萬科物業領跑,2019中國物業服務企業TOP30正式揭曉

观点指数研究院

2019-03-19 15:35

  • 2019中國物業服務企業TOP30,旨在尋找和表彰那些在物業服務領域具有傲人表現,并引領行業之先的企業。

    3月19日在“2019觀點年度論壇”現場,觀點指數研究院正式隆重發布“2019中國房地産卓越100榜”,以權威、專業、客觀的态度,盤點2018年度中國地産界最具有代表性的企業表現,評選和表彰過去一年卓越、傑出與非凡的房地産及相關産業鍊企業群體。

    2019中國物業服務企業TOP30

    物業管理服務成為後市場的新寵,潛力無限卻又充滿挑戰。每個标杆企業都有其成熟的運營模式、豐富的資本運作财技,以及先進創新的操作手段與服務理念。2019中國物業服務企業TOP30,旨在尋找和表彰那些在物業服務領域具有傲人表現,并引領行業之先的企業。

    以地産開發商更名和轉型為例,房地産開發企業開始更多地标榜自身為“運營商”而非“開發者”。而撕開物業管理的一角,2018年一個重要的行業現象是,房地産商将旗下物業闆塊公司分拆獨立上市,成為行業的一個明顯趨勢。

    直至進入2019年,還有房地産企業陸續不斷向港交所提交物業公司上市申請。顯然,行業變得“激蕩”,也通過物業公司頻繁的收并購展現出來。據了解,自2015年以來,物業服務企業之間的兼并、收購就不斷上演,在2015年物業公司收并購達到高潮的時期,甚至超過200家。

    從觀點指數所研究樣本企業來看,綜合物業服務企業運營、管理、品牌、創新以及人氣等各項指标和能力所評比出的TOP30物業服務企業,部分頭部企業的物業管理面積已接近6億平方米。

    值得一提的是,這些頭部物業企業中大部分就有房地産開發背景,以榜單中排名前十的物業服務公司為例,幾乎沒有哪家企業是完全獨立的第三方。而即便把這份名單擴展至前三十,完全沒有房地産開發背景的物業企業也屈指可數。

    另外從營業收入方面來看,已有頭部物業企業實現了營收超過百億,而與之形成對比的是,部分物業企業營收還未達兩位數。依靠關聯方的擴張,物業服務企業開始展現出像房地産開發企業近年來的規模增長态勢,頭部企業各方面能力開始實現超越。

    而綜合幾方面财務指标,毛利率是物業服務企業普遍表現較好的一項,一些即使在規模上尚未形成優勢的企業,在這方面也保持較好,反而個别頭部企業在對于企業營業成本的控制上略遜一籌。

    顯然,行業集中度不斷提升,許多背靠房地産開發企業的物業服務公司變得更具優勢。另一方面,僅依靠提供傳統基礎物業服務,已不能滿足物業公司競争力的需要。物業服務企業不斷探索增值業務,以尋求新的利潤增長點。這一切,都讓物業服務行業變得更具想象。

    1、存量風口與物業

    在消費升級、存量物業面積持續增長的背景之下,國内許多行業人士認為,未來5年将是中國物業管理行業最佳的機遇和窗口期。數量巨大的存量物業亟需物業服務企業和資産運營公司的管理,而毫無疑問的是,将來在規模和口碑上具雙重優勢的企業,将更能占據行業的上風口。

    從近兩年公開的數據來看,為搶占物業服務市場這座“橋頭堡”,同時為配合從“資産開發者”到“資産運營商”身份的轉換,房地産開發企業不惜紛紛着手分拆旗下物業服務公司上市,将其盡早地推向資本市場。

    據觀點指數不完全統計,自2014年内地首家赴港上市物業公司彩生活登陸資本市場以來,至2017年,分别就有中海物業、中奧到家、綠城服務、祈福生活服務、浦江中國陸續走向了資本市場。

    2018年,物業企業尋求上市更是達到了高潮,期間除了南都物業趕赴上交所上市,雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業、永升生活服務紛紛從房地産母公司中分拆出來登陸香港資本市場。

    除此以外,大部分物業企業還把在新三闆上市作為登陸A股和港股的跳闆,如果算上近年在新三闆上市的企業,登陸資本市場物業公司的數量則更多。據統計,在2016、2017年,物業公司在新三闆上市的企業分别達24家、23家,至2018年,除去已摘牌企業,新三闆挂牌物業企業共50余家。

    2、物業并購潮與規模賽跑

    觀點指數所研究的樣本企業裡面,TOP10物業服務企業管理面積占TOP30管理面積比例超過60%。值得注意的一點,行業數據所反映出的一個變化是,管理面積在規模以上的物業管理企業數量在持續增長。此外在營業收入方面,這些頭部物業公司也逐漸表現出向規模以上收入靠近的态勢,物業管理行業集中度還在持續推進。

    近年的公開數據顯示,收并購成為了物業企業快速提升規模的一個重要手段。據了解,2017年以來,部分主要物業公司典型的收并購就達到30余宗。進入今年以來,雅生活服務還先後拟收購青島、哈爾濱兩家物業公司股權。

    研究機構披露更早的數據則指出,在2015-2016年,物業行業市場統計到的企業收購數量總計超過300家,累計收購的物業管理面積逾6.2億平方米。在收并購頻繁發生的2015年,物業企業收購的物業服務公司就超過200家。

    一方面,物業企業熱衷于收并購,是因為收并購可以使公司規模版圖在短時間内得到快速的擴張;另一方面,這種以資金為優勢的擴張方式對物業企業品牌知名度的要求相對較低,這一定程度上降低了物業企業獲得新增項目的門檻,因而一部分物業企業在發展前期往往依靠收并購發展規模。

    3、守住物業制高點:智能化與增值服務

    行業的一個普遍現象是,為提升物業管理效率,同時降低人工成本,物業企業開始借助人工智能、大數據以及互聯網新技術,搭建O2O社區服務平台,連接起用戶、商家與服務提供者。這一方面提升了企業管理效率、降低成本,同時也進一步拓展了企業提供增值服務的想象空間。

    數據顯示,物業服務行業增值服務收入占總收入比例在逐年提升;與此同時,物業服務企業增值服務利潤占比的提升近年來則變得更為明顯。從單個企業來看,部分企業如雅生活服務、碧桂園服務、中海物業、保利物業、永升生活服務在2018上半年增值服務收入占比分别達到46.62%、22.2%、7.1%、16.97%以及31.6%。

    而無論如何,物業管理本質上講就屬于服務行業,一家物業服務企業想要長時間立足行業市場,服務的品質和口碑最為關鍵。這個層面上來看,智能化的投入和增值服務的延展也許還能為企業如何提升服務質量和服務體驗提供足夠多的思考和啟發。

    審校:歐陽穎



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