解局 | 易小迪賣地

觀點地産網 “今年，我們會出售優質土地，補充公司流動性缺口。”在近期舉行的陽光100業績發布會上，管理層給市場打了劑預防針，稱今年将會通過出售項目回籠資金。

話音剛落，一宗交易就被推至台前。

4月2日早間，陽光100發布公告稱，出售重慶陽光壹佰70%股權，作價13.34億元，接盤方正是去年完成了“200例並購”的融創。

近年來，陽光100被樁樁件件的負面消息裹挾，發展並不順遂。規模掉隊、目標未競、高負債壓頂、股價暴跌......這些都成了懸在陽光100頭上的達摩克利斯之劍。

在地産圈，很少有錢解決不了的事情，陽光100缺錢，也是大家都知道的事情。有趣的是，陽光100缺錢但不缺地，土地在一定程度上可以轉換成錢。

所以，賣地變得順理成章。陽光100以地換錢，融創拿錢換地，一場交易，是兩家公司資金面和戰略布局的折射。

重慶項目易主融創

這或許只是陽光100出售資産的第一步。

公告中顯示，陽光100以總代價13.34億元出售目標公司70%股權。其中，權益部分3.7億元，融創以現金形式支付，另需提供股東貸款9.64億元。

根據股權轉讓協議，在交割完成後，陽光100應繼續向目標公司提供金額約為人民币2.93億元的股東貸款。

觀點地産新媒體了解到，目標公司持有位于重慶市南岸區的兩個物業開發項目。一是重慶陽光100國際新城項目，可開發為集住宅、商業、商場為一體的項目；二是慈雲寺老街項目。

根據兩個物業開發項目相關的《重慶市國有土地使用權出讓合同》，項目用地面積56.56萬平米，項目計容建築面積約118.8萬平米，其中已開發計容建築面積約67萬平米，未開發計容建築面積51.73萬平米。

項目位于重慶南岸區南濱路兩江交匯處，屬重慶核心區CBD的核心位置。若按該區域的住宅均價至少在1.6萬元/平米計算，出售的貨值達82億。

交割完成後，目標公司的股權結構變更為：賣方持股16%、遼甯陽光一佰持股4%、洋浦華電持股10%、融創持股70%。

在更早的2017年，易小迪就已經籌謀賣掉重慶國際新城項目以套現和降低負債。

彼時，陽光100以總代價15.44億元向深圳前海航母投資管理有限公司出售重慶陽光壹佰80%股權。不過，在短短一月後就被放了鴿子，前海航母放棄以15.44億元的價格購買重慶陽光壹佰80%股權。

至于合作“夭折”的原因，是某一方算不過賬？或是在相關條款上未能達成一致？雙方均未向外界披露。

不過，陽光100對于兩次出售的解釋大同小異，大體都是有利于加速公司的戰略轉型升級和新業務發展，同時可以調整公司的土地儲備結構和增加現金流，持續降低财務風險。

最大的不同是陽光100在出售中的獲益情況——陽光100預計本次出售事項獲得除稅前虧損約4.88億元。

換而言之，這樁生意不僅不賺錢，反而是虧本套現。

而在早先的公告中，如若完成交易，陽光100将錄得股權轉讓事項現金流入約15.4億元，獲得10.79億元淨收益，其資産淨值為5.8億元。

“失落”易小迪

虧本甩賣很容易讓人直接聯想到陽光100的負債狀況。

剛發布不久的财報中顯示，2018年陽光100由盈轉虧，錄得股東應占虧損為2995萬元，陽光100則其歸因于2018年末财務報表中就應收賬款及其他應收款計提的一次性損失撥備，

撥備款高達9億元，直接導致其去年末的财務報表中溢利及公司權益股東應占溢利減少人民币7.58億元。

負債指標上同樣處處“亮紅燈”，觀點地産新媒體于财報中獲悉，2018年陽光100流動比率由上年的1.71降至1.64。流通比率通常用于形容企業的現金償債能力，比例下降，則意味着短期償債能力變弱。

其次，流動負債由上年末247億元升至280億元，淨負債率由231.6%升至261.6%，過往可追溯的最高負債情況為2011年，達到422%。

據觀點地産新媒體了解，行業内的淨負債率平均值約為70%-80%，融創、陽光城、恒大等為負債率較高的幾家。但就是以高負債“享譽”業内的融創，2018年的淨負債率也由2017年末的202%降到了149%。

2018年，陽光100負債總額518.43億元，貸款和借款296.95億元。一年内，需要付39.59億元，而手中現金及現金等價物僅有25.88億元，現金目前不能覆蓋其短期内的到期債務。

陽光100的錢去了哪里？這幾乎上是萦繞在所有投資者頭頂的疑問。在1月股價暴跌後之後，易小迪回應了這個問題，稱陽光100的錢主要都在土地上。

根據财報數據，截至2018年末，陽光100總土地儲備面積為1502萬平方米，權益面積約為1017萬平米，總貨值約為2000億元，高于同等規模房企。

按常理來說，土儲質優量足的企業增長很簡單，關鍵在于有沒有厚實的資金相匹配。陽光100增長乏力的原因，大家都知道了。

缺錢的“地主”要找錢，最簡單直接的方式就是通過賣項目輸血。畢竟，土地很容易折算成錢，特别是虧本出售，想接盤的人很多。

在3月29日陽光100業績發布會上，管理層就表示，2019年公司将進行優質土地出售，來支持公司流動性缺口，且為公司未來2-3年的業務轉型作資金補充。

其中，一部分土地會全部出售，一部分土地将保留部分的股權進行合作開發。同時，預計土地出售的收入為幾十億至上百億元。

負債之外，陽光100在規模上的“不思進取”也一直遭外界質疑。2018年，易小迪給公司定下了175億元的銷售目標，最終全年錄得銷售121億元，目標完成率僅為69%。所以，銷售回款帶來的現金流遠不足以解“近火”。

業界認為，陽光100的規模掉隊與掌門人易小迪的佛繫心性有關。從上世紀90年代的海南房地産泡沫中死里逃生，易小迪信佛，凡事求穩。

再加上轉型“街區綜合體”占據的大量資金，直接導致陽光100錯過了行業發展的黃金十年。不過，易小迪也逐漸發現規模掉隊所帶來的掣肘。

“2019年我們也要加快周轉，引進合作，加強主力産品品牌的建立。”在1月的電話會議中，易小迪如是說。

2019年，易小迪提出了150億元的銷售目標，能不能完成，還是要交給時間來驗證。

“得意”孫宏斌

回到這次交易，易小迪找的合作夥伴是2018年完成了“200例並購”的融創。

“我們在16個城市的銷售額突破百億元，重慶和青島的銷售額突破300億元。”在2018年業績發布會上，融創董秘高曦介紹，從市場份額來看，2018年，融創在25個城市銷售排名前十，37個城市銷售排名前五。其中，上海、天津、重慶等9個城市穩居第一。

截至年報公告日，融創總土地儲備約2.56億平方米，總貨值約3.55萬億元。其中，一線城市貨值0.28萬億元，占比11%；二線城市貨值2.63萬億元，占比74%；強三線城市貨值0.54萬億元，占比15%；平均樓面地價4181元/平方米。

值得注意到的是，在融創的土地儲備分布中，位居榜首的正是此次項目所在地——重慶。

觀點地産新媒體于财報中獲悉，截至2018年末，融創于重慶土地儲備達到1567萬平米，權益面積為1062萬平米，權益比約為68%。而融創搶占二線城市的主要方式之一，正是項目收並購。

“去年成功的並購案例有200個，都是他們找我的。”在業績會上，孫宏斌有些許得意地說。

很明顯，“2019年要小心”的融創並沒有放棄加速拿地的步伐。在此次收購之外，近日，融創也接連在重慶的招拍挂市場拿地。

3月27日，融創以5.6億元摘得李家沱組團地塊，聯合合景以14.1億元摘得水土2宗居住用地；于3月29日，再以10.65億落子北碚區。

現金流方面，融創顯然也比陽光100輕松得多。截至2018年底，融創淨負債率為149%，同比下降53個百分點；資金流動性方面，在手現金高達1201.98億元，可以覆蓋短期債務。

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