業績會直擊 | 大悅城地産周政:持有和銷售現在整合到一家(實錄)

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2019-03-19 21:46

  • 整合後A股方面在兩三年内達到千億規模的目標。

    觀點地産網 地産商們剛剛經歷了“艱難一年”,2018年收獲如何仍待揭曉,而3月的香港猶如一個舞台,正是各大房企們紛紛公布成績的時候。

    3月19日,在香港文華東方酒店,大悅城地産董事長周政帶着執行董事曹荣根、總經理周鵬、财務總監許漢平、副總經理姚長林,和投資者關繫及資本市場總監譚莉儀現身2018年度業績會。

    值得一提的是,上一年稍顯沉默的周政今年顯得頗為積極,媒體提問環節也較上一年延長了不少。

    從數據上看,大悅城地産于2018年實現簽約金額約88.83億元,簽約面積23.15萬平方米。投資物業方面,期内大悅城購物中心租金收入錄得26.03億元,同比增長11.4%。

    同時,大悅城地産的全年毛利率是55.4%,股東應占利潤21億元,同比增加22%。2018年末,公司拟派每股股息6港仙,比2017年增長50%。

    不過,讓周政興奮的,顯然還有另一件更為重要的事情。在2018年末,中糧地産與大悅城地産之間歷時一年多的重組終于順利完成,就在業績會的前一天,中糧地産更名一事由股東大會決議通過,将正式改名為“大悅城控股”。至此,整個重組事宜也算是落下了帷幕。

    而在整合完成後,大悅城體繫中兩個上市平台之間的差異性也将逐漸凸顯。周政感慨地說道,“整合完成後很激動,也很有信心。”同時,周政還提出了整合後A股方面在兩三年内達到千億規模的目標。

    “大悅城地産主營商業項目”

    在業績會現場,媒體們對于重組完成後的相關規劃抱有極大的興趣。

    對此,周政介紹稱,“未來的戰略是雙輪驅動,我們要追求差異化。”

    從數據看,大悅城地産在2018年的營業收入總額約為81.29億元。其中,投資物業租金及相關物業管理服務收入錄得上升,約為36.33億元,同比增長了5.8%。

    2018年里,大悅城地産的物業發展全面提速,並實現了西安大悅城、杭州大悅城、上海長風大悅城和昆明大悅城開業,開業運營項目增至12個,運營面積超過200萬平方米。截至年末,大悅城購物中心租金收入錄得26.03億元,同比增長11.4%。

    “從我們已經開業項目的運營情況來看,朝陽、沈陽、煙台、上海靜安、成都大悅城租金增幅均超過兩位數。”

    據介紹,大悅城地産在商業部分,實現了租金持續增長,開業三年以上的項目單月回報8.8%。周政頗為自豪地反問台下媒體:“這樣的商業模式難道不是我們應該追求的嗎?”

    值得一提的是,大悅城地産還有計劃在輕資産的輸出上加以鑽研。“我們要的是更多在商業的運營内容、産業的内容上實現永續經營,而不是賣了就走人了。”周政認為,目前重資産為主的大悅城地産如果再加上一些輕資産項目,能夠實現更高的回報。

    另一方面,周政表示,中糧地産改名為大悅城控股,並不是意味着大悅城控股以後不做開發型業務。“大悅城品牌落地以後,我們才與城市有更多溝通的機會。”他指出,住宅業務同樣是A股平台里的一大優勢,必須要做好住宅與商業之間的平衡。

    “重點發展區域仍在一二線”

    單從大悅城地産的角度來說,整合無疑是其發展路上的一個重大轉折。除了商業屬性更加明顯外,各方各面都在發生着變化。

    最為直接的一個變化,便是“大悅城”這個招牌的含金量大大提高。周政介紹說,中糧地産改名為“大悅城控股”並非是整合之後臨時取的名字,而是在此之前經過反復讨論研究的結果,“大家一致同意樹立以大悅城城市綜合體作為主品牌的發展策略。”

    在周政看來,兩家公司的整合,有利于整合以後品牌能更加聚焦,層次布局的優勢也更加明顯。他說,相比而言,實際上了解大悅城的人比了解中糧地産的人更多:“中糧,企業太大太抽象了,而一說大悅城,大家都知道是個城市美好生活服務商。”

    據了解,在整合完成後,A股平台的大悅城控股持有港股大悅城地産64.18%的股份,實現控股及並表。而中糧集團則持有A股大悅城控股75.645%股份。“A股大悅城控股也成為中糧集團旗下唯一的房地産平台。”周政如是說道。

    此外,沒有太多改變的是,不管是原來的大悅城地産,還是整合後的大悅城控股,在拿地布局上依然堅持着聚焦一二線城市的方針。

    據介紹,截至2018年末,大悅城地産的土地儲備634萬平方米,其中可售面積241萬平方米。主要分布在上海、三亞、成都、杭州、重慶等一線城市和熱點二線城市,将在未來的三到五年逐步地向市場推出。

    “未來的區域發展也還是圍繞着長三角、珠三角、環渤海、中部地區、華中、西南片區,包括西北等。”周政說,大悅城地産未來将聚焦在成長勢頭較好、頗有潛力的一二線城市,而不會遍地開花。

    在此策略下,大悅城顯然不會錯過近來最為火熱的大灣區區域。姚長林介紹說,大悅城一直保持着對大灣區的高度關注。“我們為此還專門組建華南大區的團隊對此進行了詳細、認真的研究。”

    不過,姚長林也坦言稱,由于歷史原因,大悅城在珠三角的公開市場拿地方面進取不多,相比其他區域來說,進度要稍微遲上一些。“大灣區對大悅城而言非常重要,我們會在大灣區加強投資力度,包括在土地和項目上都有一定的資源傾斜。”

    以下為大悅城地産有限公司2018年度業績會現場問答實錄:

    現場提問:關于财務方面,看到公司的匯兌損失有一定程度的擴大,随着未來的發展,是否有計劃通過套息保值的方式進行補充?關于現金流,現金流出里“其他項”有比較快速的增長,具體包括哪些方面?

    許漢平:确實,我們可以看到2018年度的匯兌大概是1.31億元,相對去年有擴大,實際上,這個匯兌更多的還是一個報表反映,這是按準則來的。現在應該說整個外債的比例達到39%點多,由于去年的人民币貶值約為5%點多,所以我們其實是采取了一些手段,要不然幅度可能會比較大。

    今年人民币尤其是在春節後有一輪相對比較快的升值,最近又有點反復,我們也希望看看今年上半年,随着中國經濟的好轉、中美貿易戰停下來,人民币如果說有進一步的升值空間,我們會再繼續做一些套保方面的匯率。

    關于現金流的問題,除了正常的經營性支出以外,我們作為以商業運營為主的企業,會有一些商鋪的保證金的到期,有流入、有流出,可以看到流入部分也會比較大。

    現場提問:關于重組方面,重組以後,資産會變大,大悅城地産現在的股價還是處于比較低的位置,並表以後,是否有提升股價的舉動?未來的預期是怎麼樣的?最後,在商業和住宅方面,公司未來是如何權衡的?

    周政:重組以後股價也是很重要的一件事,股價跟我們的業績有時候不是完全成正比的,它有一繫列的動作,比如說我們這個比較大的重組是給市場的一個很積極的信号。如果大悅城地産整合優勢體現不出來,股價也就很難。

    目前我們的資本市場部的團隊正在進行相關策劃,除了内部把經營戰略清晰,布置得更穩,我們的業績能夠更加增長之外,也積極地進行管理,主要就是怎麼樣再破一下局。現在最主要的就是大悅城的流動性太小,大股東是國有的,你這時候賣股是不對的,所以就比較僵,因為我們有大量的東西可以賣,我認為這個局只要能破,這個市場就能夠活躍起來,我們的價值是被低估的。

    公司今年還有一繫列的活動,使這個市場環節能夠有突破。我們對重組方面還是有所期待,非常有信心,希望有所突破。另外現在也在積極推進管理層持股,管理層持股也是機會,不要等它飄到很高你再持股。

    關于商業和住宅的平衡問題,這個平衡一定要把它做好。在未來,開發型物業這塊我們不是不做,還是要做,而且有了大悅城的品牌,它在當地具有優勢,各地方政府更信任你。我們一個大悅城在當地投進去幾十億以後,綜合體影響很大,團隊就地紮根,尋求與片區來做,這樣成本比較低,開發型物業創造的利潤進一步支持我們的持有業務的發展,形成良性互補。

    其次,住宅地産原來布局在全國20多個城市,當地就有優勢。所以,兩個輪子,持有和銷售現在整合到一家,相得益彰,優勢互補。當然我們說重要的還是要最終一張報表的效益,持有率的回報要達到比較良性的增長,銷售性的情況保持每年至少兩位數的增長。所以在這樣的概念里,持有銷售均衡發展,這是我們追求的目標。

    現場提問:關于重組,去年曾經經歷過一次波折,成功之後想問問周政董事長,當時成功時您的感受是怎麼樣的?

    周政:戰略重組的工作确實是大家期盼的,一家央企的公司,作為國務院支持發展的16家公司之一,你遲遲以兩家上市公司在市場中出現?算是給市場一個不好的形象。也就是說我是誰?比如說金茂地産、保利地産、華潤置地、中海外,很清晰。所以中糧地産兩塊的整合勢在必行,一開始還沒通過的時候,我心里是有點拔涼拔涼的,但是我堅定信心,當時曹總、許總在重組的時候,不敢給我打電話,說證監會沒有通過,實際上還是溝通不夠,所以一個月之内,證監會馬上再開一次會,是無條件通過,我聽了以後确實很激動。

    致力于地産,中糧集團做了二十多年,我個人也投了十幾年,大家都期盼着能夠形成一個公司、一個團隊、一個聲音、一個形象,能夠傲立在中國地産的大地。我們十年整合的路不容易。大家都很支持我們,所以給了我們很大的信心要把這個整合搞好,當時整合完很激動,現在我們有期待。

    現場提問:中糧地産更名的決定是在重組成功之前還是在重組成功之後作出來的?

    周政:關于名稱問題,實際上不是整合完了再取,我們這個整合還是比較理性的,也就是說體現的概念就是不靠到中糧集團這個大股東。團隊經過與專家的研究、讨論,還是覺得我們打一個市場化的品牌,大悅城的品牌市場價值去年已有136億,它還是家喻戶曉的,而且我們說未來的方向可以做成百年、可以永續經營,作為未來的服務商、運營商。

    我們把地産整合以後,以這塊為主線,深耕城市,雙輪驅動。人家知道你是做城市美好生活的服務,是做體驗,做消費,做内容運營,而不是僅僅說樓賣完了就跑了。由于我們有了品牌的優勢,我們開發這塊也得到政府的支持,我覺得在當地深耕之後會有很好的發展,這幾年我們在A股的簽約,大概通過兩到三年的高質量發展,規模到千億。我們也不要追求太大的簽約規模,但是保持一定的穩定的增長。

    現場提問:最近中央下發了粵港澳大灣區規劃,目前公司的土地儲備主要集中在北方和長三角地區,在粵港澳大灣區目前的儲備還是比較少,想了解一下公司未來在大灣區這塊的規劃和布局。

    姚長林:對大灣區的研究,中糧大悅城一直保持着比較高的關注度,我們專門組建華南大區的團隊進行詳細、認真的研究。剛才你提到的,由于歷史原因,大悅城的布局在這麼幾個核心的地塊,分别為環渤海、長三角和珠三角。可能近兩年由于土地市場的歷史原因,我們在珠三角的公開市場的獲取上,相比其他區域來說,可能進度稍微晚一些,我們也意識到了這個問題。

    在大灣區規劃出來之後,我們也緊密調研,投資的幾個團隊在灣區的城市,也制定了詳細的對大灣區發展的城市研究投資地圖的考慮。我們想,大灣區對大悅城來說非常重要,我們會在大灣區加強投資力度,擴大投資布局,包括在土地和項目上都有一定的資源方面的傾斜。

    曹荣根:姚總作為大悅城地産負責投資的分管領導,已經把這個方向作了說明。我是這樣想,作為9+2的區域,我們第一不陌生,這是中糧大悅城對外的宣傳還不夠,也借此機會,請我們的同事在市場上幫我們再澄清一下。

    因為我們中糧地産的注冊地、上市地本來就是在深圳,現在改名為大悅城控股集團股份有限公司,而深圳實際上是我們大悅城控股的大本營,現在已經開發的物業面積已經過了500萬平方米,服務人群也超過了2萬人。包括我們的大股東中糧集團,在深圳的租賃面積也達到152萬平方米,占地面積有100萬平方米。也就是說如果按照容積率算,可以算出我們達到了什麼量級,只是說我們沒有太多去宣傳。

    其次,我們在廣州也是進得比較早的,有的是自己開發的物業,也有與合作商開發的物業,在廣州也有寫字樓。佛山我們也進去了,包括我們的大股東的資源,在東莞、江門等都有資源。

    撰文:陸欣 陳玲    

    審校:劉滿桃



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