戴德梁行：大灣區時代：TOD及商辦市場或将成佛山地産新機遇

備受關注的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（以下簡稱《綱要》）正式出台，大灣區11個城市将通過協作互補、經濟共融及促進人才、科創等資源要素的高效流動，向着國際一流灣區、世界級城市群邁進。緊鄰廣州、連接港澳的佛山，作為制造名城，被賦予建設重要節點城市、優化制造業布局的使命。進入經濟發展快車道、GDP逼近萬億大關的佛山，2018年地産市場表現平穩，未來應如何借勢粵港澳大灣區利好，在推動制造業向高端轉化、優化産業布局及提升城市競争力的同時，賦能地産闆塊，帶來新的突破？全球領先的房地産服務商戴德梁行對此進行了全方位的解讀。

粵港澳大灣區時代下的佛山機遇

擁有雄厚制造業基礎的佛山，作為珠江西岸先進裝備制造産業帶的龍頭城市，亦是西岸重要的交通樞紐門戶，未來随着地鐵、高鐵、輕軌及機場等交通網絡的完善，佛山不僅将全面融通廣州，更将填補灣區國際機場樞紐分布的不平衡，成為國際接軌灣區西部的重要窗口。戴德梁行華中區研究部助理董事及主管袁雪玲表示，粵港澳大灣區為佛山在建設灣區西岸綜合交通樞紐、制造業高端化轉型及吸納優質人才方面帶來源源不斷的動力。TOD領域、商辦物業或将成為灣區背景下，佛山地産市場值得關注的重頭戲。

1.打通珠江東西兩岸的重要交通樞紐：TOD潛力無限

區域發展，交通先行。大灣區中，廣佛肇是擁有TOD數量最多的城市群，交通節點的落成，意味着區域功能價值的提升，可為住宅及商辦市場帶來積極效應，成為投資者關注的熱土。佛山緊鄰廣州，對接中山、江門、珠海，地處大灣區重要的中軸點。大灣區全面加速建設下，佛山積極布局交通基礎建設，在深化廣佛同城實現雙城資源共享、協同發展的同時，亦打通灣區東西兩岸，融通人、貨、信息及資金四大資源要素。

截至2018年底，廣佛地鐵已實現全面通車，未來更計劃将有10條地鐵線路互通，廣佛一體化建設進入新的階段；佛山西站是集高鐵、城際鐵路、地鐵及城市公交等多種交通方式為一體的綜合交通樞紐，亦具備廣佛都市圈西向主樞紐的功能地位。依托佛山西站實行的“借站造城”規劃，是大灣區TOD領域里值得關注的重點，随着周邊地塊的綜合開發、産城人的深度融合，必将帶旺區域騰飛發展。

2.制造業轉型升級 帶活經濟發展：

統計數據顯示，2018年佛山實現地區生産總值9936億元，同比增長6.3%，是廣東省第三大經濟體。長久以來，制造業是佛山産業結構的主力軍。大灣區的互通互融，整合了灣區多城市的産業鍊，加速了“佛山制造”向“佛山智造”的轉型，同時為産業布局的進一步優化提供了空間。

圖1  2007-2017年佛山産業結構走勢

2018年佛山先進制造業增加值增長7.4%，先進裝備制造業增加值增長10.3%。家電、家具、陶瓷燈優勢傳統産業以“兩化”融合、智能制造為方向，通過技術改造加快轉型升級。值得關注的是，佛山服務業增加值比重持續提升，三産占比在不斷優化調整。未來，佛山第二及第三産業将雙頭並進，共同拉動GDP增長。

3.優質人才助力産業升級

人才資源是區域保持創新活力的重要财富，優質人才更是驅動地區發展、産業升級的關鍵引擎。據《佛山市人才發展體制機制改革實施意見》，佛山推出多個吸引創業人才、海内外高層次領軍人才及博士和博士後人才等群體的政策，灣區的共融發展促進了人才的流動，佛山借此把握廣納優質人才資源的絕佳良機，為區域内産業轉型提速奠定了良好基礎。

據戴德梁行多年的行業實踐經驗，發達的軌道交通，将拉動站點周邊的功能價值，助力區域增值。更将促進資源要素的流動，提升産業結構，優化産業布局。交通的便捷性有利于人口及優質人才資源的加速導入，從而進一步為産業轉型提供動力，優化經濟結構及城市功能，推動區域可持續性發展。

商辦市場挑戰與機遇並存

2018年，佛山甲級寫字樓市場迎來新增供應高峰，優質項目的入市為投資者們“囤”足了貨，但同時亦加大了市場的去化壓力。另一方面，灣區利好及廣佛同城的加速建設，使得原本就具備理想租金水平的佛山寫字樓租賃市場，商機滿滿。而優質零售市場在過去一年，新增供應有所放緩，因去化緩慢空置率維持在高位水平。行業競争激烈，購物中心積極調整租戶結構，並深耕體驗式業态。在未來大量優質零售新增供應項目入市的挑戰下，差異化競争或成致勝法寶。

寫字樓市場：新增供應量創近五年新高 聯合辦公遍地開花

2018年，佛山甲級寫字樓市場迎來6個項目、合計約45.5萬平方米新增供應入市，新增供應量創過去五年新高，其中千燈湖商務區占主導地位。千燈湖寫字樓存量占比從2017年54.6%攀升至63.4%，加之其坐擁廣佛黃金經濟帶的絕佳地理優勢，預計将成為下一輪企業布局及擴張的主戰場。

圖2  歷年佛山各商務區新增供應分布  數據來源：【戴德梁行研究部】

大體量新增供應的入市，推升佛山甲級寫字樓2018年末空置率上升3.2個百分點至36.9%。較高的空置率並未使平均租金水平回落，相反，受益于新入市項目較高的素質及定位，年末全市甲級寫字樓平均租金同比上漲1.8%至65.8元/平方米/月。

在市場供應高峰期，借政府鼓勵創業的東風，聯合辦公積極布局，租下大面積辦公場所。千燈湖商務區可選擇的優質項目較多，是企業入駐和升級搬遷的首選。

圖3  2018年佛山中心城區主要租賃交易  數據來源：【戴德梁行研究部】

未來4年，佛山核心商務區甲級寫字樓市場将迎來約103萬平方米的新增供應，千燈湖及佛山新城商務區将成為供應主力，占比7成以上。袁雪玲分析，雖短期看來，新增供應的持續放量将增加甲級寫字樓市場的下行壓力，但随着大灣區、廣佛同城利好政策的推動，市場将迎來更多新的機會。

圖4  2019-2022年佛山甲級寫字樓存量預測  數據來源：【戴德梁行研究部】

租賃市場火熱 跨國企業、金融企業動作頻頻

粵港澳大灣區利好為佛山帶來了更多投資機會。理想的租金水平使得佛山寫字樓租賃市場成為衆多名企布局後台中心的心頭好。其中跨國名企如匯豐、廣發銀行、畢馬威等，受益于政府政策扶持及企業擴張戰略，均将後台中心外遷，聚首佛山，形成區域互補效應；金融企業如京東金融、宜信、誇客金融等随着一線城市市場的飽和，正逐步向二三線城市外拓。佛山金融高新區日趨成熟的配套及發展，進一步為企業進駐提供了強有力的支持。

戴德梁行佛山企業服務部經理周君宇分享，在一線城市百花齊放的聯合辦公等輕資産管理運營商，亦将目光轉移至市場相對空白的二三線城市，如雷格斯、酷窩及世聯空間等紛紛落子佛山，試圖搶先分一杯羹。戴德梁行憑借深耕本土市場的專業能力，先後成功助力西門子、今日頭條、華為及滴滴等名企，實現佛山寫字樓市場的外遷、擴租或新辦公點設立。

圖5  佛山名企後勤中心分布  數據來源：【戴德梁行企業服務部】

零售市場：競争激烈 體驗式業态成重點掘金對象

2018年全年，佛山社會消費品零售總額同比增長8.9%，錄得3,616億元，在廣東省主要九城中排名第三。回顧過去一年，零售市場新增供應腳步有所放緩，全年僅位于季華路商圈的新DNA、桂城商圈的ipark兩個優質購物中心，共計15萬平方米供應入市，推動全市存量達171.6萬平方米。

自2016年大量新增供應入市以來，佛山優質零售市場競争日趨激烈，加之2018年多個項目進行租戶結構調整，年末全市空置率維持在24.9%的高位，而首層最優租金則保持穩定，錄得281.5元/平方米/月，其中祖廟和桂城商圈租金領先全市平均水平。

圖6  2018年末全市及各商圈首層平均租金、空置率  數據來源：【戴德梁行研究部】

從2018年優質零售項目中，新開業品牌業态占比來看，體驗式業态拿下過半壁江山，成為行業深耕的重要領域。美容美體類體驗店積極入駐各大購物中心，新零售生鮮品牌超級物種、7Fresh更是首次挺進佛山，以NōME為代表的家居用品店亦表現活躍，落子頻繁。從該趨勢可知，市場對體驗式以及新興業态保有相當積極的态度，在滿足消費者購買需求的同時，注重消費者的參與及精神層面的感受，延長他們在購物中心的逗留時間。

圖7  2018年全市優質零售項目新開業品牌業态占比  數據來源：【戴德梁行研究部】

2019-2021年，佛山優質零售市場将迎來約98萬平方米的新增供應，主要集中在季華路及佛山新城商圈。愈演愈烈的市場競争，将促使購物中心對商場定位進行全面規劃，差異化競争将成為脫穎而出的王牌。

土地市場：土拍規則升級 穩定供求關繫仍是主旋律

2018年，佛山土地拍賣規則升級，限地價、競自持、提留物業等出讓條件頻現，市場門檻準入提高，全年土地成交面積為796.5萬平方米土地，同比下降13.9%；成交金額下降4.4%，為894.0.0億元。

圖8  佛山近年土地成交情況  數據來源：【戴德梁行研究部】

其中，住宅用地成交面積占比過半，達52.7%，工業用地占比33.2%緊随其後，扭轉2017年成交面積中，工業用地占比領先的态勢。土地樓面成交價方面，受土地拍賣規則嚴苛的影響，佛山住宅及商辦用地雙雙回落，商辦用地同比下降水平顯著。

圖9  佛山近年各類土地成交面積、土地成交樓面價  數據來源：【戴德梁行研究部】

從成交的土地類型中不難看出各區未來發展的重點。其中，人口密集的南海及順德區宅地成交占比領跑全市，可見供應端加大了住房用地供應，期望以此來穩定供求關繫。順德區是商服用地的成交主力，成交量主要集中在北滘片區，未來該片區将成為商服載體集中地。高明區以占比過半成為工業用地成交量的領頭羊，新材料及裝備制造業将成為該區域未來主要的産業發展方向。

圖10  2018年佛山分土地類型各區成交面積占比  數據來源：【戴德梁行研究部】

值得關注的是，粵港澳大灣區的壯大為佛山地産市場帶來了更多投資機遇。2018年，卓越、中梁、華遠、弘陽等房企首次進軍佛山市場。袁雪玲分享，自2017年佛山首宗競自持土地成交以來，競自持成為佛山土拍規則常态。随着“限地價、留物業、競返租”等多重土拍規則的出現，從政策端抑制地價過高仍将是未來的主導方向。《佛山市住宅用地2017-2019年三年滾動計劃》顯示，2019年計劃住宅用地供應面積約為435萬平方米，與今年成交面積相仿，供應仍将集中在順德區和南海區。

住宅市場：供應量加大 帶動新房成交

2018年佛山加大了新房供應量，批準上市面積同比增長12.5%，帶動銷售面積同比上升21.8%及，銷售均價同比增長7.0%。

圖11  2018年佛山一手住宅供應、成交及均價表現  數據來源：【佛山市住建局/佛山市房地産協會】

順德、南海區人口密集，且緊鄰廣州，依然是2018年新房成交大戶。其中順德區成交面積占比超30%，成交均價同比上漲23.4%。而不限購的高明區，得益于相對處于低位的房價，在過去一年迎來大爆發，成交面積同比上升66.5%，增速領跑全市，成交均價亦表現亮眼，同比上漲14.5%。

圖12  歷年佛山各區一手住宅成交均價  數據來源：【佛山市住建局】

受限購影響，2018年二手住宅市場明顯降溫，成交面積同比下降11.4%至830.9萬平方米。分區來看，順德一區全年成交面積占全市近5成；三水區、高明區逆勢上漲，成交面積同比分别上升50%及51%，值得關注。

未來，在限購政策未放松的情況下，政府将積極構建租售並舉住房制度，包括對住房公積金的政策調整、多主體供給住房制度的建立如租賃住房、保障性公租房福利的推進、以及新市民積分入戶制度的推動，來進一步穩定市場。