業績會直擊 | 雅生活：2019年争取完成一些行業重量級收購（實錄）

觀點地産網 還是在香港四季酒店4樓，距離上市前對投資者的積極推介已經過去将近一年，雅生活又再次回到“面朝大海”的海景禮堂，用新鮮出爐的業績回應市場的期待。

3月18日，海景禮堂II廳集聚了來自全國各地的媒體，閃光燈聚焦的主角是2018年2月剛上市的雅生活。

根據當天午間公告，雅生活2018年總收入上升91.8%，達到33.8億元；股東應占利潤為8.01億元，同比提升176.5%；現金及現金等價物大幅上升446.5%至48.1億元。

雖然業績公告當天資本市場給雅生活降了一點溫，截止2019年3月18日收盤，雅生活終止5連升，股價下挫1.43%，但是管理層對業績的欣喜之情似乎並未受影響。雅生活董事會聯席主席兼首席執行官黃奉潮稱，2018年是意義非凡的一年，並相信“2019年的業績還會有雙位數的大幅增長”。

這樣的總括性開篇，一方面是過去一年雅生活業績得到大幅增長，管理層總算對投資者“有所交代”，另一方面也與雅生活的規模擴張有關。

過去的一年中，雅生活在物業市場積極儲貨，截止2018年年底，雅生活總在管面積達到1.53億平方米，同比上升76.3%。其中雅居樂及綠地在管面積的占比分别為34.9%和3.4%。

另外，2018年底雅生活的總合約面積達到2.46億平方米（含年後收購），而來自雙股東貢獻的合約面積達到9240萬平方米，占比37.5%。這也意味着，雅生活透過第三方拓展及收並購的合約面積超過了來自股東的面積，占比為62.5%，不含年後收購則為59.8%。

去年初招股時，管理層曾經表示，希望未來第三方的占比可以達到80%以上。觀點地産新媒體問及達成目標的時間表，黃奉潮回應表示，“應該說今年就要達到了，以後我們以每年1億平方米的規模增長。”

作為補充，首席财務官李大龍透露的信息則相對保守一些。他提及，未來雅生活的規模增長主要以第三方的增長為主，按照合約面積每年增長超過1個億平方米的趨勢來說，三年之内第三方面積達到80%應該說有明顯的預期。

不過對于當初立下的2020年營收達到100億元的目標，雅生活則似乎成竹在胸。黃奉潮回應稱，“按照目前的營收規模，到2020年的時候應該是有将近100億的營收，即使差也差不了多少。”

給投資者打下強心針的同時，雅生活在收並購上也有了更多的動作。2018年2月份，雅生活成功登陸港股資本市場，按照12.30港元每股發售價計算，雅生活全球發售所得款項淨額估計約39.19億港元，其中過半（65%）将用于選擇性地把握戰略投資及收購機會，以及進一步發展戰略聯盟。

手握39.19億港元融資，“手有余糧”的雅生活，並購底氣似乎也十分充足。

2018年及今年年初，雅生活瞄準區域性龍頭物業企業，完成了一繫列重大並購，包括2018年4月以及8月分别收購南京紫竹物業以及京基集團旗下物業公司；另外還包括2019年1月以1.34億元收購新三闆物業企業青島華仁物業，2月收購黑龍江龍頭物業企業哈爾濱景陽物業，總代價1.14億元，新增合約面積1048萬平方米。

在管理層看來，當前國内物業市場集中度相對較低，恰好是物業公司並購的窗口期。李大龍對包括觀點地産新媒體在内的媒體表示，借助目前的經濟低谷，2019年雅生活将完成行業上的一些重量級並購，實現更多的布局。

具體而言，一個是區域擴張上有所作為。“我們也注意到收並購市場競争比較激烈，尤其是最近上市的物業企業越來越多，所以在收並購方面我們還是以産業布局為主。”李大龍進一步解釋稱，在股東雅居樂深耕的大灣區，另外長三角、京津冀以及成渝地區都是重點關注的區域，雅生活要發掘龍頭企業。

除此之外，也要對一些細分領域的龍頭企業進行突破。黃奉潮透露，2019年雅生活會大力發展在公共物業以及政府公共建築上的相關服務，並順帶公布了“好消息”——“目前我們也有相關品牌度和實力非常強的標的公司，已經在談合作，相信很快就會有消息公布。”

以下為雅居樂生活股份有限公司2018年度業績發布會現場實錄：

現場提問：上次招股的時候說希望未來第三方和收並購的占比可以達到80%以上，現在已經達到6成，會不會今年就可以達到這個目標？

關于面積規模方面，去年已經達到2.5億平方米，公司本來的目標是2020年達到3億，這個目標有可能提前完成嗎？會再上調目標嗎？

黃奉潮：有關第三方的占比問題，現在已經占到60%了。目前公司的合約面積差不多每年能夠以1億平方米的規模增長，管理面積則差不多每年以超過7000萬平方米的規模提升。

所以，明年第三方比例應該說可以達到80%；合約面積方面，就公司目前整個的規模發展，應該3億的目標很快就要達到了，應該說今年就要達到了。

李大龍：從增長幅度來說，預期公司每年合約面積增長超過1億平方米，這里面來自雅居樂及綠地的占比只是占到了35%，來自收並購以及第三方拓展的面積占比達到了65%，也就是說未來公司的增長主要以第三方的增長為主，按照這個趨勢來說，我覺得第三方的面積在三年之内一定會有比較大幅度的增長。

現場提問：收入規模方面，之前說未來三年希望達到百億的收入，但現在雖然同比增長90%，還是有點距離，公司要怎樣去達到這個目標呢？

黃奉潮：說到百億營收，按照目前公司的營業收入規模，到2020年的時候應該是有将近100億的營收，即使差也差不了多少。

李大龍：目前來看，公司今年的收入比去年增長了90%以上，未來的增長主要是基于規模的擴張，可以看到公司現在儲備面積在今年年底有接近9000萬平方米，未來儲備面積也有大幅度的上漲，儲備面積也會帶來收入上的增長。

同時，針對社區的增值服務，還有開發商的增值服務，今年也有大幅度的增長，所以未來公司還是應該會保持一個比較高的增長率，百億目標公司應該還是在三年之後有機會達到的。

現場提問：從公司的外延增值服務的收入和毛利率來看，現在這部分的業務已經成為公司名義上貢獻最主要的來源，但這方面業務跟房地産銷售有一定關聯，如果2019年房地産市場的表現比較反復的話，對公司的業務會有什麼樣的影響？

另外，公司這方面的業務應該是在2017年中後段的時候參與的，所以2018年在數據上增長也比較明顯，2019年沒有可能保持這個倍數的收入增長？

李大龍：關于外延增值服務，公司在2018年是有比較大幅度增長，相比2017年有超過2倍的增長，外延增值服務主要包含案場的增值服務以及營銷服務。

關于公司和房地産相關的業務會不會受到房地産目前形勢上的影響，目前來看，2018年公司在房地産的物業管理服務方面有比較大幅度的增長，2019年也會繼續給雅居樂進行服務。同時，在營銷方面，公司在2019年會争取進入到綠地，會給綠地提供更多的營銷服務。

而在第三方的地産服務商的服務上，公司在2018年也是開始全面進行拓展，包括營銷，現在除了給雅居樂和綠地在做服務管理之外，在第三方操作的項目超過了25個，所以在2019年針對中小開發商，公司繼續會提供這樣的服務。

現場提問：關于公司收並購的方式，現在在做社區物業的收購，請問商業物業管理公司的收並購上有沒有同樣的計劃，商業物業的增長也是公司重要的目標？

李大龍：公司現在收並購以規模擴張為主，包含在區域上的擴張，區域上公司是希望深耕大灣區，布局全中國，這里主要是指經濟比較發達的地區，包含長三角、長江中遊、成渝經濟區、京津冀，所以在這些區域公司近期也有一些收並購項目落地，完成區域布局。

同時在業态上來說，現在公司住宅物業大概占到60%，40%是非住宅，還是以住宅為主，但公司在非住宅業态闆塊還是會持續布局。公司會布局公建類的物業，同時商寫也可能是收購的切入點。當然，公司現在成立了卓森，卓森的發展是以拓展為主，也不排除對一些優質項目進行收並購。

現場提問：現在物業管理公司以存量市場為主，公司在收並購的同時，同行也在這樣做，未來的收購估值和對象尋找的難度會不會上升？

李大龍：公司現在也注意到收並購市場競争比較激烈，尤其是最近上市的物業企業越來越多，上周五上市了一家，今天奧園也上市了，所以在收並購方面确實碰到這樣的情況。

但是公司的收並購還是以産業布局為主，不一定拼價格，我們主要看在産業上有沒有協同性，投後會不會産生1+1>2的協同效應，如果有的話，我們會有一個市場上的合理估值。

同時，公司也有信心，在整個市場收並購的擴張過程中，和同行業的競争者相比，我覺得我們還是有一定的優勢的，包括最近布局的公建類的收購標的，也是出現了好幾家競争對手，最後公司也是勝出了，雅生活在這方面是有信心的，能夠在市場競争中脫穎而出，能夠做一些比較大規模的産業布局上的收並購。

現場提問：公司去年IPO的時候提到融資里的65%用來收購或投資，現在這筆資金使用情況如何？今年一二月份連續有兩筆收購，節奏比較快，今年收並購方面有沒有具體的指標？收購標的的收益或利潤有沒有具體的數字？

第二個問題，在社區物業管理方面，之前提到2018年的業務占比可能會提到20%，但是财報是只提高到了8.6%，想問一下增長達標的問題？

另外，關于A股上市，之前提到雅生活在A股上市最大的障礙是關聯交易的問題，還有市場化不夠，現在關聯交易的比例做到怎樣？有沒有更具體的時間表？

李大龍：實際上我們上市募集的資金，對于雅生活這樣一個輕資産運營，淨現金流入的企業來說，真正用于生産經營或者說投入業務的資金並不多，所以主要的資本化支出就是用在收並購上。

2018年我們完成紫竹物業的收購，2019年也陸續完成了兩家區域性龍頭企業的收並購，所以我們在資金的支付上並沒有那麼多，包括2018年紫竹的收購，估值大概4億，我們收了51%，大概花了2億，但實際上資金支出只有1億多，因為里面存在一些業績承諾和業績對賭，付款我們是盡量往後遞延，包括現在並表的華仁和黑龍江的景陽，目前累計付款不到5000萬元，所以整體來看資金使用是和收並購成正比，但是會盡量把資金使用效率提高。

對于現在收並購的策略，現在整個經濟周期是處于低谷的窗口，雅生活去年完成了IPO，能夠進行融資，具有一定的資金優勢，在2019年我們進行區域布局、業态布局，會争取完成一些行業重量級的收購，在經濟周期的底部完成産業的拓展和布局。

從區域上，我們對長三角、京津冀、川渝、長江中遊等幾個大的重點經濟區域挖掘了一些龍頭標的。同時對于非住宅項目，我們也通過並購，豐富雅生活的業态布局，完成引入標的的品牌和管理體繫，做大做強雅生活在其它細分領域的業态。

在2019年我們並沒有具體的投資目標，因為不能為了買而買，為了花錢而去收購，重點還是要利用好我們的資金，完成全産業鍊的布局。

關于收並購企業的收益和利潤的問題，之前在材料里面也給大家做了一個講解，就是在紫竹的收購，我們有一定的利潤對賭，在我們收購它之後一年，它的收入超過了業績承諾，包括收並購的其它企業每年都有10%到15%的利潤增長的承諾，相信雅生活在收購之後，投後業績增速會超過預期或者說承諾的業績增速。所以我們做行業整合，還是比較有信心，能夠提升整體的運營效率，使收並購的效果1+1>2。

黃奉潮：我再補充回答一下。首先說增值服務占比的問題，從目前統計的口徑，雅生活增值服務占營收的占比，一般來說是指物業管理費的營收，不是整個雅生活的營收，現在占雅生活的營收已經占到8.6%，假如說按照物業公司收入的占比，這個比例已經是很高了，我們的增值服務在2018年比2017年增長了186%。

另外關于A股上市的問題，公司的目標還是沒有變。我們怎麼去走市場化的道路，降低關聯交易呢？其實我們已經逐步在做，可以看到雅生活的主營業務是物業管理，現在總的管理面積、關聯交易的占比越來越低了。儲備的面積每年會增長1億平方米，這些面積轉化為管理面積的時候，它的營收和利潤将會馬上做出貢獻，然後會降低關聯交易的占比。所以我們是一步一步往這個目標去邁進，現在不設定時間表，但是我們的目標是沒有改變的。

現場提問：無論是在管面積還是合約面積，來自綠地的都是占比最少的，在雙品牌戰略下，為什麼來自綠地的面積是最少的？雙方是怎樣合作的？

雅生活社區商業這個闆塊里面有一個地産專業服務，想了解一下具體是哪些專業服務？

李大龍：關于綠地的貢獻占比，我們在2018年整體取得的合約面積超過1200萬平方米，這是怎麼構成的？我們在2017年和綠地進行了戰略合作，綠地承諾每年至少700萬平方米，優先300萬平方米，一共1000萬平方米給到雅生活，所以雅生活是綠地的戰略供應商，但不是唯一的供應商。所以我們是争取和綠地集團能夠保持好關繫，能夠拿到更多的面積。

從2018年的運營情況來看，我們應該是和綠地保持了非常好的溝通，也得到了綠地集團的認可，所以戰略合作的第一年是超過了他們承諾的700萬平米，拿到了1200萬平米，而且這些物業的質量是比較高的。

從占比來看，雖然1200萬平米的占比不算太高，主要還是因為雅生活在市場化的道路上取得了更大的成績，因為總體面積和規模的擴張是非常快的，包括我們在2018年通過自有團隊、收並購、市場拓展拿到的面積是8000萬到9000萬平方米，合約面積接近1億平方米，所以不是說綠地的面積少，而是我們總體的盤子，規模擴張是非常快的。所以相比而言，綠地的面積占比看起來比較小。

未來我們繼續和綠地有這樣的戰略合作協議，2019年也是會繼續從綠地這里拿到一些比較優質的項目。2019年前兩個月從綠地拿到的項目已經超過了400萬平米，今年會延續這樣一個好的勢頭，拿到更多更優質的項目。

關于社區商業。我們把社區商業分為兩個闆塊，一個是地産服務事業部，第二個是社區經濟服務事業部。地産專業服務事業部業務主要包括地産營銷服務，也就是銷售一手房。

為什麼要提供地産營銷服務？一方面是更好地服務于地産，為我們後期承接更多的管理面積打基礎，這里的一手房營銷服務包含雅居樂的，也包括綠地，同時在第三方市場也卓有成效，有超過25個項目是我們代理的。通過這樣的服務，讓我們的産業、服務形成了完整的産業鍊閉環。

第二個服務就是驗房服務和前期介入服務，這也是為了保證物業的交付，防止帶病交付，提高業主的滿意度。因為我們發現後續業主不滿意而不交物業費，80%、90%的投訴都是來自房屋的項目質量問題，所以我們把服務前置，給開發商提供了驗房服務和前期介入服務，更從業主和物業的角度幫開發商把握房屋的質量。以上就是我們在房地産專業服務上的主要兩塊業務。