業績會直擊 | 李思廉繼續答疑富力酒店價值：正利用資産融資(實錄)

觀點地産網 業績會結束後，李思廉立刻被踴躍上前的媒體記者圍着，走不下主席台。

以致于他最後索性重新坐下來，繼續回答大家的問題。在過去的2018年，富力地産可以說是國内引起最多讨論的房地産開發商之一。

“酒店到底買的值不值”、“要如何應對高負債”，市場對這家房企的看法各不相同，褒貶不一。

要加快速度

鑒于去年市場整體情況不算好，富力的協議銷售還是踩線完成1311億元，售出了1018萬平方米權益建築面積。結算方面，結算銷售收入錄得663.88億元，同比增長23.6%，對應的是交付入賬建築面積611萬平方米。

雖然去年沒有大宗收購發生，富力的議價收購收益驟降127億，富力的經營利潤還是錄得217.67億元，僅同比去年下降27.57%。這主要由于富力36.4%高毛利率水平，所産生了279.5億元毛利，同比增長33.33%。

若撇除議價收購收益的影響，富力2018年的經營溢利将計算得213.7億元，同比2017年的169.46億元上升26.1%。

同時，在刨除議價收購收益後，富力去年計算所得的純利潤僅較2017年微增。具體為，2018年83.31億元，2017年83.17億元。這是因為，富力由于規模擴張和酒店收購而使費用開支迅速增長，以及該公司去年債務繼續“膨脹”造成融資成本上升至52.12億元。

因此，面對問題，現場四位管理層全力地給外界發出好的訊号。董事長助理陳志濠在業績介紹部分，就一口氣披露了，富力在接下來一年内的詳盡發展計劃。

其中他提出，截至2018年12月末富力擁有鎖定的已售未結轉營業額合計780億元（對應面積620萬平方米），銷售毛利率大概在35-40%之間，這部分金額将分别在2019年至2021年入賬。

同時，富力将繼續保持高周轉的做法。公司計劃在2019年交付高達920萬平方米的可售面積，以便繼續加快結轉，增厚營收和利潤。

事實上，在2018年完成結轉的入賬物業銷售面積611.34萬平方米中，有86%便來自期内完工的銷售物業，僅約14%來自17年的存貨。而在富力去年新購的61個項目中，有20個已經推出市場進行預售。

另外，富力正計劃在今年推盤多達200個項目（2018年推盤155個），預計貨值3000億元，去化53%便可完成1600億元的年度目標。而富力目前即時可啟用的銷售貨值便達到1200億元。

土儲方面，富力截至期末擁有權益土地儲備為5780萬平方米，對應貨值7340億元。其中，粵港澳大灣區内土儲為360萬平方米，對應貨值460億元。

同期末富力旗下的城市更新項目為43個，總建築面積4100萬平方米。其中在大灣區的項目24個，對應總建築面積2000萬平方米。

土地購置方面亦将稍稍加速。李思廉介紹，富力今年預計使用400億元的現金流來買地。“目前的市場情況下，大家都盡量用自己的現金流來買地了。”所以回款速度很重要。

據悉，富力2018年的回款率接近90%，今年也将保持這樣的水平。

至于降負債方面，管理層沒有給出一個明确可參考的指標。截至去年末，富力的短期負債已經達到約522億元（包括短期借款和一年内到期的長期借款），而對應的當期現金及現金等價物197.83億，加上受限制現金149.24億，總現金為347.07億元。

财務總監李啟明就表示，這部分短債實際上包含了一些開發貸等，“基本上每一年會再延伸一點，所以今年到期的債並不多，我們現在現金的情況是340億，應該可以面對短期債。”但亦有資本市場人士指出，受限制現金應該很難用于償債。

不過，“最近我們發債都是比較長的，包括3年、4年、5年都有，所以基本上我們短期的債壓力，今年已經大部分都解決了。”李啟明就續稱。

釋疑酒店價值

自從2017年吞下萬達的71家酒店後，盡管有外界聲音一直看空這筆交易，但李思廉堅持看好這筆資産。

當有人問到：“成為世界最大的豪華酒店業主，感覺怎麼樣？”他仍十分開心地答感覺很好，“起碼自己在出差的時候，可以受到特别的關注。”目前，富力合共擁有89間營運中酒店。

不過，觀點地産新媒體從報表中發現，富力去年的酒店運營仍處于虧損狀态。數據顯示，公司酒店營業額由2017年的23.8億元增至70.3億元。但最後算下來酒店業務虧損仍達到4.59億元，為連續第六年錄得虧損。

對此，李思廉反駁道：“酒店方面，我們一般是看現金流的，因為酒店的賬，本身很難賺錢，所以大家都看現金流。”

“在賬面上有會計的處理，所以大家很難看到我們酒店的實際情況，而目前酒店整體的淨利潤返還給業主的大概是13.5億元。”陳志濠附和。

李思廉接上話題：“13.5億的利潤，已經足夠覆蓋我們整個酒店的支出。”同時，富力還将對酒店作一些特别的安排。

“酒店資産我們會把它當成一個資産包來考慮，當中個别應該有一兩間酒店在虧損的狀态，但是虧損的金額都非常少，都是百萬位的。”他說，公司針對酒店有很多計劃，包括在中國通過酒店資産包在市場融資，Reits等“會在二季度實行，這對公司都有非常大的幫助。”

所以，目前李思廉仍有計劃擴大公司的酒店規模。“目前富力有十幾間酒店在建，兩年内公司酒店數量會增加到100間左右。”

陳志濠也透露，公司希望酒店加上其他投資物業的規模，在5年之内可以“翻一番”。

具體如何做：“第一，在現在的酒店運營情況繼續優化它，包括成本、售價、收入、利潤率。第二，在這期間，肯定有一部分新的酒店會陸陸續續落成、投入使用，在寫字樓、商場以及其他的投資物業的資産類别，也同時都有這樣的發展，包括寫字樓的租金會增加。”

“在一些比較成熟的區域，還有一些新的區域會有一些新的寫字樓再投進去，這些都是在計劃過程中。”

所以，在目前許多房企都以旗下多元化業務為豪的情況下，富力看起來還無暇開拓除房地産主業外的新業務。

李思廉引用萬科董事長郁亮的話笑稱：“至于多元化，大家可以參考郁亮先生說的話。”

“目前還是房地産業比較賺錢。”

以下為廣州富力地産股份有限公司2018年度全年業績會現場問答實錄：

現場提問：公司的短期負債和一年内到期長期負債加起來應該有520億左右，貨币現金應該是190多億，加上受限制現金應該是340多億。富力今年的資金使用情況或者還款方面有怎樣的計劃？今年有沒有降負債的指標？

關于酒店方面，看到今年還是處于虧損狀态，請問管理層如何提高酒店資産的收益，有沒有計劃把一些收益比較低的資産出售掉？

李啟明：如果看公司的現金情況，我們大概有340億。你剛才說的500億短期的債，是包括一些開發貸等的，基本上每一年會再延伸一點。所以真正今年到期的債大概是160億，我們現在現金的情況是340億，應該可以面對短期債。

最近我們發債都是發比較長的，包括3年、4年、5年都有，所以基本上我們短期債壓力，今年已經大部分都解決了。

李思廉：酒店資産我們會整個包含來考慮，當中個别應該有一兩間酒店在虧損的狀态，但是虧損的金額都非常少，都是百萬位的。

我們整年的業主利潤，大概有13.5億，足夠覆蓋整個酒店的支出。由于我們中間有71家酒店是買回來的，價格比較便宜，對富力的壓力不大。對于酒店我們整體都有很多計劃，包括在市場融資，在中國發行一些酒店資産包。這些都會在二季度實行，對公司都有非常大的幫助。

現場提問：關于今年中國房地産發展的前景，看到過去兩會發出來的信号，大家有點迷惑，又重提房地産稅的事情，但是同時好像也在資金方面放松了一些，其實您怎麼看政策的因素對于今年房地産價格走向的影響？

關于資金成本的問題，之前看到有一些地産商發債利率很高，其實說今年可能有一定的改善情況，想問一下你們這邊看到的情況是怎樣的？公司今年毛利率大概多少？

李思廉：目前整個中國資金市場非常充裕，從過去兩個半月我們看到政府在這方面都做了大量的工作來支持企業的發展。今年政府的語調非常清晰，就是平穩發展，平穩固然不希望它大漲，也不允許它大跌，由于政府的強勢和政府在資金市場的控制，我相信今年也就是這樣了。

我們現在看到的價錢，上下浮動都不會超過10%。在資金成本方面，富力去年整年的資金成本在5.74%左右，也是合理的，因為中間牽涉到一些長期、中期、開發貸種種。今年我們也看會了市場的情況，如果價格合适，也會在這些方面做一些事。

今年的市場也就是這樣合理的，所以我們也把今年整年的銷售目標定為1600億，比去年增長20%左右，公司也是順着國家的政策，希望能夠平穩發展。

毛利率方面，看我們過去兩年，2017年大概是37%，去年是40%左右，今年估計也是在37%到40%的區間。

現場提問：關于毛利率的問題，因為去年的毛利率到了40%，去年銷售毛利率是多少？今年預期銷售毛利率可以到多少？還能不能維持到35%至40%這麼高？另外，公司在大灣區土地儲備並不是很多，主要還是舊改項目。公司未來在大灣區的項目是否還是靠舊改，而不是靠拍賣土地？

李思廉：土地，我們這些老牌公司都是兼顧着的。一些是招拍挂，一些是舊改，我們沉澱在舊改的資金和力量的比例比較大，今年應該是收成期，都是一些舊村改造的項目。

毛利率方面，管理層有信心維持在35%到40%的區間，從前兩個月的銷售，我們可以看到趨勢都是在這個區間里的。

現場提問：今年富力打算用多少億來買地？

李思廉：今年預計用來拿地的現金流大概在400億左右。

現在所有的企業，在目前的市場情況下，都盡量用自己的現金流來買地。反正有便宜的，大家就努力一點，如果是招拍挂競争得激烈，大家就小心一點。

現場提問：請問公司去年的回款率是多少？

李思廉：去年的回款率是80%多，靠近90%。

現場提問：公司在馬來西亞的公主灣項目已經賣了多少個單位，占整個開發的比例是多少？在柬埔寨也有，想了解公司在海外的發展情況如何？今年的銷售目標與去年比，其實只是增長了20%，請問原因是什麼？

李思廉：其實我覺得增長20%都不錯了，增長當然要有一個穩步數的。

我們去年的海外項目，馬來西亞賣了32億4千萬，柬埔寨賣了15億2千萬。

現場提問：今年包括接下來公司在酒店方面有沒有進一步擴大布局的計劃？另外看到酒店方面現在還是虧損的，今年大概是4點多億，請問管理層可不可以解讀一下2018年酒店虧損數字是怎樣的情況，下一步是怎樣的展望？

李思廉：酒店方面我們一般是看現金流的，因為酒店的賬，本身很難賺錢，所以大家就看現金流。

張詩賢：酒店方面，我們的虧損大概是8億左右。

陳志濠：關于酒店的問題，其實剛剛說到我們對于酒店的規劃。其實在賬上有會計的處理，所以很難看到酒店實際的情況，剛才也提到目前整體酒店的淨利潤返還給業主的大概是13.5億。

現在公司在琢磨規劃的是希望規模在5年之内，包括酒店加上投資物業翻一番，這個怎麼做到這一點？可能有幾個。

第一，在現在的酒店運營情況繼續優化它，包括成本、售價、收入、利潤率。第二，在這期間，肯定有一部分新的酒店會陸陸續續落成、投入使用，在寫字樓、商場以及其他的投資物業的資産類别，也同時都有這樣的發展，包括寫字樓的租金會增加，在一些比較成熟的區域，還有一些新的區域會有一些新的寫字樓再投進去，這些都是在計劃過程中。

現場提問：之前董事長在接受采訪時有提過，預測可能今年海南市場會有一些放松，請問現在是否堅持這個判斷？

李思廉：海南島肯定今年會有放松的消息，這是100%的。

因為經過了一年的整理，海南島除了陸陸續續一些人才計劃、政策方面的消息。其實整個海南島應該怎麼去發展，一些房地産的策略，都已經有了一個初稿。這個應該在上半年肯定會公布的。

現場提問：富力已經成全球豪華酒店最大業主快兩年了，請問您當業主的感覺怎麼樣？

國内的開發商目前一般都感覺過得比較艱難，比如像萬科，它會說我要活下去或者焦慮，但是我們想知道富力的感覺怎麼樣？您将來的退休計劃有什麼打算？

李思廉：我們還沒有什麼退休接班人計劃，按照公司的發展，可能還是職業經理人來接班。大家現在活得比較長命，我暫時還沒有認真考慮退休。

萬科不可置疑是國内最強大的房地産公司。我們理解，它是國營，按照它提供的業績，它擁有的土地儲備，它經營的稅收利潤，在市場的影響力、融資能力。萬科是肯定能活下去的，它說活不下去是開玩笑的。萬科是提醒我們要活下去。

排名前面的公司應該都沒什麼困難，因為都是在市場打拼20多年的公司，經歷了國家的調控，經歷了世界的金融海嘯，經歷了一些特發事件，像2003年的非典，都能夠過渡下來，剩下來的公司應該都有自我保護的能力，可以在市場的競争下活下去。

至于難受的部分，應該沒什麼難受。反正大家都可以看到稅後利潤，整個行業除了毛利率不錯以外，稅後的淨利潤都可以，如果我們比對了民營企業，民營企業都有11%到14%的淨利潤區間，可能這是将來的常态。如果你交付交樓的時候多一點，毛利率高的，賣的淨利潤率就高起來，但是這要看你每年的交樓。

說到成為世界最大的豪華酒店業主，問我的感覺怎麼樣，感覺很好，起碼自己在出差的時候可以受到特别的關注。而且我們的确買得不貴。