臨門一腳的香港夢 氪空間被追讨5億賠償里的擴張陣痛

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2019-04-12 22:53

  • 如果不是發生了什麼變故,氪空間又怎麼會願意在這個時點棄租香港簽下的“第一單物業”?

    觀點地産網 在香港灣仔與銅鑼灣之間,有着全香港最高人流道路之一的軒尼詩道,街道邊是繁華的金飾珠寶店以及百貨商場。而華懋集團旗下灣仔全新地標──甲級商廈One Hennessy也選擇坐落在這里,並将于今年第二季落成。

    One Hennessy商廈在去年5月開始預租,兩個月内出租率已達80%。

    但根據近日消息,One Hennessy商廈的其中二大租戶之一的氪空間聲明要棄租。

    氪空間在去年5月底預租One Hennessy商廈共7層,租期10年。華懋在今年2月取得入夥紙後,告知氪空間租約即将生效,但收到的卻是氪空間一封拒絕收樓和履行租約的電郵。

    因此,一場涉額5億港元的官司訴訟就此打響。

    對于被告方氪空間來講,2018年是其海外擴張的元年,香港One Hennessy商廈正是其海外布局的“第一單物業”。

    香港“第一單物業”官司

    近日,華懋集團因租約問題,與氪空間開展一場官司。起因是這樣的。

    去年5月,華懋One Hennessy商廈開始預租,在短短兩個月内,出租率就已達80%。氪空間便是第一家與華懋達成租約的大租戶,另一大租戶是上海浦東發展銀行,兩大租戶租賃面積就已占了近6成樓面。

    根據與華懋的租約,氪空間租用One Hennessy商廈7層樓面,總樓面合共8.3萬平方呎,為期5年,租約期滿時,可選擇續租5年。

    租金方面,氪空間同意按期繳納相關租金,月租約739.6萬港元,並會預繳3個月租金及其他費用。

    後來氪空間支付了1個月租金,作為首筆按金。華懋集團認為氪空間此舉等同于接受了租約的全部條款,于是按照約定建設One Hennessy商廈。

    在今年2月中旬,華懋取得入夥紙後,通知氪空間租約将于今年4月1日起生效,並要求氪空間須在3月5日或之前執行租約條款,預繳租金。

    但令華懋意想不到的是,氪空間突然反悔,在需要預付租金前夕,先後向華懋發送中、英文電郵,表明自己要棄租。

    氪空間的舉動讓華懋有些錯愕,去年6月雙方還在宴會上共舉酒杯慶祝租約簽定,轉眼間氪空間就要說棄租。

    華懋對于氪空間棄租顯然不是很開心,華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興對外表示,氪空間棄租一事正交由律師處理中,要求氪空間賠償5億港元損失。

    其還表示,已将相關樓面重新推出招租,傾向以全層招租,目前已有來自中環及新來港的機構洽租中。

    氪空間的資金難題

    氪空間的願景是星辰大海,在2020年追上WeWork全球的規模是其此前立下的一個目標。在WeWork在上海、北京、香港連續加碼的情況,氪空間對規模擴張的訴求愈加強烈。

    氪空間創始人兼董事長劉成城在去年就表示,氪空間要開始布局亞太市場,香港将成為氪空間海外布局擴張的首站。

    華懋One Hennessy便是其在香港簽下第一個物業,樓面積8.3萬平方呎。簽下第一個單物業不到3個月後,氪空間又跟九龍倉簽下第二個物業——銅鑼灣時代廣場,樓面積5萬平方呎。

    氪空間接連在香港市場大刀闊斧地跑馬圈地,仿佛在向市場證明,在香港3年内新開設超百萬平方呎聯合辦公社區並不是一句空話。

    其在官網大事記中表示,2018年是海外擴張的元年。

    而現在,氪空間突然間被爆出放棄香港的“第一單物業”的租約。有趣的是,其標榜的對手WeWork廣州首個商業中心社區剛好在昨日開幕。

    确實,如果不是發生了什麼變故,氪空間又怎麼會願意在這個時點棄租香港簽下的“第一單物業”?

    有市場人士分析稱,氪空間棄租背後或與擴充太快及資金鍊緊張有關。

    劉成城去年就曾對觀點地産新媒體表示,我們現在是擴張期,肯定是以規模優先,效益比較次之。

    據氪空間官網披露,其在2018年首月完成6億元人民币的Pre-B輪融資,6月啟動海外擴張,8月管理面積達到30萬平方米。

    随後在第四季度,氪空間又新開12個社區,包括上海8個,北京2個,廈門和合肥各1個,工位總數接近1萬個。僅一個季度新增工位數就比2017年全年還要多。

    在氪空間運用資本的力量快速擴張、搶占市場份額時,資金方面卻也存在着不小的弊病。

    近日,氪空間被曝關閉旗下6個空間,共計3萬平方米的面積,之前簽約的一些項目也被報撤出或和業主重新商談租金條件,如上海吳中路項目,蘇州協鑫等項目。

    氪空間的資金鍊問題或許可以從其布局理念和共享辦公市場變化窺知一二。

    2014年,誕生于中關村創業大街的氪空間,跟優客工場價值窪地理念不同,走的是CBD核心路線,核心城市、核心地段、核心商圈是其一貫的選址思路。

    近兩年,氪空間在北京和上海的核心商圈如國貿CBD、陸家嘴、人民廣場接連布局。其中,在2018年年中,氪空間拿下北京中關村西區最貴寫字樓-理想國際大廈,租金超過400元/平米/月。

    在共享辦公企業紛紛擴張,做大自己份額的大環境下,核心商圈的物業自然備受關注,氪空間被指出租取物業價格過高,已經超出了合理範圍。

    在高租金的前提下,聯合辦公唯有通過服務、創意、運營、差異化等創造出空間的增值,形成租金差價,才能在市場賺取利潤,回籠資金。

    但近段時間共享辦公市場行情並不好。今年1月,金地旗下的共享辦公産品ibase被曝出深圳門店虧損並單方面停運。同月,軟銀資本原本計劃投向WeWork的160億美元也被曝出突然下調至20億美元。

    規模擴張、選址理念、市場寒冬種種因素交織,或許正是造成氪空間資金短缺、棄租One Hennessy商廈的重要原因。

    不過,氪空間資金問題或将迎來轉機。

    市場消息稱,歌斐資産将再投資氪空間數千萬元人民币,並派駐一支約10人左右的團隊入駐。此舉或是為拯救其此前與泛城資産共同投資的3億美元。

    撰文:詹興晶    

    審校:鐘凱



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