業績會直擊 | 中國金茂：拿地權益占比80%是金茂的發展方向

觀點地産網 今年的金茂有些不同，沒有在以往熟悉的君悅酒店舉辦年度業績會，而是将地點選在了金鐘的港麗酒店。

事實上，近期資本市場活躍程度明顯提高，投資者對于金茂的了解欲望很強烈。因此，随後召開的媒體業績會比預定的時間稍遲了些。

财報數據顯示，中國金茂獲取毛利145億，同比增長45%；獲取約73.77億的年度淨利潤，同比增長43%；股東應占利潤52.1億，同比增長31%；在毛利率上，中國金茂當前達到了38%，同比2017年增加6個百分點。突破千億的同時，“厚積薄發”的中國金茂，進入了利潤兌現的高質量增長時期。

而2018年，還是中國金茂正式踏入“千億陣營”的元年。數據顯示，2018年，中國金茂實現合約銷售額1280億元，同比增長約85%，累計簽約銷售建築面積501.2萬平米。

管理層透露，2019年，中國金茂簽約目標為1500億元，2020年為2000億元。

“城市運營”是現場出現頻次最高的詞匯。管理層介紹，以城聚人、以城促産的城-人-産是金茂城市運營的邏輯。

簡而言之，從一個“造城者”到“運營者”，金茂的城市運營邏輯就是先建設一個品質城市，再以此吸引高品質、高素質、高需求的人才，再為這些人導入産業，持續進行城市運營和發展。

1500億目標與2377億元可售貨值

2018年，中國金茂共實現收入387.33億元，同比增長25%。從分部收入來看，物業開發收入占比為87%，為337.34億元；物業租賃收入占比為4%，為14.49億元；酒店運營收入為20.48億元，占比5%。

年報還顯示，中國金茂2018年毛利率由上年32%升至38%。觀察得知，物業開發毛利率從29%升至36%，物業租賃毛利率由83%升至87%，提供了較大貢獻，酒店經營毛利率則與去年持平，為49%。

“金茂的高毛利、高利潤會一直保持。”中國金茂向在場媒體坦言。觀點地産新媒體了解到，由于中高端的戰略定位和一級開發業務的高毛利，金茂的毛利率一直處于行業較高水平。

除了毛利率錄得明顯增長之外，2018年，中國金茂在物業銷售方面也取得了85%的增速，實現1280億元的合約銷售，順利完成年度目標。2019年，中國金茂将目標定為1500億元，2020年為2000億元。

業績發布會上展示的數據顯示，中國金茂2019年在環渤海區域、華東區域、華中區域、西部區域、華南區域的五大都市圈、全國布局40個城市的在售項目中，擁有2376.5億總貨值（2019年中國金茂供貨數據）。這意味着，中國金茂在2019年達成1500億元的簽約額銷售目標，並非難事。

金茂向在場媒體透露，中國金茂的150多個項目分布在40個城市，貨量分布平均，去化率通常為70%-80%，大概率可以達到全年目標。

觀察得知，2018年金茂拿地的權益占比並不高。

“2018年權益比确實比以前小一些。這主要是激烈的競争造成的，不合作獲取土地比較困難。”但金茂顯然也不太滿意這個結果，金茂表示，還是希望權益占比更大一些，80%是未來的發展方向。城市運營項目在土儲中占比的提高，也會給權益占比提高形成有力的支撐。

解碼城市運營

金茂的土地儲備不僅來自于傳統的招拍挂，也來自于城市運營模式帶來的“潛在面粉”。

中國金茂将2019年定為“城市運營年”。事實上，早在2015年更名後，中國金茂就開始聚焦轉型，明确了城市運營商的戰略定位。數據顯示，截止目前，中國金茂總計正在運作15個城市合作項目，堪稱是城市運營項目的專家。

金茂的城市運營涵蓋一級開發、城市規劃、開發建設、物業銷售、持有運營等階段；另外在内涵上，覆蓋更多的業态，包括商業配套、産業導入等。南京、長沙、甯波項目都已落地。

但是，在産城發展中，開發商時常被質疑空有“造城”的能力，卻缺乏“運營”能力。金茂回應觀點地産新媒體，一方面，中國金茂在酒店、寫字樓、商業項目運營以及全球産業資源整合都有自己的優勢；另一方面則是依托于中化集團的産業。在此基礎上，也就意味着，金茂能夠獲得更優質土地，這為金茂提供更大的産品空間和盈利空間。

在産業的特殊性方面，金茂将第三産業作為重點。在整個運營鍊條中，金茂通過科學的産業規劃，達到城市升級與産業升級。

在盈利模式上，金茂分析稱，通過一級開發、二級開發到運營全鍊條服務，通過提升促進城市價值的增長，總體資産的增值會為金茂帶來更多收益。

“一級開發，要先鎖定好的區域，做城市規劃、産業規劃、七通一平、配套建設，最後到土地的分成和固定收益等等。二級開發，做産辦配套建設，住宅為主，商業和産辦都會有銷售收入。”但在一二級聯動中，金茂還是會選擇将更多的土地用于二級開發。

“未來金茂要做品質城市的引領者，到2020年，60%土地獲取都要從城市運營項目拿到。”今年，金茂的目標是推動七個城市運營項目，實現每個區域一個標杆。