解局 | 中海夜未眠 33.6億廣州奪地的補倉與回歸

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2019-04-02 00:09

  • 試圖“回歸一線”的中海急需補倉,開始在行動。

    觀點地産網 羊城土拍,中海地産落下兩子。

    這是繼去年1月斥資18.24億摘南沙東涌村宅地後,中海再次于廣州公開市場奪地。

    中海似有回歸之勢,這家從前具備羊城“霸主”地位的開發商,如今在廣州正試圖卷土重來。其旗下花灣壹号2018年熱銷,收金超過80億元,繫中海旗下賣得最好的幾個項目之一。但它亦是中海目前在廣州區域唯一在售的住宅項目,且其存貨無多。

    畢竟花灣壹号已經開發了将近5年。

    現在,試圖“回歸一線”的中海急需補倉,開始在行動。2018年該公司在廣州拿下了四宗地塊,157.6萬平方米的土儲,為各個一線城市里最高。

    對應的是,該公司在北京納儲135.萬平方米,上海54.3萬平方米。

    中海廣州沉浮

    中海此次拿下的兩宗土地分别位于亞運城和廣鋼新城,都是熟悉的地段闆塊。

    一幅為番禺亞運大道北側石樓鎮新城地塊,成交價13.91億元達到最高限價,樓面價為1.61萬元/平方米。地塊占地面積2.88萬平米,計容建面8.64萬平米。

    另一幅為廣鋼新城AF040225-B地塊,地塊成交價19.66億元,樓面價3.47萬元/平方米,溢價率23.19%。土地面積1.25萬平米,計容建築面積5.67萬平米。

    兩宗地合共代價33.57億元,較長一段時間以來,中海在廣州都沒有過如此明顯的招拍挂拿地動作。

    2017年,中海僅在廣州荔灣區落下一子,納儲26.7萬平方米;2018年,重提一線戰略的中海拿下157.6萬平方米的土地,且更多是采取較保守的股權合作方式,實際權益土儲只有約51萬平方米。

    包括入股了華潤位于增城的地塊,占20%股權;以及與碧桂園、保利、金地等6家房企,合作一幅位于番禺的“三舊”改造地塊,僅占股14%。

    從1993年初次進軍廣州直至2005年,中海曾一直采取積極的拿地态度,大力加強土地儲備,彼時甚至表示“能拿的地盡量拿”,這才有後來的錦城花園、中海錦苑及中海名都等中海廣州著名項目。

    引進物業管理,引入香港住宅開發的環境設計概念,嘗試江景樓盤,這些在當時擁有先進理念的項目,幫助中海在廣州市場取得領先地位。而中海迄今在廣州開發的18個項目中,有12個是在2005年或之前獲取項目地塊。

    但2005年後,中海在廣州土地市場日趨保守,滿足于“把一個項目基本上開發完成,才集中購置面粉”的模式。

    例如2014年,廣州廣鋼新城首批5宗地塊以公開競買方式集中出讓,中海以96.98億元總價一舉将3宗地塊收入囊中,拿地成本超過每平方米兩萬。

    這便是中海花灣壹号的前身,當時市場人士並不看好中海的廣鋼項目,認為“中海地産這次拿地過于大膽,拿地成本也過高”,且如果未來樓價達不到4萬的話,利潤堪憂。

    長年以成本控制、利潤突出聞名的中海,當然不會算錯賬,如今中海花灣壹号的售價已經達到4.8萬元-5.2萬元/平方米。

    這種追求利潤回報的做法,亦在一定程度上阻礙了中海在廣州擴張的積極性。2015年,中海在穗僅新增1個項目,土儲26萬平方米,為花灣壹号配套地塊;2016年無拿地;2017年再納1地;2018年集中納4地。

    在此之前,2009年,中海地産全年在廣州土地市場全無斬獲,2010年繼續面對着土儲不足的難題未有進展,直至2011年才拿下後來定案“中海譽城”的補給。

    有市場人士分析,這是由于中海對拿地的回報計算特别嚴格,如果覺得回報達不到公司的測算,中海甯可放棄,也不會為了在這個城市還有項目而勉強去拿地。

    所以,中海廣州長時間依靠單個高質量大盤銷售支撐市場份額,目前獨立支撐的中海花灣壹号已經開發将近5年。

    雖然近年來中海依舊在廣州樓市排行中榜上有名,但長久看來,因拿地緩慢而缺乏“子彈糧草”,勢必影響其後續發展。

    大灣區新計劃

    其實,由廣州領頭的華南區域,本來一直是中海旗下“五大區域”的頭牌。據了解,華南區域在中海2014年的銷售額貢獻比曾達到30%。

    到了2017年前7月,這個比例大幅下滑至15.6%;2018年中期,華南的合約銷售占比已經跌至9.9%。

    《粵港澳大灣區規劃綱要》在今年2月18号發布,乘着大灣區的熱度,中海近期将華南區域重新提到一個新高度。

    在剛剛舉辦的年度業績發布會上,中海管理層就表示:“我們1979年在香港成立,1988年在深圳成立公司,1993年在廣州成立公司,所以說大灣區既是我們的發祥地,同時也是我們的大本營。”

    中海管理層還透露,截至2018年末,在粵港澳大灣區共有1400萬平方米土地儲備,占比超過15%,可供貨值将近3000億港元。

    同時提出,廣州是灣區内一個特别重要的中心城市,中海未來在香港、深圳、廣州等地,都将是持續發力、重點布局的地方。

    華南區域似乎正被一個更耀眼的字眼——“粵港澳大灣區”所遮蓋。過去一年,除廣州外,中海在佛山、香港、深圳都有拿地,但還未涉足區内其他發展前景良好的二線城市。

    在注重灣區布局背後,是中海2018年“重回一線”的基調。其中,甚少涉足城市更新的中海,甚至以93.99億元的價格拿下上海紅旗村舊改項目。

    而入局上海紅旗村城市更新項目,則有利于為中海在舊改需求旺盛的廣州,大力擴張打下基礎。

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    撰文:劉子棟    

    審校:徐耀輝



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