業績會直擊 | 中駿集團黃朝陽：明年将大概率能夠沖過千億（實錄）

觀點地産網 延續着一貫以來的風格，中駿集團今年的業績會依然是非常簡短。三言兩語不到十分鐘的業績介紹後，便直接進入了媒體問答環節。

時間雖短但信息量不小，從數據上看，中駿集團2018年的财務情況幾乎是全線飄紅。

據悉，中駿去年總營收為177.83億元，同比增長10.4%；毛利達61.47億元，同比增長12.06%；年内溢利36.77億元，同比增長6.62%。毛利率及核心溢利率則分别為34.6%及13.2%。母公司擁有人應占核心溢利增加約15.6%至約22億元。

在銷售數據上，中駿去年完成了500億的年度目標，達513.58億元。按照黃朝陽此前提出“2018年500億，2019年800億，2020年過千億”的三步跳，中駿已經順利邁出了沖擊千億的第一步。

另一方面，中駿今年出席在在業績會上的高管名單值得注意。

除了主席、總裁兼執行董事黃朝陽、執行董事兼行政總裁黃攸權、财務總監兼公司秘書李少波和執行董事兼助理總裁黃倫外，長租公寓業務的掌門——方隅行政總裁陳堅首次出現在了中駿的業績會上。

沒有錯過這一機會，整場業績會里，現場媒體大多數問題除了提及拿地策略、規模目標、融資環境等之外，對于中駿的長租公寓業務發展也有了更多關注。

“長租公寓重資産是小股操盤”

首次在業績會上接受媒體“拷問”，陳堅顯得頗為積極。“中駿目前長租公寓大約是1.3萬間左右，我們今年目標是達到3萬間，2020年達到5萬間。”

在長租公寓業務上，不同的地産商有着不同的擴張思路。或重資産持有，或輕資産輸出，又或是将其資産證券化，尋求資本市場的支持。

談到今年如何達成3萬間房的目標，陳堅笑稱，中駿會有多種渠道拿下這剩余的“1.7萬間房”。

他指出，中駿首先會采用重資産的模式，由中駿來進行投資。其次，是通過租賃的方式，拿下一些二房東手中的房源，通過再裝修和改造完成升級。“此外，有些我們還會采用管理輸出的方式。”

或許是擔心外界對于中駿将重資産當成長租公寓重要擴張方式産生質疑，他緊接着解釋道，整個中駿的長租公寓模式是将連鎖式經營與資金管理結合起來的，對整個中駿的财務不會造成太多壓力。

陳堅表示，中駿在這一類重資産項目上的占比不會太高，其最終甚至很有可能會做成小股操盤的思路。“比方說我們在重資産項目上持股只有10%，這沒問題，但是是我們來操盤，我們是管理，而這一思路其實已經在去年得到了初步體現。”

據了解，中駿去年12月與基匯資本簽署了相關合作協定。雙方共同成立長租公寓投資平台，首期規模為8億美元，目標未來3年平台規模超過人民币100億元。

事實上，平台用于收購、開發和運營核心城市的長租公寓項目。其中，方隅将成為投資平台的管理人，負責平台整體的投、融、管、退事項，由此，中駿長租公寓的資本循環繫統初步建立。“這一模式能夠解決重資産帶來的問題，我們把長租公寓項目做好了就賣給基金。”

業績會上，黃朝陽介紹說，如今中駿長租公寓的模式是“雙輪驅動”，即“基金+開發運營”。他表示，長租公寓在布局方面主要是以一、二線城市為主，三線城市則會跟着購物中心走。

雖然在這一年多里，長租公寓猶如坐上了過山車一般，經歷了從萬衆矚目到頻頻爆雷的轉變，地産商們的熱情也在逐漸降溫。不過，中駿顯然對這一領域仍然持着看好态度：“這是地産多元化的一部分，未來在長租公寓等業務方面，三五年内我們要實現彎道超車。”

“明年超過千億是大概率事件”

随着越來越多房企涌入“千億俱樂部”，名次始終徘徊在50名開外的中駿也開始着急了起來。據觀點指數發布榜單，中駿2018年排名第54，比上一年躍升了五個名次。

“我們目前有兩大發展戰略，其中頭一個就是千億戰略。”業績會上，黃朝陽毫不掩飾自己對于規模的渴求。他說，中駿今年的目標是700億元，而明年将大概率能夠沖過千億。

較此前“800億”的說法，中駿今年的目標無疑有所下降，黃朝陽也坦言：“我們内部KPI其實不止這個數字。”

而他對于2020年實現千億的信心，則是源自中駿快速增長的貨值：“我們現在的貨值超過3000億元，去年新增貨值約為1200億。”

資料顯示，截至去年期末，中駿共擁有土地儲備總規劃建築面積約2406萬平方米，年内共新增47個項目，合計地上建築面積約900萬平方米，總土地成本約389.23億元。“在今年的1-2月里，我們又增加了250億左右的貨值。”

快速拿地擴張，除了直觀體現在企業規模上外，同樣還反映在了負債和資金鍊上。據年報顯示，中駿去年的流動負債較上一年增加了近200億元，非流動負債增加了約101億元。

不過，黃朝陽對于“快速擴張加大資金壓力”一說並不完全認同。“我們的負債率相比2017年下降了11%。”他反駁道，中駿去年土地投資增長這麼高，但是淨負債率反而明顯下降，這意味着中駿的整個流動性是很好的。

據了解，中駿2019年的拿地預算是250億元。在拿地布局上，中駿的全國化腳步沒有停下。不過黃朝陽也坦言道，最終估計仍是以長三角和大灣區為主，其他地方均衡發展。“主打的還是一二線城市，彈性進入三線城市。”

言語之中，黃朝陽對于大灣區的看好頗為明顯。“廣東的房地産市場是全國單一市場中最大的，加上大灣區戰略推出，我們肯定看好。”

在此基礎上，中駿從深圳公司分拆出了一個廣州公司。根據規劃，中駿将來會用深圳公司和廣州公司覆蓋整個廣東省的業務。

不過，對于香港，黃朝陽表示，現在價格太高了，並非良好的投資時機。

“現在我們有16家城市公司，未來要發展到20個。每個做到100億，我們就能達到2000億。”顯然，在黃朝陽的心中，規模仍是首位。雖然其表示目前暫未确定哪一年能達到這一目標，但黃朝陽笑稱，並不排除中駿做得好，周轉得更快，很快就能夠實現2000億。

以下為中駿集團控股有限公司2018年全年業績會現場問答實錄：

現場提問：2019年的拿地投資預算是多少，具體目標城市有哪些？公司2018年在大灣區佛山拿了土地，是否看好大灣區的布局？最近有一些企業說會加大一、二線城市的投資，面對更激烈的競争，公司是怎麼看的？

公司2018年的短期債務有所上升，目前在手的現金比較接近短期債務，會不會有流動性方面的問題出現？2019年在融資方面有什麼安排？

李少波：2019年我們拿地預算是250億人民币，整個短期債務比較高主要是絕對額，因為我們還在快速擴張。我們現金和短期債務的比例還是非常好的，現金有200億，短期債務只有105億，流動性是非常好的。

黃朝陽：我們的負債率相比2017年下降了11%，去年土地投資增長還比較高，但是我們負債率反而下降了，整個流動性還是不錯。

大灣區我們肯定看好，中駿這次又從深圳拆出來一個廣州公司，将來我們會用深圳公司和廣州公司覆蓋整個廣東省。廣東省房地産市場是全國單一市場中最大的，他的經濟也是最活躍的，特别是現在大灣區戰略的推出，我們肯定看好。

将來我們還會采用公開市場拿地和舊改相結合的方式，公司在中山簽了兩個舊村改造項目，也開始進入舊改的項目。另外，我們在大灣區的長租公寓和購物中心也會大量布局，這個區域的經濟在全國來講是數一數二的，将來經濟層面主要是大灣區和長三角這兩個區域在啟動。

中駿主打的還是一線城市和核心二線城市，我們也會彈性進入三線城市，我們對三、四線城市的思考是，廣東、福建、浙江、江蘇四個發達省份我們可以全覆蓋，中駿的産品線可以從一線城市覆蓋到五線城市，我們有全覆蓋的産品線。

内地我們首選地級市人口超過500萬的，房地産長期還是看人口，和人口的關聯度最高。内地到縣域去，我們要看是不是中國百強縣。

現場提問：長租方面也是投入比較大的領域，公司長租公寓有實現收入嗎，今年會有怎麼樣的投資？

陳堅：我們長租公寓大概有13000間房，今年的目標是達到3萬間，明年可以達到5萬間。目前現在已經有13000間房，今年再增加17000間。怎麼獲取資金來源呢？有幾個渠道，第一個，重資産，重資産是指中駿會投入的資産。

第二個，租賃的物業，租賃模式，我們拿市場上二房東的項目，然後進行裝修改造租出去。

第三個，委托管理，管理輸出的方式。比如說這17000間有一半是重資産的比例，這會不會是很重的投資，對公司有很大的負擔？我覺得很重要的一點是，我們整個方隅的模式是連鎖經營+基金資産管理結合的模式。

重資産的項目，我們的目標不是說中駿100%持有，我們的目標有可能是小股操盤的思維，有可能中駿最終持有10%到20%，但是由我們操盤，我們來管理，這個已經有初步體現了。

等于我們所謂的資本循環繫統從去年10月份已經開始打開了，我們在去年10月份和基匯資本合作成立了一個共同投資平台，在這個平台上方隅的角色是專屬管理人的角色，幫助這兩個投資者一起管理。

這個平台上中駿100%持有的項目有幾個已經分給了基匯資本，以後我們一起拿項目，原來很多100%的中駿的項目現在減了很多。以後希望重資産方面的投入可以降低。

現場提問：在拿地方面，有沒有計劃在哪些區域加快布局呢？集團怎麼看未來内地房地産市場前景？

黃朝陽：現在中駿管控是兩級管控模式，從城市公司到總部，我們去年進入了4個城市，現在我們有16個城市公司，未來我們的發展會到20個城市公司的水平，20個城市公司每一個都做到100億，這樣就有2000億，當然有的高有的低。

現在我們全國性發展以後，整體布局比較均衡，估計最後的結果還是會以長三角和大灣區占比最高，其他地方會均衡發展，主要還是根據當地經濟的情況來決定。

現場提問：公司未來是否會有轉型的考慮，在堅持房地産方向的同時會不會布局其他産業？碧桂園、恒大、萬科有做其他業務布局，比如說汽車、機器人、農業等業務，公司未來是不是會有這方面的考慮？

黃朝陽：中駿現在有兩個戰略，一個是千億級戰略，不是一千億，而是要進入千億俱樂部，這是追求規模。我們今年的目標是700億，明年超過1000億肯定沒有問題，因為現在我們的貨值已經有3000多億，去年我們一年增加了1200億貨值，1、2月份又增加了250億的貨值，明年超過1000億是大概率的事情。

我們還有一個戰略叫FUN+幸福生活生态圈，我們的長租公寓叫FUNLIVE，聯合辦公叫FUNWORK，購物中心叫世界城。FUN+幸福生活生态圈主要是針對未來中國消費升級，中國經濟要從制造業向消費型轉化，這是必然的趨勢，我們面向未來消費升級轉型。

這個也可以視為我們地産多元化的舉措，我們有一個概念叫彎道超車，在未來長租公寓等業務方面，通過三年我們要實現彎道超車。但是我們所做的事情，無論是長租公寓、購物中心，還是聯合辦公，這些都是和地産相關的，沒有跳出完全和地産不相關的行業。

我們多元化只是向和地産相關的行業布局，從目前的戰略來看還是比較靠譜的，因為他畢竟能夠形成協同效應。中駿現在的長租公寓、購物中心對我們拿地已經開始有協同效應了，可以拿到一些比較便宜的土地。

現場提問：你們在深圳長租公寓的布局比例大概是多少？

黃朝陽：我們長租公寓主要是以一、二線城市為主，三線城市會跟着購物中心走，因為購物中心對長租公寓有需求。深圳目前還沒有長租公寓，但是在大灣區有，将來在深圳、廣州都會布局。我們上海的項目就有很多，包括北京、蘇州、福建。中駿今年長租公寓開業和投資的數量将達到3萬間，明年開業和投資的數量是5萬間，到明年我們的租金加其它收入會有所突破。

我們的長租公寓商業模式是，第一個，他是基金管理的公司，我們要去拿錢，還要管錢，把錢投資我們的長租公寓。

第二個，我們線下連鎖經營模式，幫别人運營好進行出租。我們的模式是雙輪驅動模式，一個是基金管理的公司，一個是線下運營管理。線下運營管理，我們會有平台的收入，大概5%，基金管理我們也會收管理費，如果未來項目賣出去，我們還有20%的超額利潤。這樣算，中駿明年連租金加其它收入能夠超過4億。

中駿長租公寓的發展從基金層面解決了重資産的問題，我們把長租公寓項目做好就賣給基金，我們和基匯資本已經成立了8億美元的基金公司。

現場提問：是否擔心房地産稅對公司産生影響？有沒有興趣來香港投地呢？

黃朝陽：房地産稅我是這樣看的，全世界都有房産稅，只有中國内地沒有，香港也有房産稅。我個人認為未來應該要開征房産稅，沒道理不征收，全世界都征的稅收，為什麼中國不征，我覺得将來肯定會開征。但是房産稅需要立法，還有征用的渠道手段等方面需要考慮，沒那麼快。

但是因為全世界都有房産稅，就算出台了對房地産也沒什麼影響，因為這個稅種不可能定很高的稅收，因為這是向全民開征的稅種，制定人也要考慮方方面面的問題。我覺得未來肯定會開征，但是對房地産不會有太大的影響。

中國房地産調控已經幾年了，大家都習以為常了。我覺得城鎮化還沒有結束，所以需求還在。

第二個，每年13萬億左右的銷售規模還要持續一個階段，房地産過去幾年都是12到13萬億左右，總的量已經沒什麼增長。為什麼主流開發商的規模還在增長呢？這是一個洗牌的過程，原來2000家開發商，現在變成200家，蛋糕還是那麼大，但是分的人越來越少了。這一波洗牌我覺得會從200家房地産到100家房地産，這是一個必然趨勢。

大的方向還是有長時間的發展，這個沒有問題，只是行業競争進入了快速洗牌的階段。

香港我們以前一直有關注，但是現在價格太高了，不是特别好的投資時機。

現場提問：去年合約銷售增長較大，今年的銷售目標是否過于保守呢？

黃朝陽：前幾名的開發商定的增長比例都比較低，因為我們還在高速發展期，所以我們的目標算比較高。中駿2019年700億的目標是完全有信心完成的目標，我們内部KPI不止這個數字。因為現在我們有三千多億的貨值，如果下半年市場好，我們該增長的會繼續增長，我們還是有信心完成全年目標。

現場提問：想了解一下去年整體的借貸成本以及如何看待今年的融資情況呢？

李少波：融資方面我們2017年判斷2018年的融資會比較緊張，我們在去年3、4月份發了優先票據，當時的成本還是比較低的。總的來說，我們加權平均融資成本是6.4%，比2017年有0.5%的下降，在房地産商中算是比較低的。今年我們預判整個融資環境會比較寬松一些，從1月份到3月份境外優先票據發行的利息在下降，從2010年宏觀調控到現在，境外發債在今年第一季度是比較好的，偏寬松一點。

現場提問：去年實際賣樓的毛利率和今年前面兩個月賣樓的毛利率能不能保持一樣的水平？

您提到未來要做到20多個城市分公司，每一個公司100億，2000億的目標，這個目標什麼時候能夠達到？是不是以後所有長租公寓都會放進這個基金里面去做？

李少波：我們過去兩年的毛利率都是在34%以上，最主要是過去兩年一、二線城市交房的比例會比較高。我們過去一兩年買地的重點在二線城市、三線城市，我們其中一個指標是，所有買地測算出來的毛利率要達到25%以上。

黃朝陽：我們20個城市公司管理40多個城市項目，如果每個城市公司做到100億，這樣就有2000億。但是這是平均數，不可能每一個公司都有100億，比如說新進入的城市低一點，比較穩定的城市高一點，但我們基本上把全國都覆蓋了，這樣我們的品牌沒市場地位就能夠建立起來。看未來三年的目標，今年700億，明年1000億，每一年大致是這個水平的增長，不排除我們土地投資做得更好，周轉更快，發展更快，不排除很快就能夠實現2000億的目標，現在還沒有确定哪一年能夠達到這個目標。

因為基金主要是看一、二線城市的長租公寓，有條件我們會覆蓋一、二線城市的項目，有一些項目我們看好，基金不一定看得那麼清楚的項目，回報很好的項目，我們就會先持有，但是大部分項目還是和基金去合作。

現場提問：去年長租公寓經歷了一繫列的問題，比如說甲醛，推高房租，很多房企都放緩了長租公寓的拓展速度，中駿的擴張步驟還是很快的，你們的擴張邏輯是什麼？現在萬科這些房企拓展房源也很快，但是開業率很低，中駿在開業率方面表現怎麼樣？

黃朝陽：先介紹下我們的商業模式，我們的長租公寓是雙輪驅動模式，基金+開發運營。首先，我們要建立拿錢的能力，沒有基金進來，你做了很多長租公寓，你的資産會很重，走不動。基金管理有管理費，未來退出的時候還有超額的利潤。

另外，開發運營方面，從拿地到蓋房子到運營，我們把這個定義為連鎖經營能力，什麼意思呢？比如說我們對標美國的公寓品牌，他在全美有43萬間房，1000多個項目，未來我們的規模可能也要到一千個項目，我們就要把每一個項目的爬坡期、出租率做好，這是連鎖運營能力，我們要建立起來。

這個模式和其他公司不太一樣，其他公司大部分做輕資産模式，租房子下來自己管理。我們研究過，歐美完全輕資産的模式並不存在，日本有一部分，我們走的是輕重結合的模式，我們自己開發建設一些項目，還有和基金合作的項目。

另外一部分是從市場上找一些純粹的輕資産物業，找一些物業裝修完後再出租。短期内長租公寓盈利不會太高，主要是把規模做大，目的是獲取客戶，規模足夠大，會員客戶數量才能增長，數量增長以後對我們整個運營才會有幫助。客戶積累足夠多，每到一個城市開一個項目的出租率都會很高，這是中駿和其他公司有所差别的地方，我們把這件事情想得比較明白，我們是輕重結合，重資産會更多一些。