業績會直擊 | 龍湖集團：商業和物業沒有分拆上市計劃（實錄）

觀點地産網 龍湖2018年成績單還是一副“三好學生”的模樣。

3月25日下午，龍湖集團控股有限公司在香港舉行2018全年業績發布會，董事長吳亞軍攜CEO邵明曉和CFO趙轶出席現場。一如往常，龍湖也帶了其他中高層露臉，這一回是工程部總經理黃世軒和沈陽公司總經理劉興偉。

根據午間發布的财報，2018年龍湖實現營業額同比升60.7%至1158億元；毛利同比升61.8%至395.3億元；歸屬于股東的淨利潤162.4億元；減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心溢利同比升31.5%至128.5億元，毛利率升至34%。

值得關注到的是，2019年為龍湖上市第十年，在這個節點上，龍湖提升分紅比例至核心淨利潤45%。

“守信笃行，步穩謀遠”被放置在現場最顯眼的位置。2019年銷售目標2200億元、開9個天街、冠寓累計開業接近10萬間……龍湖的主航道業務是整場業績會的關注點。

“審慎”龍湖的2200億目標

财報數據顯示，2018年，龍湖實現合同銷售額2006億，同比增長28.5%；銷售面積1236萬平米，同比增長21.6%，超過9成的銷售貢獻來源逾一二線城市。

分區域來看，環渤海、長三角、西部、華南及華中片區分别實現銷售額689.7億元、559.2億元、472.4億元、215.1億元及70.0億元，貢獻率分别為34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。趙轶介紹，在期内有銷售貢獻的37個城市中，一半城市的銷售進入區域前十，7個進入前五。

“我們對2019年的市場預判比較審慎，保留彈性。”業績會現場，龍湖提出2019年2200億元的銷售目標，同比增長10%。全年，可售貨值為3500億元，主力推盤項目207個，全新項目71個，香港啟德地塊也有望在第三季度推向市場。

2200億的銷售目標略顯保守，不過，趙轶說，龍湖未來2-3年的核心盈利增幅都會在20%以上。在他看來，雖然基數比較大，但龍湖還是能夠通過土地儲備和運營節奏來保證增長。

土地獲取方面，觀點地産新媒體于業績會上獲悉，期内，龍湖共斥資700多億元獲取共91宗地塊，新增土地建面為2189萬平米，權益建面約1372萬平米，平均權益收購成本為5297元/平米。截至2018年底，龍湖土地儲備合計6636萬平米，權益面積為4559萬平米，平均成本為5218元/平米，為當期簽約單價的32.2%。

若按地區進行分析，龍湖大部分土儲位于環渤海和西部，占比均在30%以上，長三角占20.7%。華中和華南相對較少，占土儲比例分别為8.8%和5.9%。

邵明曉透露，由于西部、環渤海和長三角土儲較為充足，未來龍湖會在華中和粵港澳大灣區加大投資。他稱，公司看好大灣區，現在已經進入7個城市，有約150多萬平米土地儲備，權益儲備超過100萬平米，貨值逾530億元。

“拿地資金規劃方面，我們會繼續量入為出，負債率全年保持在50%-60%。”邵明曉強調，多年來龍湖投資一直偏謹慎樂觀，買地的時候有嚴格的投資紀律，通常不會買地王。

作為融資能力最像國企的民企，龍湖一直維持的健康資産負債情況。同時，财報中顯示，2018年龍湖的短期借款有所增加，從上年36億增至117億。趙轶對此分析稱，對比往年，短期借款整體融資規模往上走，但從比例看，短期借款占總體債務規模不到10%，維持行業較低水平。

此外，龍湖在手現金為452.6億元，覆蓋短期借款達到4倍。觀點地産新媒體查閱龍湖歷年年報獲悉，龍湖近幾年來發債期限都比較長，債務方面良好的結構化安排，也是龍湖在流動性趨緊的2018年能夠維持較低成本的原因。

财報中顯示，龍湖期内公司淨負債率為52.9%，有息負債約為1198億元，平均借貸成本為年利率4.55%，平均貸款年限5.88年。

“長租對于錢貴的企業不一定好”

2018年，龍湖正式更名為龍湖集團，以實現戰略業務協同發展。資料顯示，龍湖四大主航道業務分别為地産開發、商業運營、長租公寓和智慧服務。

不同于住宅開發10%增速的保守要求，龍湖對于其他主航道業務有較好的預期。龍湖管理層于業績會中透露，2020年，龍湖天街将開至50個，租金收入達到60億；冠寓2020年收入超過20億元。

在物業投資方面，觀點地産新媒體了解到，龍湖期内租金收入為40.9億元，較上年增長57.7%。商場、冠寓、其他收入的占比分别為87.8%、10.4%和1.8%。

天街依舊是最主要的收入來源，截至年末，龍湖集團共開業29座天街，總建面約296萬平米，整體出租率約97.4%，回報率來到7%。

邵明曉對于天街的發展很有信心。一方面，天街選址基本上都是一二線城市的地鐵上蓋項目，有良好的區位優勢，另一方面則是龍湖商業的運營能力和品牌效應。

長租公寓方面，截至2018年末，冠寓已開業達5.3萬間，錄得租金收入4.2億，開業半年以上的公寓出租率達到87%。

“冠寓前期還處于不掙錢的狀态，預計2020年能實現盈利。”邵明曉分析，龍湖冠寓分為輕資産和重資産兩種，其中20%是重資産部分，回報率約為5%-6%。受惠于4.55%的借貸成本，屬于龍湖能夠承擔的範圍。随即，他話鋒一轉，稱“這對于錢貴的企業就不一定是好的”。

中資産占冠寓的大部分，這是一種通過整租，經過裝修提升再出租的發展模式。邵明曉透露，這部分毛利率約為35%，淨利約為12%-15%左右。

邵明曉表示，長租公寓對于營運能力要求非常高，“獲房成本大概率不能超過房租的5成以上，如果超過5成以上要賺錢，就需要靠一些增值服務來做。”

龍湖明确沒有将主航道業務進行分拆的計劃：“為了分拆而分拆不是龍湖的選擇，四大主航道會形成一個協同，都是龍湖的核心業務。”

以下為龍湖集團有限公司2018年度業績發布會現場問答實錄：

關于戰略

現場提問：龍湖強調步穩謀遠，未來兩到三年保持快速增長。但龍湖土儲相對同行趨穩，商業冠寓營收增長快，但總營收占比還較小。龍湖未來長遠增長動力會在哪兒？

邵明曉：多年來我們堅持達成穩健的增長态勢。未來兩三年，公司會保持核心盈利20%以上的增幅。

這對我們考驗比較大。但我們判斷未來房價不會爆發式上漲，這種情況下，龍湖選擇了精準、适宜的土地儲備規模。集團目前總土儲6636萬方，權益面積4559萬方，夠我們四年開發。如果再加大土地儲備，會占用很多資本。

龍湖這麼多年，進入城市保持克制。到現在我們進入48城，完成2006.4億銷售額。我們對這些城市的理解，深耕，團隊對投資的精準把握，能力練得相對強。所以以現在的土地儲備規模，讓龍湖繼續保持穩健的資産負債表，同時保持适當的、相對較快的速度增長，非常合适。這麼多年，公司也是這麼跑出來的。

再加上龍湖整體無論是在投融資、買地、運營、交付、服務各個環節，都執行力比較強。所以保持長遠持續增長，我們非常有信心。

現場提問：龍湖會不會考慮把物業或商業做分拆？

趙轶：智慧服務和商業是我們的主航道業務，我們對它們賦予了使命，智慧服務是我們的戰略支撐，對幾個主航道進行跨航道支撐，商業現在還在孵化期，更不會輕易拿去賣，這兩個業務都沒有分拆上市計劃。

關于上市十年

現場提問：公司上市來到第十年，這十年最大的變化是什麼？今年會不會派周年特别息？

邵明曉：第一，上市十年來，因為資本市場加持，公司走得越來越穩健；第二，十年市場波動較大，政策也不斷變化，但龍湖管理團隊非常敬業且能力強，越來越成熟；第三，我們對客戶、投資、環境、競争、市場的理解越來越娴熟，有信心在未來繼續交付好業績。

趙轶：我們把基本分紅比例從40%提到45%，已考慮上市十周年紅利。45%分紅在行業里是不低的，未來我們也會保持這個分紅比例。

關于投資

現場提問：龍湖今年投地的預算和開支會是多大，土地儲備的分布又是怎樣？會不會配合大灣區發展規劃，華東城市群規劃，在這兩地多一點部署？

邵明曉：龍湖一直秉承穩健的策略。不論市場怎麼波動，每年龍湖都保持均衡增長。買地方面，我們堅持積極但又謹慎、精準地投資。去年，公司用于買地的金額超大約727億。今年，我們還會量入為出，保持健康資産負債表，淨負債率全年在50%—60%之間。今年買地是有機會的，但在布局上我們希望在全國五大區域能夠做到均衡。

在西部、環渤海和長三角，公司土地儲備比較充足，下一步我們要在華南，以及進入相對較晚的大灣區、華中區域，加大拿地力度。

大灣區是龍湖看中的戰略區域，目前我們已進入7個城市，有15個項目，大概有150多萬方土地儲備，權益儲備超過100萬方，整個貨值超過530億。盡管我們已在大灣區把城市的骨架鋪開，包括深、港、東莞、廣州、佛山、珠海、中山。有了政策的鼓勵支持，大灣區在科技、人文，消費等各方面，未來會成為中國經濟重要的火車頭，我們會加大這里的布局。

長三角，我們已做得比較強了，在浙江、滬蘇，龍湖土地儲備較充足，但我們也會擇機行事，如果有好的時機，還會繼續加大土地儲備。不過，龍湖一直恪守謹慎樂觀，買地的時候有嚴格投資紀律，通常不會去碰地王，這麼多年看下來，買地的精準度是不錯的。

現場提問：香港投資計劃是怎樣的？怎麼看待現在的香港樓市？

邵明曉：龍湖在香港只有1個項目，在啟德，按照現在節奏，三季度就可推向市場，到底推不推到時候再看。因為有這個項目，對香港我們也做了初步了解，未來有機會會在香港再投一些項目。

香港樓市，從去年四季度開始調整，調整幅度8—10%，但最近有趨穩趨勢。總體上，龍湖從整個大灣區大戰略來看待香港，香港未來有很多機會。

關于财務

現場提問：去年龍湖業績不錯，今年會不會維持那個增長幅度？

趙轶：未來兩到三年，龍湖的核心盈利增幅會在20%以上。雖然基數大，但是依然還會保持這樣的增速，通過土地儲備，通過運營節奏來保證。

現場提問：龍湖的短期借款，去年增加了80多億，其中原因是什麼，今年接下來的融資安排是怎樣的？

趙轶：龍湖整體融資規模往上走，但我們主要看比例。短期借款去年年底是110多億，占整體債務比例不超過10%，這應是行業里最優秀的，謙虛點，加個“之一”。另外，在手現金450億，短期借款大概110多億，覆蓋倍數是4倍多。所以我們不是看絕對額，是看相對比例。

關于地産開發

現場提問：今年銷售目標是多少？

邵明曉：今年銷售目標還會保持兩位數增長，2200億。

現場提問：2018年龍湖已售未結的合同銷售額1951億元，和2017年對比有何變化？變化的原因是什麼？

趙轶：2017年年底已售未結的合同銷售額1300多億，2018年是1900多億，原因是銷售自然增長。已售未結的部分，單價在1.5萬至1.6萬之間，毛利率在25%以上，會為未來龍湖的收入和利潤提供強大保證。

現場提問：去年底，邵總說銷售型物業達到25%毛利率就可以出售，這個策略是否有變化？

邵明曉：銷售型物業，我們認為整個行業毛利率在25%—30%間。過去幾年市場好時，毛利率在30%以上。但如果市場面臨挑戰，25%毛利率是我們的底線。這個策略沒有改變。

最近市場上，來訪量在增加，個别城市預售證價格有所放松，但不會太多。對我們來說，仍是達成25%的毛利就可以出售。另外我們的已售未結部分毛利率也是25%—30%。

關于投資性物業

現場提問：去年龍湖集團投資性物業毛利率下跌了，是什麼原因？

趙轶：商業和冠寓都屬于我們的投資性物業，商業毛利率在75%，跟去年相比仍有提升。冠寓前期還處于不掙錢的狀态，兩者拉通來看是60%。今年我認為會比60%高一些，到明年2020年冠寓就會盈利了。

現場提問：到2020年租金收入60億，這個目標有沒有變？

邵明曉：2020年要達到60億租金收入，指的是商業這一項。商業項目開業後，租金增長是有預期、有計劃的。我們現在在手商業項目70多個，到去年底總計開業29個商場，今年會新開業9個，到2020年總計開業50個商業項目。今明兩年開業量比較大，而且都是高能級城市的地鐵上蓋。

現場提問：今年明年龍湖商場密集開業，但很多都開在江浙滬包郵區，怎麼看電商給商業帶來的壓力？

邵明曉：龍湖商業選址非常嚴格。我們現在在手項目70多個，到去年年底共開業29個商場，今年會再開出9個商場，到2020年會開出超過50個商場。我們選址基本是一二線城市，地鐵上蓋TOD，非常好的位置。

我們定位相對偏城市新銳家庭、城市中産，業态組合也比較豐富。再加上一個有超過十年經驗的運營團隊，所以我們的商業發展非常順利，毛利率都在70%以上，效益非常高，開業商場出租率在97%以上。

這得益于龍湖2011年确定“持商業”戰略。在2011年到2015年年終，我們還抓住機遇在很多城市買了多塊地鐵上蓋項目，現在回頭看是不錯的決策。

現在的場景是，大家都在搶線下入口，線下入口尤其地鐵上蓋，非常珍貴。兩三年前大家還在問電商沖擊，現在幾乎很少有人問了。現在包括O2O，新零售，發現線下入口能量級增長邊際不錯，反而線上增長邊際在趨緩。

再加上中國大的趨勢，一線、二線大城市基本都在采取政策，吸引年輕的高素質的、高能量的人口流入。很多城市都是數十萬甚至更多的人口淨流入。這些年輕，有致富能力的高能量人口，反而在朝大城市聚集。所以在這些城市里面，以天街這樣的選址和運營能力、品牌，我們對它的增長非常有信心。

現場提問：冠寓去年營收4.26億，但之前說2020年希望做到行業前三，營收20億。接下來咱們在這方面的安排是怎樣的？

邵明曉：冠寓，我們去年已開業超過5.3萬間，今年按照規劃應該累計開業能接近10萬間。按這個速度，到2020年會達到20億以上收入。

現場提問：冠寓目前的盈虧情況是怎樣的，龍湖接下來對冠寓怎麼考慮？

邵明曉：冠寓分為兩種，其中20%屬于重資産模式，這部分的回報率、毛利率跟天街差不多，毛利在65%到70%之間，NPI/cost一般在5%—6%之間，好的在6%以上。龍湖的資金成本只有4.55%，這個生意對我們特别合适。另外還有80%中資産模式，租期在十年到二十年左右，龍湖租過來後，通過裝修提升再出租。從單店模型來看，這部分毛利率在35%左右，淨利在12%—15%左右。

冠寓目前開業5.3萬間，還有一些正在建設和投入，預計要到2020年開始盈利。冠寓要盈利，對于運營能力、成本能力、費用管控的要求非常高，獲房成本不能超過房租的五成以上，超過五成以上還要賺錢，就需要通過增值收入來實現。開業6個月以上的冠寓，目前出租率87%。龍湖冠寓屬于穩紮穩打，這和融資成本有關繫，龍湖融資成本在行業内較低，因此對冠寓我們非常有信心，也沒有分拆計劃。四大主航道業務都是我們的核心業務，未來要形成協同。

關于政策

現場提問：今年整體市場以穩為主，穩的方法，是市場在上漲，要往下壓的穩，還是市場在下跌，要往上拖的那種穩？

邵明曉：整個政策可以總結為三個穩：穩地價、穩房價、穩預期。還有一城一策，我們也觀察到很多城市繫統性地調控方案都在出台中，我們今年對市場謹慎樂觀。

現場提問：房産稅對未來影響會怎樣，有沒有可能短期推行？

趙轶：房産稅，政府已明确開始進入立法流程，但不一定那麼快推行，關鍵還是看政府整個節奏。大家都已充分消化預期，所以判斷它對行業的影響是平順的。