，你不是‘瘋子’就不容易致勝，所以在過往幾十年有很多瘋子出現。”但到最後，這些瘋子沒有一個能存活下來的，絕大部分破産了，有一部分進了監牢。

很顯然，瘋子是尋求短線的威風，犧牲了長遠成功的可能性，陳啟宗擔心内地開發商再次踏上香港開發商的老路：“内地的‘瘋子’會不會這樣呢？我個人覺得應該也差不多。”

“樂觀派”陳淮就特地警示，我們千萬别低估2018年及此後一段時間我們可能面對的艱難。在第一天下午的演講中，陳淮表示，房地産真的危機會來的，十幾年來，這個行業沒有很好地調整過，也許我們需要一個冷靜期。這個冷靜期很多基礎性的制度建設要加強，土地制度、投融資制度，政府和市場關繫，保障性建設、房地産稅等制度之外，還有很多。

前景並不樂觀，但身處房地産行業的地産商們卻身不由己，清華大學貨币政策與金融穩定中心副主任郭傑群說，當你想小而精致，小而美的時候，周圍的房地産開發商都在拼命地追求規模、追求速度、追求高周轉，在這種情況下，除非你有足夠多的資金靜下心來打造，否則你沒辦法跟其他的房地産開發商競争。

“為什麼房地産開發商強調要進入30強、20強，甚至進入10強？因為你不做到這樣的規模，銀行可能不會給你貸款，所以你必須要追求規模，追求規模才能拿到資金，才能進一步發展。”

在焦慮中煎熬，2018年終于過去，而2019年已經來到。