第一太平戴維斯：2018年中國寫字樓市場報告

中國寫字樓市場正持續發展和演變。第一太平戴維斯于近日發布2018年中國寫字樓市場報告，以市場需求端為聚焦，同時研判了市場基本面和未來趨勢，並對表現搶眼或處于轉折點的熱門市場進行了重點剖析。

重點增長行業：金融繼續占主力，IT和聯合辦公齊發力

金融業仍是甲級寫字樓最主要的租戶類别，在四座一線城市的平均占比高達34%。近年，新興金融科技和P2P公司面臨監管壓力攀升，令需求端的不确定性因素增加。但随着中國加快推進金融業改革和對外開放，推動資管行業專業化，金融業對辦公空間的需求預期也将有所回升。

IT行業占比國内GDP的3.9%，但在過去三年中始終保持兩位數增長。行業發展有望為北京中關村、上海張江、武漢光谷等IT聚集區域帶來需求動力。

上海和北京是目前國内最大的聯合辦公市場，2018年門店數量占比分别達到33%和32%。而伴随聯合辦公逐步進入洗牌與整合，市場熱議的焦點已從新店開張轉為對市場健康發展的擔憂。鑒于聯合辦公長期融資負債與短期營業收益的經營模式，如何提高出租率、如何在市場經濟低迷時盈利成為了運營商關注的重點。

表1：國内聯合辦公市場的爆發式供應增長

來源：各品牌公司官網，第一太平戴維斯研究部 *資料基于20個國際和國内聯合辦公品牌

上升市場：大灣區規劃提振廣深市場，成都高科技産業發展搶眼

自2017年政府宣布設立粵港澳大灣區以來，區内經濟和城市基礎設施的發展顯著提速。2019年2月，中央出台《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。在總體規劃的提振下，國内外投資者加大對房地産的投資。此外，廣深兩地的辦公和生活成本低于同為一線城市的北京和上海，這也是吸引公司落戶的一大重要因素。強勁需求帶動2018年廣深兩地市場空置率同比分别下跌4.3個百分點和0.7個百分點。

作為中國西部三大國家中心城市之一，成都擁有強大的現代服務産業，其中金融服務業和高科技産業發展尤為出衆。高新技術産業亦迅速崛起，成為甲級寫字樓的重要租戶之一，存量占比自2013年的4%增長至2018年的16%。聯合辦公是成都寫字樓吸納的另一大新動力。除本土運營商的擴張，許多國内運營商更是将成都作為拓展二線城市業務的第一站。

表1：甲級寫字樓租金和空置率變化

來源：第一太平戴維斯研究部，注：租金漲幅基于租金指數

房地産科技對物業管理行業提出新要求

科技正在改變着人們的日常生活，房地産與科技的結合也已将中國房地産市場推入一個新紀元。人臉識别、 智慧照明、 空氣質量監測、無人機安保和無人保潔等高新技術的應用，将進一步節約成本和資源；定制移動應用将促進租戶、管理人員與供應商之間的高效溝通；建築信息模型（BIM）的運用也有助優化物業管理水平。

在對重點城市的標杆寫字樓項目進行租金和物業管理費追蹤後，我們發現，上海和北京等城市甲級寫字樓的物業管理費增長快于租金。一些項目即使租金有所下調，其物業管理費仍只漲不跌。随着市場競争加劇，尤其是當下聯合辦公一同參與争奪戰，提升物業管理質量是助力辦公樓宇脫穎而出的一大法寶。

新形勢下，業主和租戶應如何應對？

中國寫字樓市場仍面臨諸多挑戰，面對新經濟産業需求的崛起，及時調整策略才是生存之道。

傳統寫字樓業主應當對租戶進行資質評級，多元化租戶配比，降低金融行業風險的影響，以維持長期穩定運營。另一方面，聯合辦公對業主而言是機遇，但風險猶在，即意味着更高的租戶流動率和更為復雜的租戶結構，切不可盲目“跟風”。在市場傾向租戶方的城市，企業應抓住契機，以較低或至少同等成本将辦公場所升級至性價比更高的新樓宇。面對諸多選擇，租戶可考慮聘請專業代理機構，以獲得最适合、性價比最高的租賃方案。