業績會直擊 | 夏海鈞：恒大是中國房地産利潤最高的一家企業(實錄)

觀點地産網 對于像恒大這樣，幾乎已經成為行業風向標的超大型房地産開發商，業績會上讨論的，或許更多是集團策略、構想和對市場的理解。

就像恒大主席許家印今天花最多時間解釋的，繫恒大為何要開辟新能源汽車業務。但恒大總裁夏海鈞坐下來一開腔，立刻介紹的卻是公司的利潤情況。

這完全基于恒大去年利潤表現超出市場預期，以及原本提出的“淨利潤增長超過90%”。數據顯示，恒大2018年淨利潤錄得722.1億元，增長達到106.4%；歸屬股東淨利潤增長超過5成，實現373.9億元。

每股基本盈利亦增加整整1元達到2.849元，恒大今年的派息或将十分慷慨，盡管公司還是不打算即時分紅。如何派息還有待今年7月份另行召開會議評估，這會是一份遲來的“禮物”。

“恒大利潤是中國房地産行業最高的一家。”夏海鈞宣稱。

目前看來的确如，通過一方面控速，另一方面加快結轉速度，恒大取得了這樣的成績。

高利潤之謎

恒大2018年銷售物業産生的4527.64億元結轉收入，已經快要趕上合約銷售金額5513.4億元。相比2017年，結轉收入和銷售金額之間的差距縮小了22%。

去年該公司确認銷售物業面積較2017年增加50.7%，增速加快了21.7個百分點。而且，逐漸轉向一二線布局的恒大，銷售均價還在不斷的上漲。

數據背後，恒大期内新開工面積7567萬平方米，在建項目714個，在建工程面積同比增長2.6%為1.35億平方米。竣工面積7225萬平方米，同比增超過六成。其中，竣工面積是最重要的，竣工速度的加快意味着結轉速度的加快。

另一方面， 未來土地儲備每年下降5%-10%，是恒大管理層在2017年提出的目標。

所以，恒大去年減少了土地購買力度，全年只獲取了105個共4993萬平方米的土儲。該公司的總土地儲備削減至3.03億平方米，雖然只同比下降了2.9%。

同時可以看到，恒大的土地成本是逐年下降的。恒大去年新購置的“面粉”，土地均價只有1611元/平方米，而2017年和16年的數字是每平米1889元和1996元。

恒大總土儲的成本也由2017年的1711元/平方米降至2018年末的1635元/平方米。對應的是，恒大去年合約銷售每平方米均價已經達到10515元。

“為什麼恒大取得了這麼好的利潤？”夏海鈞表示： “土地價格是我們創造核心利潤的基礎。”

除此之外，恒大未納入土地儲備的舊改等項目，總規劃面積有7777萬平方米。其中，在深圳的舊改等項目就占了45個，規劃建築面積大2903萬平方米。

“大灣區的核心就是深圳，這是我們近幾年重點進入的領域。據我了解，恒大在深圳的土地儲備是中國地産商最大的幾個之一。” 夏海鈞說。

“同時我們在2017年把1000多億永續債全部償還掉。” 夏海鈞稱，之前公司的永續債在報表吃掉了大量利潤，“這一塊至少釋放了200多億的利潤空間。”

多元化布局

“恒大在多元化發展上正式宣告全面完成，近5年内不會再涉入其他更大的産業。”

在完成了健康、文旅、汽車三大多元化業務的布局後，許家印表示暫時到此為止了。

“恒大多元化發展不是現在提出來，9年前已經對公司未來的發展進行了大量調研。”他解釋，公司首先進入了旅遊産業，再就是大健康，新能源汽車是最新進入的領域。

在過去一年，從瑞典薩博到超跑品牌柯尼塞格（Koenigsegg），從卡耐新能源到泰特機電，再到新疆廣匯，恒大通過兼並收購，在短時間内将整條新能源汽車産業鍊整合完成。

“選定這個産業以後，對我們來說，就有幾個事情要解決。”許家印稱：“我們首先缺汽車整車制造的基礎，所以我們並購收購了瑞典薩博。”

“制約新能源汽車發展的瓶頸是什麼，電池、電機……所以恒大下決心收購了電池公司、電機公司。”

“恒大做事的風格，要麼不做，要麼做強、做大、做成功。”許家印表示，恒大亦曾進入過糧油、乳業、礦泉水等産業，但後來都沒有做了。

“經過探索之後感覺到糧油、乳業、礦泉水一年銷售幾十億，但恒大房地産業務年銷售6000億，完全是規模不匹配。”

“汽車産業未來可能5年、10年、20年，那也是幾萬億，全世界幾十萬億的大産業。”許家印表示，因此恒大在産業選擇上一定是未來非常大的産業。

恒大要進入的是“拳頭産業”，“旅遊大産業将來可以成為萬億的企業，大健康也可以做成萬億的企業。”

所以恒大正在加快速度，證明自己有能力在新業務藍海中占據領先地位。

在三天前舉辦的業績會上，恒大健康董事會主席時守明就提出，未來三年恒大健康就計劃實現布局50個以上養生谷項目。

“我們目前已經把恒大養生谷標準化。年初，養生谷還沒有徹底標準化，2018年年底，我們把這個産品徹底標準化。”時守明稱，養生谷項目本身就具有現金流快速回流的特點，恒大可以借此把規模迅速做大。

同時，力争3-5年成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團。

以下為中國恒大集團2018中期業績會現場問答實錄：

現場提問：去年恒大核心淨利潤達到了783億，這是如何做到的？是否意味着恒大已經完成了戰略轉型？

夏海鈞：恒大利潤是中國房地産行業最高的一家，為什麼恒大取得了這麼好的利潤，我認為有幾點：

超前土地儲備戰略。大家都知道，2009年上市的時候，我們是一個以二線省會城市為主的發展商，當時口号是中國省會地産的領導者。

為什麼當時恒大會進入中國省會城市？當時中國頂級發展商都在一線城市，沒有進二線的，恒大這一步超前的土地儲備戰略，為我們赢得了上升和擴展空間。

從2006年向全國戰略布局的時候，首先布局中國省會城市，我們超前進入中國經濟發達的地級市、省會城市。2009年到2015年，公司主要戰略是以二三線為主，兼顧一線城市，土地儲備30%是在一二線城市，70%是在經濟發達的地級市。2014年公司銷售突破2000億，我們已經成為了行業的前三甲。在這個基礎上，我們認為回歸一線城市時機已經成熟，所以從2015年公司進入一線城市。

如今3.03億平方米土地儲備，樓面價只有1680多塊錢，66%的土地儲備在中國一二線城市，30%多三線城市，都是優質的土地價格。

土地價格是我們創造核心利潤的基礎。大家可以把大的地産商樓面土地價格比一下，就知道恒大的來源，土地儲備超前戰略，我們跟其他地産商是不同的。

其次，強調規模效應。我們取得的土儲，雖然有3.03億，但不是有幾千個項目，我們只有大概有800多個項目。每個項目集聚規模，分期開發。由于土地前期成本已經鎖定，随着後期的開發，土地和房屋價值生長空間就創造出來了。

運營方面，恒大是中國第一個倡導標準化運營的發展商，所有建築材料全部是標準化，恒大采購電梯都是幾千台。我們施工企業在給我們工程建設的時候，都是使用標準化圖紙。所以，新聞媒體到全國識别恒大項目是最容易。我們三個産品線，高端、中高端、旅遊地産，大家到全國一看，恒大的産品一目了然。

這種標準化，大規模降低了材料采購的成本、施工成本，提升了産品的品質，使我們産品具有比其他發展商無與倫比的性價比，這也為我們創造了利潤空間。

另外，我們在2017年，把1000多億永續債全部償還掉。永續債的概念是每年在報表上吃掉幾十億到一百億的利潤，它其實沒有形成利潤，但是利潤已經在報表反映上來，所以這一塊釋放了200多億的利潤空間。

所以綜合這幾點，恒大民生地産，超前的戰略儲備，標準化運營使我們具有比其他發展商更加大的競争優勢，取得了很好的經濟效應。未來我們将堅持民生地産的理念，通過運營、超前戰略儲備、標準化運營把利潤創造的最大，但是還是要讓利給中國老百姓。

雖然我們超前土地儲備很多，利潤也很好，但銷售單價並不高，大概平均1萬塊錢左右。恒大的産品百分之百精裝修，扣掉1500塊錢的精裝修，8500塊錢左右1平米房子，跟國家目前商品房銷售均價基本吻合。8500塊錢銷售均價是相當于國際上住房、買住房與家庭收入比大概就是6倍，是老百姓完全可以負擔得起。

我們做了一個财務模型，恒大的商品房，一個家庭來算的話，一百平米左右付三十萬，家長支持一下，剩下七十萬做30年的按揭，就付3000塊錢左右，基本上老百姓都買得起，這也是未來堅持的目標。

我相信只要房地産一直以民生地産為導向，堅持超前的戰略儲備戰略，一定給老百姓創造最好的住房，同時也給股東實現很好的回報。

許家印：這麼多年我們一直以超前的土地儲備以及標準化運營，以及所有材料供應統一發包的恒大模式，從而保證了品質和成本控制。

尤其這兩年為什麼恒大利潤增長這麼快，這麼高？恒大前面20年是發展戰略的轉型，從2017年開始，恒大開始實施高質量發展模式。

前20年恒大實施的以規模取勝的發展模式，從1996年成立，幾個人開始，用20年時間趕超中國地産的龍頭企業，終于在2016年的時候，恒大實現了銷售面積各項指標的第一位。所以從2017年開始，恒大地産方面開始實施發展戰略轉型，也就是要實施高質量發展。

高質量發展，第一要打造各個環節精品，進一步提升産品的附加值，所以說産品附加值上升了，現在售價交樓價格是9000多，原來是7000、8000多，産品品質附加值上升了。再一個，大幅度降低了成本，尤其是銷售費用和财務費用、管理費用，銷售費用、管理費用已經連續兩年大幅度下降。

這也是恒大一直講過的，在市場不好的時候，才能顯示出恒大的功底。這句話來自恒大的企業管理，來自于恒大的隊伍建設、制度建設和企業文化建設。

我們在戰略決策上，從2017年元月份開始實施高質量發展，2017年的利潤和2016年相比實現了100%的增長。在2017年基礎上，2018年完成了90%以上的增長。

現場提問：去年恒大收購了很多公司，大都集中在新能源汽車領域。公司進軍高科技産業闆塊的意志很堅決。作為過去以地産為主業的公司，現在開通這麼多多元化的闆塊，包括科技、文旅、健康，從集團層面來講，有沒有整體思路，如何實現各個闆塊之間協同互動？

許家印：恒大多元化發展不是現在提出來的，9年前已經對公司未來的發展，在多元化産業方面已經進行了大量調研，最後先進入了旅遊産業，再就是大健康。

去年年報的時候也宣布過恒大基本上形成了以地産為基礎，旅遊、健康為兩翼，高科技産業為龍頭的産業格局。一年過去了，大家都看到了，恒大在新能源汽車方面投入力度比較大，決心比較大，産業布局也是比較大的。

我來分享一下恒大為什麼投入新能源汽車。大家都知道，全世界對新能源汽車發展都是非常重視，尤其是歐洲很多國家已經明确了目標，有的到了2025年、2030年、2035年，基本上取消燃油車的生産和銷售。全世界對環保非常重視，新能源汽車替代燃油車的趨勢，大方向已經看的非常清楚。

未來新能源汽車市場是一個非常巨大的市場，所以我們從市場研究，向什麼樣的多元化産業，什麼樣的産業和恒大現在的規模相匹配，這也是我們大量的幾年研究，也探索過很多産業。

比如說恒大進入過糧油、乳業、礦泉水，後來都沒有做了，把它轉出去了。這些産業在多元化戰略實施過程中，一是大量調研，二是要進行探索。經過探索之後感覺到糧油、乳業、礦泉水一年銷售幾十億，但恒大年銷售6000億，完全是規模不匹配。

所以恒大在産業選擇上一定是未來非常大的産業，我們經過前9年的調研和探索，進入了旅遊大産業，旅遊大産業将來也可以成為萬億的企業。

恒大進入“拳頭産業”是什麼？兩個填補世界空白“拳頭産品”，一個恒大童世界，一個恒大水世界，這就是恒大的産業布局，填補旅遊空白的旅遊産業來布局。

大健康也可以做成萬億的企業，在大健康方面我們探索了5年時間，通過全國健康、養老養生，怎麼樣全周期、全方位真正探索一條路子出來，适合中國健康、養生養老的産業，所以我們經過5年的探索和調研，有了恒大養生谷的産業。

汽車産業同樣是這個概念，恒大認為汽車産業未來5年、10年、20年，那也是幾萬億、全世界幾十萬億的大産業。我們在選擇産業上，未來的前景上，我們是選定大的産業。

選定這個産業以後，對我們來說，就有幾個事情要解決。選定一個産業，尤其是像新能源汽車高端制造業，對恒大來說，首先缺了幾個方面，首先缺汽車整車制造的基礎，怎麼樣解決這個基礎，所以我們並購收購了瑞典世界一流的公司薩博汽車，我們借助于世界頂級的瑞典汽車整車制造技術。

恒大做事的風格，要麼不做，要麼做強、做大、做成功。

制約新能源汽車發展的瓶頸是什麼？電池、電機。電池問題是制約産業企業發展的瓶頸，将來沒有電池供應，就會受到限制，所以恒大下決心收購了電池公司，收購電池公司以後發現，以前它跟日本研發機構合作，目前也是世界領先的技術。解決了整車制造的瓶頸，電機收購了荷蘭技術的一個5年前入股荷蘭的公司，輪毂電機是未來的新能源汽車的發展方向。

恒大既然選定新能源汽車未來大的戰略市場，這個藍海恒大要進入，要做好企業，産品品質要保證世界一流，必須是世界頂級的整車制造企業。

接下來要解決新能源汽車的核心技術，高端制造業電池要有，另外要解決電機，新能源汽車核心的零部件電機，要達到世界頂級的標準。瑞典整車制造技術，日本先進的電池技術。

現在我們的基地，要求生産線必須是世界最先進的生産線，而且廠房不能像倉庫，廠房要由世界設計大師設計，外立面看要上去是標志性建築。

再往上包括新能源充電設備，智慧充電，現在科技公司也研發出智慧充電，研發出社區停車場的智慧充電。智慧充電很重要，将來小區的停車位，把車開到家，二維碼掃描後，我充20塊錢的電，智慧充電繫統會在夜間，用電低谷的時候給你自動分配充電，解決了充電的電價問題，夜間充電也解決了社區總量增容的問題。

我們下了很大的決心，高科技智慧充電公司也研發了一年半時間。所以我們對這個産業非常看好，而且這個布局步子邁的非常紮實，我們決心也非常大，我相信我們一定能夠成功。

現場提問：公司是如何看待今天房地産市場，一直有說房産稅預計在今年出台，如何看待房産稅對房地産市場的影響？

許家印：我認為這個市場是非常健康的，不會有房價大起大落。全國總的成交量不會比去年下跌，也會保持一個穩定的增長。

房地産稅對于炒房的人，肯定會遏制這方面的投機情況，但是對于剛需，我認為影響還不是很大。尤其是恒大，我們的産品線是很豐富的，而且我們的剛需占到70%，改善型占比是25%，旅遊産品高端都有，大概在5%以内。

現場提問：對于新能源汽車這一塊收購了很多公司，作為一個以地産為主業的公司，您認為除了資金之外，還有什麼核心能力需要進入新能源的闆塊。恒大集團本身來說又如何建立這個能力？作為一個企業家，在重大投資決策的時候，會不會完全基于理性，還是會有情緒化的部分，比如說收購NEVS？

許家印：任何企業的競争力、戰略發展很重要，現在恒大進入新能源汽車領域是大戰略的決策，我們有信心。具體在這個産業的發展過程中，最核心的就是企業管理。

看一個企業最重要的是要看管理，在這麼多年來恒大在管理方面還是很有信心的，我剛才提了一句話，“一個企業首先是隊伍健康”，恒大現在有14萬員工，我們在新的産業基礎管理方面的人才還是夠的。

一個隊伍建設不單在内部基礎管理方面，我們也會引進大量專業人才。恒大1996年成立時七八個人，1997年第一次在西郊山開全體員工大會20多人，現在不就14萬人了？恒大每年都在引進很多管理人才、技術人才、高端人才，新能源汽車也是一樣的，我相信我們在隊伍建設上是心中有底的。

另外在企業管理上，恒大走過20年，在企業的制度建設和基礎管理上也是心中有底的，恒大的執行力還是非常強的，這還是來自于管理。

我剛才講了，決策的時候不是說夜里面睡不着了，想一想明天搞新能源汽車，沒那麼簡單，很多需要大量調研，重大決策怎麼可能睡一覺起來就說要做新能源汽車呢？前期大量的調研，對市場的研究，要符合恒大未來的發展。

前面的糧油、乳業、礦泉水費了很多心，收入不一定很大，這跟恒大不匹配。借此機會宣布一下，恒大在多元化發展上正式宣告全面完成，近5年内不會再涉入其他更大的産業。

以地産為基礎，健康、文化旅遊為兩翼，汽車産業為龍頭，汽車産業也是高科技産業。去年我說高科技産業為什麼沒有說汽車産業？因為我們内部已經研究很久了，只能說把高科技産業更籠統概括一下，現在就可以明确說了，新能源汽車産業為龍頭，恒大的四大業務已經完成。

現場提問：中國現在做新能源汽車的企業挺多，三到五年内成為世界上規模最大、實力最大的新能源汽車集團，這個目標還是很大的，為什麼有這樣的信心可以完成這樣的目標？

許家印：比如說足球，我們進入不就連續7年冠軍，比如糧油、乳業、礦泉水，如果這個産業和恒大的發展定位探索以後，和我們規模相當，我相信沒有問題，我們不會放棄它。但是經過探索以後，它的産業不能與恒大發展相匹配。

新能源汽車我們還是很有信心的，你們不能忘記我是車間主任出身，我是制造業企業出來的，央企出來的，已經入了直屬企業，幹了十年車間主任，有基本功的。

現場提問：最近大灣區非常火，能否具體介紹恒大在大灣區的布局？比較關心恒大在舊改項目的進展？

夏海鈞：在大灣區目前總共有109個項目，4927萬平方米，貨值在1.6萬億。整個灣區哪幾個城市有幾個項目你們都看到的，深圳有45個項目，土地儲備2903萬平方米，土地儲備進入報表的只有不到300萬平米，主要是因為在深圳區域以舊改為主，土地已經取得所有開發權，但是不斷通過拆遷，拆遷完建設完以後納入土地儲備，所以未來規模是2900萬。

可以看到，在2015年進軍一線城市以後，我們主要布局的是大灣區，大灣區的核心就是深圳，這是我們近幾年重點進入的領域。據我了解，恒大在深圳的土地儲備是中國地産商最大的幾個之一，我們也相信恒大的戰略布局，随着中國大灣區的落實，會給我們帶來巨大的市場效益。

許家印：比如說旅遊，恒大童世界在廣州的南沙，恒大的汽車生産基地在南沙，另外還有電池高端制造業在大灣區幾大城市里面也有部署，我們還有幾個汽車産業方面的高端制造業計劃都要在深圳有布局了。

現場提問：很多房企在今年業績會發布了自己在一二三線市場的看法，管理層是否可以分享一下關于接下來一二線和三四線市場的展望？

夏海鈞：中國在2017年以前，對于地産商可能有兩派意見，一派一二線，一派三四線，不斷讨論來讨論去，實際上根據我們這麼多年的發展和分析，恒大的發展戰略，我們的目標，肯定我們進入城市的標準是人口淨流入。

如果有産業有支撐，人口有淨流入的城市，也就是我們進入的目標。2016年向全國擴張的時候，我們認為人口淨流入的是省會城市，所以在2019年是成為在城市占據項目和土地儲備最多的發展商。

2009年上市以後，我們認為中國經濟發達的地級市，特别是圍繞着核心城市，像北上廣深周邊的所謂的三線城市，由于産業聚集、人口流入，将是價值的窪地。所以在2009年我們進入的是中國發達的地級市，就是人口淨流入的城市，這麼多年我們拿地的核心標準，是有沒有産業支撐，有沒有人口的淨流入。

再評價一下二三四線的觀點過時了，應該從産業和人口流入作為産業布局的一個目標。目前布局的228個城市都是産業急劇增長、人口淨流入的區域，我們認為這些土地會給我們創造未來的價值。同時，因為我們有前瞻性的遇見到了這些人口的淨流入布局和産業布局，那麼我們的土地儲備的價值就非常地便宜。