轉道港交所 保利物業赴港上市里的拓張心思

觀點地産網 物業公司在新三闆摘牌，肯定是要去港交所上市，已經成為心照不宣的事實。而企業的官宣，也從來不讓人“意外”。

4月16日，保利發展控股集團股份有限公司發布公告稱，公司董事會以及監事會審議通過了全資子公司保利物業發展股份有限公司在港交所主闆上市的相關議案。

相關議案包括，保利物業符合境外上市相關問題；境外上市方案；保利發展維持獨立上市地位的承諾；保利發展持續盈利能力問題；針對保利物業境外上市，授權董事長、總經理等處理相關事宜；以及針對董事會第二十二次會議審議通過的議案召開2018年度股東大會。

公告指出，保利物業拟發行境外上市外資股（H股）股票並申請在香港聯交所主闆上市，本次發行比例不少于發行後公司總股本的15%（未考慮超額配售權的行使），並授予承銷商不超過上述發行的H股股數15%的超額配售權。

該上市方案指出，募集資金将用于收購兼並物業管理公司或者專業化服務公司；提升增值服務業務和多元化服務業務；升級信息化和智能化平台；補充營運資金及一般公司用途。

上述議案的發布距離保利物業在新三闆退市僅過去五日時間。事實上，保利物業在2017年8月才登陸新三闆，至今也僅1年多時間。

據了解，許多物業管理公司都曾在新三闆上市，至2018年，除去已摘牌企業，新三闆挂牌物業企業共50余家。

而據觀點地産新媒體不完全統計，除保利物業之外，包括嘉寶股份、遠洋億家、新大正物業、天驕股份、恒昌物業、銀城物業、美易家等在内的公司均已摘牌新三闆。

有分析指出，過去幾年，A股對物管公司的估值水平比較高，而且市場空間也比較大，便于企業融資，新三闆往往被視為A股主闆上市的跳闆。

但A股對于房地産相關企業上市的嚴格把關，有消息指出早前碧桂園在A股分拆物業上市折戟便因審核問題，加上港交所新規之後，物業公司成為港交所上市大熱門，讓不少企業轉戰港交所。

但讓保利發展決定讓旗下物業公司前往港交所上市的最重要原因，或許是因為新三闆無法提供融資功能，不能給保利物業在快速擴張之時及時提供新鮮“血液”。

據觀點地産新媒體查閱，保利物業已公布數據顯示，截至2018年中期，其在管面積1.3億平方米，合同面積2.2億平方米，同比分别增長39.95%和66.18%。

與很多房地産企業旗下物業公司不同的是，保利物業在外拓面積上做出了不少努力。

據了解，2016年，保利物業啟動“2+4”外拓戰略，先後成為普天新能源、同元集團、中國人壽陝西公司、山東滕投集團、匯源建設集團等企業的物業服務商。

保利物業年報數據顯示，僅2018年上半年，保利物業新增外拓簽約面積達2632萬平方米，同比增長149.24%，占同期公司整體簽約面積的58.19%。

截至2018年中期，保利物業累計外拓簽約面積達6579萬平方米，外拓簽約面積占比達29.98%，較上年末提升6.98個百分點。

值得一提的是，2018年 6 月，保利物業與天創物業達成戰略合作，這也是保利物業首單並購類拓展。

另一項數據顯示，保利物業來自于母公司開發的物業面積比例也在逐漸降低。其中，2018年中期，保利物業管理的1.3億平方米的面積中，由保利物業開發的面積為0.99億平方米，占總體管理面積的75.93%。這個比例在2017年同期為91.3%。

有消息指出，保利物業内部啟動名為“147”的三年戰略計劃，即實現1百億元營收，4億平方米管理面積，7億元利潤。

對比目前保利物業 18.53億元的營收，1.85億元的歸母淨利，以及1.3億平方米的管理面積，保利物業要實現三年戰略計劃顯然需要“大跨步”。

要實現“大跨步”目標，只靠母公司的關聯交易是遠遠不夠的。

數據顯示，保利發展2016年至2018年每年實現銷售簽約面積分别為1598.66萬平方米、2242.37萬平方米以及2766.11萬平方米，按照1-2年的交付時間計算，未來母公司可提供給保利物業的管理面積有限。

保利物業逐年增加的外拓途徑才是完成目標的主力。而除了與母公司之外的其他企業簽訂物業管理合約之外，收並購更是其外拓規模提升的重要手段。

觀點指數發布的2019中國物業服務企業TOP30報告指出，2017年以來，部分主要物業公司典型的收並購就達到30余宗。在2015-2016年，物業行業市場統計到的企業收購數量總計超過300家，累計收購的物業管理面積逾6.2億平方米。

據了解，目前港交所上市的物業公司中，管理面積最大的是彩生活，達11.22億平方米。其管理面積最重要的來源就是收並購。

若成功上市，保利物業也将獲得資本的支持，在規模擴張上，如虎添翼。

回看保利物業的提示性公告，其根據公司自身經營發展及長期戰略規劃調整的需要，拟申請在新三闆退市，或許也能窺探一二。