業績會直擊 | 奧園郭梓文：鎖定增長25%目標和3600億貨值（實錄）

觀點地産網 今天對于奧園來說頗為重要。管理層一行早早抵達香港，其上市平台奧園健康在當天登陸港交所，下午即舉辦2018年全年業績發布會。

3月18日下午，中國奧園集團股份有限公司主席郭梓文攜副主席兼行政總裁郭梓甯、營運總裁馬軍、副總裁陳嘉揚和陳志斌出席2018年全年業績會。

“奧園是去年增速最快的内房之一。”這句話在業績會現場被數次強調。從業績數據來看，2018年内奧園實現了912.8億元的銷售額，同比增長1倍，完成全年目標的125%。将時間線拉長來看，2016年至2018年，年復合增長率達89%。

對于上年表現，郭梓文無疑是滿意的，未到提問環節，便向外界宣布2019年銷售目標定為2018年基礎上增長25%。據此計算，今年奧園的銷售目標為1141億元，将正式踏進千億陣營。

業績快速上漲的另一面，則在于稅費的上升。據了解，期内奧園的管理、營銷費用以及融資成本都有一定程度的上漲，對此，管理層有自己的解釋。不過對于一個要高速發展的企業來說，如何保持财務的穩定性是一個永恒的命題。

增長25%目標和3600億貨值

25%的目標是否保守？這是萦繞在不少人腦中的疑問。原因在于，2019年奧園的可售資源為1900億元，去化率60%左右即可完成目標。簽約未确認的1100億元合約銷售，也将于未來兩年逐步确認。

可以從歷史中覺察出一些規律，奧園定下的目標一直都以“穩”為主，郭梓甯也不止一次地提及市場不明朗等關鍵詞。

2016年，奧園目標為170億元，實際完成256億元，完成度為150%；2017年，奧園目標為333億元，實際完成455.9億元，完成度為137%；2018年，奧園目標為730億元，實際完成912.8億元，完成度為125%。

期内，管理層介紹奧園銷售快速增長的密鑰在于30×30的發展策略。“取得好成績的基礎是與30×30的策略是分不開的。”陳嘉揚介紹，目前奧園形成了30個城市公司，每家公司貢獻年銷售30億元或以上。

于2019年，奧園将執行30×40的戰略。顯而易見，2019年奧園進軍千億的策略，就是30個城市公司完成40億元或以上的銷售。

事實上，觀點地産新媒體發現充足的土地儲備對奧園的業績形成很大的支撐。資料顯示，截至2018年底，奧園擁有198個項目，分布在70個境内外的城市，土儲面積達到3410萬平米，權益占比為80%，總貨值為3650億元，足夠未來3年左右的發展。

值得關注到的是，由于大部分項目為收並購，奧園平均土地成本為2100元/平米，約占合同銷售均價20%-25%，管理層認為這在很大程度上保證了毛利和淨利。

數據顯示，2018年，奧園年度營業額為310.1億元，同比增長62%；毛利為96.34億元，同比增長88%；毛利率由2017年的26.7%升至31.1%；淨利潤為29.39億元，同比增長51%。

此外，城市更新是奧園土儲的重要組成部分之一。截至目前，奧園擁有16個處于不同階段的主要的城市更新項目，規劃總建築面積有980萬平米，預計可售資源有1450億元。

“對于城市更新項目，我們在一二級聯動開發之外，還可以通過一級開發或者出售部分的項目權益，直接實現利潤。”

陳嘉揚披露，預計2019年将會有9個大灣區城市更新項目逐步會轉為土儲，甚至開盤銷售，增加可售資源約660億元。

拿地方面，郭梓甯稱2019年還将通過三個途徑增加土地儲備。一是並購，二是部分城市更新項目轉為二級開發，三是招拍挂。

陳嘉揚透露，奧園會堅持“紀律性購地”，拿合同銷售的30%-40%作為預算用于增加土儲。從現金流的角度看，今年的預算約占合同銷售的1/3，為400億元，将以一二線城市為主，聚焦于二線核心城市或者省會城市。

觀點地産新媒體了解到，2018年奧園拿地資金約占銷售的29%，共斥資268億元新增64個項目，新增可供開發的建築面積1568萬平米，新增可售貨值1640億元。其中，收並購項目占89%，樓面地價為2418元/平米。

淨利率下降和上升的稅費

淨利潤率由2017年的10.2%降至2018年的9.5%，這是奧園業績中不太好看的地方之一。

财務指標是在場媒體于問答環節中的聚焦點之一。“匯兌損失”是陳志斌對于淨利率下降的解釋。他稱，2018年，奧園錄得6個多億的匯兌損失，而2017年是有正收益的，一正一反就對利潤率産生了一定的影響。

“公司核心利潤率保持穩定，匯兌損失是非線性的，我們通過境外再融資完成了債務置換，所以不會對公司的現金流産生大的影響。”他稱，這只是一個會計上的反應。

在實現銷售額快速增長的同時，大幅走高的還有奧園的管理、營銷費用以及融資成本。

觀點地産新媒體從公告中獲悉，2018年，奧園的銷售及分銷開支由2017年的9.26億元升至2018年的14.32億元，行政成本由2017年的8億元升至2018年的17.36億元。

“我們2018年合約銷售實現了一倍的增長，為了支撐銷售的增長和擴張，相關的行政費用和營銷費用同步增長，這會反映在企業的報表里面。”陳志斌解釋稱，費用增長與2018年的合約銷售增長正相關。

話鋒一轉，他向在場媒體闡述，期間還存在“錯配”的因素。具體為，奧園2018年反映的銷售結算大部分是2016年和2017年上半年的，所以這不是一個同比例的反映，所以，随着2019年甚至2020年銷售結轉高峰的到來，銷售跟費用的錯配有望解決。

如果說，相關費用的增長與單個企業的發展步調有關，融資成本的提升可能是整個房地産行業在2018年遇到的共同難題。

公告中顯示，2018年，奧園總付出的融資成本由2017年的2.68億元升至2018年的4.11億元。看似總融資成本有顯著上升，但在整體融資收緊的環境下，奧園的融資成本只有輕微上漲，從2017年的7.2%升至7.4%。

觀點地産新媒體了解到，期内，奧園通過境外的銀團貸款和美元債融資，總共募集15億美元，平均成本低于7%。

以下為中國奧園集團股份有限公司2018年度業績會現場問答實錄：

現場提問：2018年奧園融資成本有所上升，管理層如何看待今年的融資環境，公司有怎樣的融資安排？奧園實現高速的銷售增長，管理、營銷費用增長幅度也比較大，如何平衡增長和财務穩健？費用方面會做怎樣的控制？

陳志斌：融資成本方面，我們2017年是7.2%，2018年稍微上漲了0.2%到7.4%，這主要是因為國内的融資成本在2018年普遍上漲。2018年，國内在金融方面的收縮是很厲害的，所以導致了各行各業的融資成本都在上漲。從7.2%到7.4%這個輕微的上漲水平，我們覺得在整個大的融資環境收緊的情況下，還是非常不錯的。

今年的融資計劃，我們在一開年就做了一筆發債，接下來在境外也有一些其它融資計劃，國内的一些公司債發行也在按步驟推進中，整個融資推進還是非常順利的。

關于費用的增長，的确，2018年的年報中可以看到奧園的管理費用和營銷費用上漲幅度比較大，這其實跟2018年的合約銷售增長是正相關的。因為2018年合約銷售實現了一倍的增長，為了支撐銷售的增長和擴張，相關的行政費用和營銷費用會同步增長，這會反映在企業的報表里面，所以呈現出一個快速的增長。

但是，在奧園反映出來2018年的銷售結算，大部分是2016年的，還有一部分是2017上半年的，所以這不是一個同比例的反映。當然，公司還是會控制住費用的比例，我們有非常嚴格的制度，包括控制營銷費用、行政費用，我們一直保持在非常好的水平。我們相信，随着2019年甚至2020年銷售結轉高峰的到來，銷售跟費用的錯配有望解決，所以我們對新一年的利潤非常有信心。

陳嘉揚：我稍微補充一下。2018年我們通過境外的銀團貸款，在市場相對比較波動的情況下，在境外能做33億港币三年期的銀團貸款，而且利率在6%以下，這已經說明了奧園的信用等各個方面得到了銀行的支持。2018年通過境外銀團貸款和美元債，總共募集了15億美金，我們的平均成本是低于7%的，這也是優于很多具有可比性的同行。

另外，我們在2019年打開了整個亞洲的美元債市場。最新的一筆美元債是四年期，成本是7.95%，還有一筆三年期新的銀團貸款正在落實，規模大概是1.5億到2億美元，利率也比較好的，肯定是在7%以下。這些都是有利于奧園進一步把債務的還款期延長，把總體的平均利率降下去。

現場提問：今年一二月份的數據顯示，内地整體的房地産數據不是太理想，您怎麼看今年房地産市場的情況，會不會持續有一個比較大幅度的放緩？在這種情況下，您覺得需不需要降價賣樓？房地産政策會不會有所放松？

另外，奧園淨利率和核心淨利率為什麼會一個下跌，一個持平？今年會不會有比較大的壓力？

郭梓文：确實，大家看到統計局最新出來的數據，1月和2月銷售金額和銷售面積同比有所下降，這是2018年政策的一個正常回調。2018年政策推出的頻率和力度都是歷史上最嚴厲的，數量也最多。

現在最新的統計數據出來以後，兩會期間有關建設主管部門也談到對未來的房地産政策調控的問題。這些發表意見的主管部門對房地産的數據下滑已經提到了一個議事日程，他們既要确保房價不能過快上漲，也要防止樓價過快下跌，整個基調是要保持健康穩定的發展。所以，我們對後市有信心，現在調控的權力慢慢下放到各個地方政府。我們樓盤所在的一些地方政府都已經釋放出一些有利于房價和有利于銷售面積提升的政策。所以我們有信心完成全年在上一年的基礎上增長25%的目標。

陳志斌：與2017年相比，利潤率有輕微的下降，最大的原因是2018年錄得6個多億的匯兌損失，而2017年是有收益的，一正一反對我們的利潤率産生了一定影響。但是，匯兌損失是非線性的，我們是通過境外的再融資完成了債務置換，所以不會對公司的現金流産生大的影響，它只是一個會計上的反應。

核心利潤率我們基本保持穩定，我們相信在2019年還有一定的提升空間，包括我剛才提到的費用問題，毛利率也在上升，再随着結轉的增加，費用基本上能夠保持穩定的情況下，核心利潤率在2019年是可期的。

現場提問：今年你們拿地的預算是多少，主要針對哪些區域，會不會在大灣區也要增加布局？公司在香港的布局是怎樣的？現在在香港有項目，未來會繼續加大投資香港嗎？拿地主要通過招拍挂拿地，還是舊改？

陳嘉揚：我們在香港有一個項目在葵涌，是一個銷售型的商業項目，年初已經正式對外銷售。另外在香港有一個舊改正在進行中，位于香港的西半山羅便臣道。這個樓已經使用了50年的時間，我們用了不到一年的時間，現在已經獲得超過85%的業權。

郭梓甯：土地儲備方面，截止去年底，我們總土地儲備有3400多萬平米，貨值有3600多億元。今年有400億元的拿地預算，仍然會增加土地儲備。

土地儲備能夠通過三個途徑，一個是並購，第二是前幾年的部分城市更新項目今年可以轉為二級開發，第三是适當在公開市場上舉牌。我們今年的預算400億會為公司增加一兩千萬平米的土地儲備。

陳嘉揚：我們在過去4年連續得到了三大評級機構一致的調升，其中一個考慮就是我們的購地情況。我們會拿每年合同銷售金額的30%-40%來購地，去年比例是29%。今年拿地的預算大概400億左右，占合同銷售的1/3左右，也是維持一個積極性的購地。

今年，我們拿地會以一二線為主，更多是二線核心城市或省會城市。一直以來，我們無論是土儲、銷售、或者是投資拿地，有一半都來自華南區域，其中，大灣區為重中之重。

現場提問：作為一個合同銷售額将近千億規模的企業，公司将如何權衡未來的發展和管理層之間的關繫？

馬軍：剛才陳總介紹了奧園采取的30×30戰略，2019年，我們執行30×40的戰略。

其實，公司在2015年的時候就已經發現行業集中度迅速上升的情況。所以，在2015年到2016年的時候，我們提出要堅決發展規模的戰略目標，然後面向全國加大拓展。這時，我們提出15×30的戰略目標，希望能夠設15個重點城市為中心，然後環繞一批三四線城市，形成這樣的城市公司或者小的區域公司。

2017年以後，随着調控、因城施策進一步落地和發展，我們發現這個走向還是比較正确。動能不同的城市更容易進行合理搭配，在調控的輪動以及市場的輪動方面能夠取得比較好的平衡。這能為整個團隊的穩定、城市和區域公司的業績提供一個好的發展，也能解決公司總體業績發展的穩定和管理能力提高的問題。