金融街上海沉浮 地王項目再引援私募豐泰里的京滬之間

觀點地産網 對于外來企業而言，上海是個令人垂涎的市場，然而如果一時拿地不理性，承擔的後果則需要很長時間來彌補。

沉寂一年多，金融街控股在上海火車站北廣場的項目終于有了最新進展。

3月13日，金融街控股在上海與豐泰地産簽訂項目戰略合作協議，雙方将在上海靜安新核心商圈打造大型地標綜合體一期。

據觀點地産新媒體了解，上述項目是金融街于2015年7月15日以88.15億元通過公開招拍挂獲得，溢價率為50.12%，土地總出讓面積77273.7平方米，樓闆價27022元/平方米。

值得一提的是，上海火車站北廣場項目正是當年上海土地市場轟動一時的總價地王地塊，彼時曾吸引華潤、龍湖葛洲壩聯合體、金融街激烈搶奪，最終來自北京的老牌國企金融街以超出底價近30億元的對價收入囊中。

盡管成功打造了北京金融街項目，但高成交價、尚未成熟的地段，金融街能否在上海復制其北京模式，市場對其始終抱有觀望态度。

另一方面，随着上海樓市在限價政策下逐漸轉冷，必須以時間換空間的金融街卻始終進度緩慢。由此，為推動項目進展，引入合作夥伴或者基金機構成為金融街必然的選擇。

地王項目再引援

與其他房企引入房企作為合作夥伴不同的是，金融街似乎更偏向于尋找基金。

資料顯示，此次與金融街共同參與上海北火車站項目的豐泰地産成立于2002年，是一家獨立經營管理的私募股權房地産投資集團，去年10月，該公司曾以33.8億港元購入會德豐旗下位于香港将軍澳的澳南商場組合。

截至2018年9月30日，豐泰地産累計管理過去及現有資産總值逾105億美元，投資布局香港、東京、大阪、京都、上海、北京等14個泛亞核心城市。

2013年，該集團首次進入内地市場，投資位于上海靜安區愚園路的大型零售及甲級寫字樓項目。據悉，彼時該項目的合作模式是由豐泰地産先參與投資重建，再進行項目的股權合並，最終豐泰負責項目的招商工作。

據觀點地産新媒體了解，此此次合作中，金融街則前期負責建蓋物業，豐泰從金融街購置該部分物業後再進一步完善升級。

金融街控股的相關人士則透露，後期雙方也會共同運營項目，從中收取相關費用。

據介紹，該綜合體項目總面積約49萬平方米，集住宅、辦公、商場、文化、娛樂、休閑設施及公共綠化帶于一身。其中，辦公面積22萬平方米，占項目總規模超63%，商業部分面積約6萬平方米，占項目總規模的18%，項目将按照“金融街中心”繫列高端商務綜合體來打造。

項目商辦地塊将分為二期建設，一期涵蓋5棟辦公樓、零售空間及大型綠化園林，總建築面積約11.9萬平方米，預計将于2020年一季度竣工；二期金融街融悅中心涵蓋5棟寫字樓及6萬平方米大型商場，總建築面積約27.9萬平方米，預計将于2021年第三季度竣工。

金融街控股表示，此次與豐泰合作的一期項目涵蓋4棟辦公樓，高4至18層，總建築面積約7萬平方，包括5A超甲級辦公樓及零售空間。

雖然金融街和豐泰地産都表達了對上海經濟發展的看好，以及該區域的未來潛力，但從目前的形勢來看，或許並不那麼樂觀。

據了解，目前項目里的住宅部分已經開盤銷售，單價在92000元每平左右。相比之下，與市區絕對距離更遠的大甯闆塊内，金茂府的單價為10萬元左右。

上海中原地産首席分析師盧文曦分析指出，因為火車站周邊區域始終是硬傷，無論是國内還是國際的案例來看，火車站周邊環境嘈雜，且治安存在隐患，不可能發展成為豪宅區，加上上海樓市的限價政策，金融街這個項目的住宅部分實際並不達預期。

而商業部分，盧文曦則認為，“受限于周邊環境，商業部分的檔次不會特别高，即便開發稱超甲級寫字樓，價格與淮海路相比仍有距離。”

值得一提的是，2017年底，金融街控股還曾就該項目發行過“泰康-金融街上海火車站北廣場D地塊商業不動産債權投資計劃”。其中，作為金融街二股東的安邦曾認購8億元債權。

後來者金融街闖滬

作為典型的京派國企，金融街控股起家于北京市西城區，並在該區域成功打造其最著名的項目——北京金融街。

項目占地1.18平方公里，是北京市第一個大規模整體定向開發的北京金融街金融産業功能區，其中，寫字樓面積達74%，公寓占3%，酒店占4%。有統計顯示，區域内企業管理的資産達到18萬億元人民币，資産集中程度位列全國前三。

仲量聯行去年發布的報告顯示，北京金融街的辦公樓租金位居全球第四，排在香港中環地區、紐約中城區和倫敦西區之後，約為38.46元/平方米·天（淨租金加上服務費和稅費等額外費用）。

得益于該項目的成功，金融街控股也一直是國内商務地産領域的領先者，然而，太過于依賴北京市場，金融街的發展開始變得緩慢。

2014年，金融街實現房産銷售簽約額約130億元，同比下降42%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤20.68億元，同比下降21.23%。

為此，向外擴張成為必由之路。而作為國内經濟及金融最發達的城市，上海成為金融街重點規劃的戰略城市之一，但異地復制過程中難免遇到水土不服。

2014年初，金融街以總對價約52.3億元一次性收購SOHO中國位于上海的SOHO海倫廣場及SOHO靜安廣場的全部權益，首次進入上海市場。

雖然位于靜安、虹口等中心城區，但相比陸家嘴、虹橋商務區，上述兩個項目的位置並不突出，且周邊商業和辦公的氛圍較為一般。

事實上，由于租售比的差别，如果跟上海相同的土地價格和投資相當，相對來說，北京寫字樓租金比上海要高一些，租金回報高。

戴德梁行2018年三季度發布的報告顯示，期内北京市寫字樓有效淨租金按建築面積計算為403.4元/平方米，環比上漲2.2%，比上海多了108元/月/平方米的水平，也就是高36.6%。

因此，在項目區位優勢也不及北京項目的情況下，金融街在上海的投資回報或将遠遠低于北京。而這家北京來的房企能否成功在上海成為主流之一，還需要經受市場的考驗。