特寫 | 劉波:“萬科人”在信城不動産創業兩年

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2019-04-12 22:28

  • “以前是在一個平台上發揮價值,但是自己創業之後,這已經不是一份工作,而是一份真正的事業。”

    觀點地産網 近期,2019觀點年度論壇在深圳前海開幕,在參加完主題論壇之後,信城不動産創始合夥人劉波在一樓大廳的沙發上,接受了觀點地産新媒體的采訪。

    信城不動産成立于2017年1月,是原萬科集團副總裁兼深圳萬科總經理周彤離職後創業的結晶。和這位職業經理人一起創業的,還包括兩位深萬副總經理劉波、張酹在内的一個大團隊。

    創業兩年,劉波並不忌諱談及老東家萬科。他坦承,除了要配合現有業務戰略做出調整,在企業文化、治理以及組織框架上,信城不動産都基本沿用了深圳萬科原有的工作方式。

    變化其實埋藏在更深的層面,無論是在主題論壇發表意見還是在接受采訪時,這位曾經負責投資拓展業務的前萬科人都有提及老東家與新公司的差異:

    “萬科平台大、團隊大,容錯空間也大,而在新的平台,每一單(生意)都不容許出現差錯,每個項目都有不同投資人,不能通過一個項目(的成功)掩蓋另一個項目的失敗。”

    他的個人心境與自我價值追求也發生了變化:“以前是在一個平台上發揮價值,但是自己創業之後,這已經不是一份工作,而是一份真正的事業。”

    不過,在這份事業的背後,除了外界熟知的原萬科周彤團隊作為操盤手,還有國内知名不良資産處置商——中國信達作為戰略投資者。從目前的持股來看,信達間接全資子公司持有信城不動産37%的股權。

    劉波介紹,在公司整體層面上,信達只是戰略管控,把控公司重大決策、參與公司風險管理,並不會介入日常具體運營決策中,但在項目層面,如果信達的資金介入,信達的投後管理團隊就會對項目采取強管控,“具體的事項都需要去跟信達做一些溝通和匯報”。

    事實上,作為信達參股的地産平台,除了獲得強大的金融支持與商譽背書外,信城不動産在業務上與信達也有着千絲萬縷的關繫。

    官方介紹稱,信城不動産業務聚焦于地産開發、資産運營及基金管理領域,致力成為集資産運營、基金管理、建造開發于一體的地産價值平台。劉波解釋稱,信城不動産主要還是圍繞信達不良資産處置的主業,對存在問題的資産進行處理,包括項目的投資、開發與退出。

    “我們不會在公開市場拿地,也不會通過與政府簽訂協議拿地。需要處理的項目往往是有問題的,包括産權訴訟、經濟糾紛或是存量低效資産、項目資金流動性障礙等一繫列問題。”他表示,信城不動産最終的目的仍然是通過升級改造,盤活資産,創造真實價值。

    這並不是一條傳統的開發道路,與周彤、劉波在萬科多年熟悉的“拿地—開發—賣樓”模式截然不同。“地産開發到了一定階段,如果只是通過傳統招拍挂的拼殺,很難涌現出一個新的有競争力的團隊。”

    劉波同時認為,初創企業一定要在某一個端口找到自身的競争力,才能有立足之地。“信城不動産有相對較強的投融資能力,也有一定的開發能力,兩者結合,所以選擇了相對比較窄的領域。”

    對于投融資與開發能力相結合的創業探索,信城不動産将首個項目放在了上海。觀點地産新媒體了解到,2017年正式成立的三個月後,信城不動産以24.3億元拍得“上海三林城市商業廣場”項目,溢價率約為31%。

    資料顯示,該項目地處浦東三林闆塊核心位置,由甲級寫字樓、商務酒店和大型購物中心組成,占地面積約4.2萬平方米,建築面積約16萬平方米,商業面積約為8.3萬平方米。

    這是一個老舊的商業項目,盡管早在2010年就已開業,但因經營不善、業态調整等多方面原因,經營效果並不理想,信城不動産拿下之後,進行存量升級改造,並将改造後的商業廣場交給印力管理。

    截止2018年底,信城不動産已獲取項目13個,布局深圳、上海、蘇州、長沙等一二線中

    心城市,業務類型涉及住宅、商業、寫字樓、産業園區等各類不動産業态,總投資金額逾200億元。

    2019年4月最新消息也顯示,信城不動産參股的深圳市信城盈合房地産有限公司,正式成為深圳光明區光明街道伶倫提可樂舊工業區城市更新項目的實施主體。觀點地産新媒體了解,該項目用地面積3.76萬平方米,計容總建面15.43萬平方米,開發用途包括住宅、商業、辦公、酒店等。

    對于未來的發展,劉波指出,地産行業今年将延續前兩年資金面偏緊的形勢,地産類不良資産也将依然有很多的機會,“信達對我們的期望是,2019年要圍繞不良資産主業,積極推動業務發展。”

    撰文:曾劍萍    

    審校:鐘凱



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