解局 | “了不起”的萬科物業

觀點地産網 “世間芸芸衆生，要麼被别人追求，要麼追求别人，要麼忙忙碌碌，要麼勞累不堪。”這是來自《了不起的蓋茨比》中的名句，對于伴随地産行業30多年發展的萬科來說，這句話或許恰到好處地道出了自己情懷。

成為“被别人追求”的企業，不僅需要具有對先機的高度敏感，還需要萬科猶如少年時期的蓋茨比一樣，為自己的行為準則立下了來自“貴族”的規矩。而對于物業管理業務來說，這個規矩或許就是暫時“保持跟資本市場的距離”。

4月11日午間，外媒援引知情人士透露，萬科正考慮推動物業管理業務上市，目前已經與可能聘用的顧問讨論股票發售交易，IPO或會在明年進行，籌資規模可能高達10億美元(約67億人民币)。知情人士稱，讨論尚處于初期階段，籌款規模和時間表等細節還可能有變。

不過一向善于為自己發聲的萬科，随即緊急向媒體表示，目前沒有上市計劃。

随着澄清聲明發出，也意味着是次關于萬科物業的上市傳言又僅僅是一次反復。不過透過傳言背後，或許可以窺見市場對萬科面對物業上市潮“淡定”反應的焦灼——萬科物業到底什麼時候上市？

克服重力成長

對萬科的操心不無根據。

據觀點指數統計，截止4月11日，至少已經有12家物業公司在A股或港股上市，其中9家具有房企背景，包括碧桂園服務、佳兆業物業、綠城服務、中海物業、彩生活等。近一年年就有包括雅生活、永升生活服務、奧園健康等物業公司分拆上市。算上新三闆，這一數量将進一步擴容，與資本市場結合的物業管理企業達到75家。

在衆多物業公司的“夾擊”之下，市場自然會替萬科操憂。對于萬科來說，物業管理服務是僅次于房地産開發的第二大業務，2018年的全年收入已經近100億元，牢牢占據行業龍頭的位置。因此分拆物業上市，不僅能夠成就另一個估值魔法，還能為萬科的主業提供更優的服務。

這的确是一個一舉兩得的資本故事。不過，面對如此好意，或許萬科只能暫時謝絕。

早在2018年12月14日的媒體交流會上，郁亮就曾對此話題回應過包括觀點地産新媒體在内的記者。彼時，對外界的關心郁亮深谙于心，他表示目前大型的物業公司就萬科沒有上市，“大家很期待，我就不上，我怕資本市場把我們引導壞了”。

這種擔心，來自于上市後種種繁瑣的“交代”。“因為它要短期業績，需要公告等等。再加上萬科物業上市市值兩三百億，這有意義嗎？對我們的貢獻有多大？沒什麼貢獻。”

對于郁亮來說，他更渴望的或許是物業闆塊能夠克服重力成長，築起有如萬科深圳大梅沙大本營一樣“水平的摩天大樓”，沉穩、内斂而富有張力。

郁亮彼時在媒體交流會中透露，萬科的物業是有機會做到千億市值的。因此萬科更希望物業可以保持理想，把握好自己的節奏，把基礎打得更紮實後再考慮上市。“我不知道要多長時間（指實現千億市值），但是我希望它能夠具備這個基礎和實力之後再去談上市問題會好一些，不要急着現在去上市”。

栩栩如生的物業“夢”境

在《了不起的蓋茨比》中，主人公詹姆斯·卡茲本自幼夢想可以成為一個出人頭地的大人物。憑着近乎苦行僧的修行和努力，終于步步高升，成功逆襲，變身了不起的“傑伊·蓋茨比”。

“千億市值”的物業夢之于萬科，或許就像“出人頭地”之于蓋茨比，栩栩如生，是再次點燃創造性情感的火種，讓其孜孜不倦，不斷為它增添内容。

截止2018年12月，萬科物業在83個大中城市，合同項目共計2482個，其中住宅項目1971個，商企項目511個，合同面積突破5.3億平方米，服務480萬戶家庭，超1584萬人口，在職員工人數超8萬名。

而對比已經上市的其他物業公司來說，這樣的成績也無疑是優異的。據觀點指數統計，在目前已上市的物業管理公司中，2018年合同或管理面積最大的是彩生活，包括合約管理面積5.54億平方米，合作面積5.69億平方米，累計服務面積逾11億平方米；碧桂園服務的合同管理面積也達到約5億平方米。

回到财務指標上，萬科的指標也領先同行。從表中可以看到，2018年收入最高的物業公司是綠城服務，全年收入67.10億元，淨利潤11.98億元，毛利率達到17.85%。而根據萬科2018年年報，其物業管理業務收入達到97.96億元，幾乎踩線100億元，毛利率突破18億元。

當一個人奮鬥了很久，看到夢想如此之近，他是不會輕易放棄的。這句概括蓋茨比的話語，對于萬科物業來說可能同樣具有分量，只是努力的點或許要有所側重。

從其他已上市的物業公司可以看到，毛利率高于30%甚至40%的不在少數，其中去年剛上市的雅生活，毛利率達到38.20%，淨利潤更是在所有物業公司中排名前列。反觀萬科的毛利率僅為18.64%，淨利潤也才是12.05%。因此郁亮所言的打造物業長期戰略基礎或許不是一句空話。打造高賦值的物業服務，的确迫在眉睫。

有證券分析師接受觀點地産新媒體采訪時表示，雖然目前上市的物管企業較多，但是尚無突破千億市值。從上述表格中也可以看到，截止4月11日，總市值最高的是碧桂園物業，為377.9億港元，市盈率為35.87。

上述分析師進一步表示，物業管理行業的市場空間很大，還沒有出現相對一家獨大的情況，因此留給萬科的時間還有很多。

或許，萬科栩栩如生的物業“夢”境，有一天會變得更加真實……