業績會直擊 | 楊國強：那些對三四五線的看跌沒有依據（實錄）

觀點地産網 緩慢復蘇還是繼續下行，2018年的樓市懸念繼續在2019年等待被揭開。

盡管對市場的看法仍存在讨論，但這並不妨礙一衆房企在每年三月交出過去一年的成績單，並趁着近期股市的回暖在資本市場取得一波漲幅。

3月18日，碧桂園控股有限公司在香港舉行2018年度業績發布會。與往年一致，主席兼執行董事楊國強帶領總裁兼執行董事莫斌、首席财務官兼副總裁伍碧君、常務副總裁程光煜共同出席現場。

從數據來看，碧桂園交出一張還不錯的業績表。

午間公布的年報顯示，碧桂園集團實現收入約3790.8億元，同比增長達67.1%，毛利潤同比增長74.3%至1024.8億元，淨利潤同比增長68.8%至485.4億元；股東應占利潤、股東應占核心淨利潤分别為346.2億元、341.3億元，分别同比增長32.8%、38.2%。

另據莫斌現場介紹，2018年碧桂園錄得房地産權益銷售現金回籠約4557.9億元，權益銷售回款率高達91%。

另外，結算毛利率同比增加了1.1個百分點，達到了27%，淨利率為9%左右。

同時，随着期内境内外融資環境的變化，2018年碧桂園的借貸成本為6.1%，相比去年上升了89個基點。

值得一提的是，現場總裁莫斌沒有透露碧桂園2019年的銷售目標，但從龐大的土地儲備中或許可以預測一二。

現場透露的數據指出，報告期内，碧桂園在二級市場有近1.7萬億的土地儲備，在一級市場約1.17萬億，合計2.87萬億元。其中，粵港澳大灣區二級市場里有3700億左右的土地儲備，一級市場5500億左右。

另外，截至2018年末，碧桂園不含增值稅的已售未結算收入達到6627億元。

從去年下半年提出“控速”以來，無論是銷售還是拿地上，碧桂園都呈現控制的意願。

據觀點地産新媒體了解，2018年中期時，碧桂園曾透露已鎖定在國内的土儲3.64億平方米，對應的貨值約2.81萬億元，與年末時2.87萬億元有600億貨值的增幅。

因此，無論是在回應今年的拿地投資還是推貨計劃時，管理層依舊滴水不漏地表示，“根據市場情況合理投資，以銷定産。”

事實上，自從去年一繫列風波之後，碧桂園每一次的公開活動都顯得頗為謹慎拘束，不僅提出要放慢發展速度，更開始以權益口徑公布銷售。

對此，楊國強再三強調“讓速度、效益讓位于安全和質量。”

雖然業績會現場大部分問題，楊國強都會點名由哪位管理層回答，再做補充，但媒體顯然更希望由他本人直接回應，于是更多關于新任聯席主席楊惠妍和市場的問題一一抛出。

2018年12月，碧桂園正式宣布楊惠妍從副主席調任為聯席主席，令不少人對這麼鮮少露面的楊家二女兒頗感好奇，遺憾的是，楊惠妍並未現身此次業績會。

不過，說到女兒，一向嚴肅的楊國強罕有地開起玩笑，並評價女兒“Very good”，同時表示以後會邀請她來和大家見面。

而另一個能讓楊國強主動回復的話題，則是碧桂園的機器人業務。

據觀點地産新媒體了解，年報中，碧桂園首次出現了“研發費用”一欄。根據年報的解釋，這一費用為對改良建造技術的投入，2018年該部分的支出為12.24億元。

雖然對碧桂園全年3790億元營收而言，這筆投入並不算多，但楊國強表示：“目前機器人業務研發的成本不是很高，不過研發成功之後量産需要投資資金，而量産之後就有效益了。”

有趣的是，在回應現場媒體關于近期一二線銷售上漲，並質疑未來三四五線市場去化時，楊國強罕有地表現出激動情緒——

“你說三四五線的銷售下降，你看一二線的銷售量是上漲的嗎？你的數據是怎麼來的？”

随後，他從目前城鎮化的發展情況方面補充道，“現在中國農村居住的房子還很破舊，未來大家肯定向城鎮發展的，我是看好三四五線城市，對我們公司的前景也是充滿信心。

以下為碧桂園股份有限公司2018年度業績發布會現場實錄：

現場提問：公司去年下半年提出提質控速，從全年的數據來看，淨利潤和銷售在增速方面有所下降，公司具體采取了哪些措施？管理層感覺這個效果怎麼樣？

莫斌：去年下半年楊主席提出提質控速、行穩致遠之後，公司便把保安全、保質量、保交樓作為首要任務，當然公司一貫也是堅持這麼做的。

楊主席再三要求，安全和質量方面永遠是第一的，要追求零傷亡和零瑕疵，讓公司的項目安全和業務滿意度達到追求的更高的地步，所以在行穩致遠方面公司做了很多相關工作，尤其是在每一個環節、每一個周期都做了一些細致工作，這里就不再一一列舉。

目前為止整個進展情況非常好，而且公司也希望在持續平穩健康的發展過程中，把管理基礎夯實得更加強勁。

楊國強：公司強調的一定是速度、效益讓位于安全和質量，我要求在保證安全和質量的前提下往前走，速度和效益讓位于安全和質量，所有東西以安全和質量為第一位，不然公司走不遠。

現場提問：公司從去年七八月份開始選擇只公布權益的銷售金額，流量金額就不再公布了，為什麼會這樣考慮？以後還會不會公布流量金額，還是說只公布權益金額？

楊國強：如果我們說銷售額多少，在财務、會計那里，我們主導了50%以上就能夠在會計那里說是我們的，不然你不知道多少是合作的，並且人家不知道一個公司里自己真正的權益有多少。

你公告了一個數據，里面很多人含了股份，最後他也搞不清自己真正得到的盈利怎麼樣，因為在不同的階段有很多的合作方，他們可能拿了地也想跟我一起合作，可能他占49%，我們占51%。

所以，如果不這樣改的話，人家有可能不是很明白這個事，不清楚碧桂園的銷售額到底是多少。所以，公司最後覺得，從長遠來講，為了讓大家了解得更清楚一些，所以就進行了這個改變，這樣大家更容易理解。

現場提問：公司今年的借貸比例下降了7.3個百分點，幅度是比較大的，可以詳細講一下是什麼原因嗎？同時借貸成本是上升的，現在是6.1%，相比去年上升了89個基點，今後會在這方面做什麼樣的管理，會不會想辦法降低借貸成本？

伍碧君：借貸之所以降得這麼快，是因為公司今年還是非常良性的，公司連續幾年經營性現金流為正，而且現金回款也非常強勁，這是公司淨負債比例進一步下降的最主要原因。

借貸成本上升，大家知道不管是境内還是境外，去年整體的資金成本都是上升得比較厲害，公司算是控制得很好的，我們比平均的上升幅度要低。

而且，在2019年的話，整個市場在資金面上沒有2018年那麼緊張，公司2月份的資金成本已經明顯往下降了，加上公司也會比平均水平控制得更好一些，所以今年肯定會有所下降的。

現場提問：剛才提到機器人，這方面會不會有新的發展，還有就是會不會投入更多的成本，或者需要更多的資金？

楊國強：機器人産業是國家的号召，也是未來社會的方向，公司感覺到我們有責任做這個産業。

我剛才查了一下公司在香港的地盤，他們的建築成本接近3萬港币每平方米。今天的中國建築工人的工資相對提升得很高，但也很少有年輕人進入這個領域。我原來也在地盤做建築工人，這個工作是很辛苦的，這30年來除了攪拌混凝土用機器以外，其它的很少用機器設備。

現在機器人産業已經比較成熟了，國家号召發展這個産業，社會對這個産業也有需要，公司覺得它對提升安全和質量都有很大的好處，是一個有效的手段。

公司在這方面投入的錢，相對于公司得到的效益和社會的貢獻，這方面的收益是更巨大的。

公司還在發展的路上，相信在明年的業績會上，你們會很開心看到我們努力取得的成果。現在有些機器人已經比較成熟了，公司自己也有應用的場景，有很多建築可以在那里面做實驗，這是公司覺得很值得奮鬥的事。

同時，公司也有經濟能力，因為這個行業的投入不是很巨大，研發的成本不是很高，研發成功之後量産需要投資資金，但是量産之後就有效益了。

現場提問：想問下公司去年底為止土地儲備和可售資源的情況，其中粵港澳大灣區占可售資源的多少？第二個問題想請問楊主席，小楊主席去年底正式上任，您作為父親和公司主席，想了解一下您對小楊主席的評價。

程光煜：土儲方面，公司在二級市場有差不多1.7萬億元的土地儲備，在一級市場大概是1.17萬億的土地儲備；在粵港澳大灣區二級市場是3700億元左右的土地儲備，一級市場大概是5500億元左右。

楊國強：我用英文回答你，very good。

現場提問：之前有一些報道說碧桂園可能有一些裁員的行動，管理層可否澄清一下裁員的消息？是真實的裁員，還是内部員工的調動？

莫斌：我首先聲明，碧桂園肯定沒有裁員，因為楊主席也在說，凡是跟着碧桂園一起成長的，都希望留在碧桂園。而且，随着企業的發展，業務範圍也越來越廣，公司還要招更多的人，所以肯定是不裁員。

當然，正常企業管理的優勝劣汰是肯定要做的，不合格的員工我們也會進行優化。

現場提問：集資方面，剛才管理層也說到今年的資金環境可能會比較松動，但是看到中央釋放的流動性也沒有放到房地産領域，今年碧桂園還有沒有集資的需要？

伍碧君：雖然流入房地産的資金沒有增加，但是整體的資金成本是在下降的，這是大家都看得到的。如果沒有出現巨大的變化，我們預估特别是碧桂園的融資成本在2019年會控制在比較好的區間，應該不會比2018年上升，公司目前的預測是應該會有所下降的。

現場提問：如果說市場是平穩發展的話，公司也是求穩，那是不是盈利增長空間也就三成？現在碧桂園每年的增長大概在三成到四成，是不是這樣就是碧桂園所說的穩健的標準呢？

關于香港的項目，楊主席之前說香港的建築成本是3萬塊港币一平米，是不是這個成本過高，今後在香港是會繼續擴張還是會收縮呢？

楊國強：我們在香港還在學習，在中國大陸碧桂園做得比較大了，但是在香港這個市場我們還要學習，這也是一個不小的市場，沒有收和放的考慮，包括市場預算的問題，我們只能努力前行，腳踏實地做好每件事，你不能自己亂來，國家也希望房地産市場、房價的發展能夠穩健發展，我們作為企業也要跟着國家的步伐前進。

至于進步的比例，作為企業本身肯定是要行穩致遠，首先要穩健，接下來再努力。大家看到，最近這5年我們一步一步地走過來，大家也感受到我們是很努力的，知道我們在奮鬥。

現場提問：就2018年第四季度的銷售情況看，三四五線城市的銷售去化率是否出現下降？

今年一二月份的合約銷售單位房價，相比2018年的平均水平有所下降，上半年的結算均價比較低，最主要是什麼原因呢？會否對未來的毛利率産生影響？

楊國強：你說三四五線的銷售下降，你看一二線的銷售量是上漲的嗎？你的數據是怎麼來的，你看到一二線是成長的嗎？

其實随着整個大環境的變化，基于很多方面的因素，國家對房價的控制是整體的。你的數字是不是一二線的房價在漲，還是銷售很好？還是只是沖着三四五線來說？

我是看好三四五線城市的。你們想象一下，現在農民工的工資已經升上來了，升得比較高，過去只有2000來塊錢，他沒辦法買房子；現在升上來了，但在房價1萬多塊錢以上的城市買房子也比較難。所以，生活條件好了以後，他們應該是回去将父母、孩子移到縣城和鎮里住。

從這方面來講，我還是很看好四五線城市房地産市場的，因為五六千塊錢的房價他們都消費得起，未來大家肯定向城鎮發展的，我對公司的前景也是充滿信心的，在不同的階段有一些調整也是很正常的。

程光煜：一二月份的均價大概是8500、8200元/平米左右，這主要是受成交結構的影響，因為今年的春節比較早，在2月初就過春節，所以一二月份很多成交來源于返鄉置業，成交結構變化造成均價下降。