第一太平戴維斯：2019年第一季度廣州房地産市場概述

廣州甲級寫字樓市場

——2019年第一季度，位于琶洲的廣州報業文化中心入市，為市場帶來約6.8萬平方米新增供應，将全市甲級寫字樓存量推高至505.7萬平方米。

——同期，由于企業對于寫字樓租賃的決策進度受到整體經濟增長放緩之影響，市場吸納表現較為疲軟，全市淨吸納量為53,321平方米，環比下降33.2%。

——全市空置率環比上升0.2個百分點至4.9%，平均租金環比下跌0.9%至人民币每平方米每月182.5元。

——天河北空置率環比下降0.3個百分點至1.5%；平均租金環比上漲0.4%至人民币每平方米每月174.7元。

——珠江新城空置率環比上升0.4個百分點至4.8%；平均租金環比下跌2.2%至人民币每平方米每月206.6元。

——越秀區空置率環比上升0.4個百分點至2.8%；平均租金環比下跌0.4%至人民币每平方米每月141.4元。

——琶洲空置率環比下降0.2個百分點至8.7%；平均租金環比上漲1.3%至人民币每平方米每月148.0元。

展望

——廣州甲級寫字樓市場供應量将在2019年有所回升，預計年内将迎來53.5萬平方米新增供應入市，屆時空置率将進一步攀升。

——預計位于黃埔區魚珠子市場的保利魚珠港A2棟将于第二季度交付，為廣州甲級寫字樓市場帶來5.9萬平方米的新增供應。

——鑒于廣州整體經濟增速放緩，企業對于寫字樓租賃成本控制的審慎态度将在2019年延續，預計今年全市寫字樓租金增長速度将有所放緩。

廣州零售市場

——2019年第一季度，位于荔灣的荔勝廣百廣場開業，為廣州零售物業市場帶來3.7萬平方米新增供應，全市優質零售物業存量擴大至約514萬平方米。

——截至季末，全市優質零售物業市場空置率環比下降0.5個百分點至8.4%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别環比上升0.1和環比下降0.9個百分點至6.2%和11.8%。

——全市優質零售物業首層平均租金環比增長1.9%至人民币每平方米每月744.4元，其中核心商圈及非核心商圈的首層平均租金環比分别增長1.5%和2.0%，至人民币每平方米每月1,620元和人民币每平方米每月407.7元。

展望

——預計第二季度将有兩處優質零售物業入市，分别是位于番禺的萬博奧園國際中心和位于蘿崗的蘿崗奧園廣場，總共為市場帶來17.3萬平方米的新增供應。

——2019年将迎來優質零售物業市場的交付高峰，随着大量新增供應入市，預計全市空置率将有所上升，租金有所回落。

——為适應未來消費新需求，預計核心商圈将有更多傳統購物中心進行升級改造以提升競争力。

——為持續擴大市場版圖，預計更多線上品牌将在線下開設體驗式門店。線上與線下市場的有機結合将改變傳統消費模式，新零售模式将進一步發展。

廣州住宅市場

——受季節性影響，廣州住宅市場于一、二月進入淡季，供求量同步下降。受二月中旬發布的《粵港澳大灣區規劃綱要》鼓舞，開發商對市場信心有所提振，月底多個樓盤乘勢入市。住宅市場于三月回暖，供應量與成交量均明顯增長。

——本季度全市住宅供應面積同比增長17.6%至約136萬平方米；成交面積同比增長40%至約167萬平方米。

——廣州住宅物業市場呈穩定增長态勢。截止2019年3月，全市成交均價同比增長31.4%至人民币每平方米27,127元。

展望

——由于市中心區域土地供應有限，未來新增供應将主要集中于南沙、番禺和不限購的增城、從化等區域。此外，城市更新進程提速，未來亦将出現優質舊改項目入市，提升全市住宅物業品質。

——規劃紅利釋放，加之大灣區内交通通達性的提高，廣州相對較低的住宅價格基數有望吸引香港、澳門居民的興趣。其中，南沙片區存在較大增值空間，或将成為投資熱點所在。

——後市住宅價格預計将以穩定增長為主。市中心和市郊片區間價格水平分化現象持續，但差距有望縮小。