業績會直擊 | 陽光城朱荣斌：千億之後我們心里更淡定了（實錄）

觀點地産網 作為新管理層入職後第一個完整财年，陽光城特地将2018年報表提前了近一個月發布。

3月14日，陽光城集團股份有限公司在上海舉行業績發布會，公司執行董事長朱荣斌、執行副總裁吳建斌等一衆管理層出席。

雖然過去一年對房企而言大多是艱難一年，但在新管理層的帶領下，陽光城還是順利進入了千億陣營。

業績會現場，朱荣斌依舊意氣風發，介紹陽光城過去一年業績表現的同時，更極力分享他在管理和經營上的新想法。

年報顯示，2018年陽光城全年最終實現全口徑銷售金額1628億元，權益銷售金額1183億元。期内實現結算營業收入565億元，同比增長70.28%，合並報表利潤39億元，同比增長75.3%，合並歸屬于上市公司股東的淨利潤30.18億元，同比增長46.36%。

雖然各方面指標都有增長，但橫向來看，2018年陽光城的淨利潤率僅達到6.9%，與去年預期的8%仍有小小差距。

對此，朱荣斌坦言：“我們過去的基礎确實比較差，而2018年結轉的項目多數還是2016年之前銷售的，那時的售價、項目的盈利能力比較差，淨利潤率确實是沒有達到我們的預期。”

對于2019年，朱荣斌也提出目標：“全口徑銷售指標是1800億元，營業收入與歸母淨利潤要達到公司制定的股權激勵標準。”

顯然，與2018年1628億的銷售額相比，2019年1800億的銷售目標對陽光城而言是頗為謹慎的，同比增長僅為10.56%。

不過在朱荣斌看來：“規模到了1000多億以後，我們不會唯規模論，應該說現在我們的心里更淡定了。”

另一方面，他指出：“今年陽光城沒有把供貨看得特别重，而是強調跟随市場彈性供貨，但我們的優勢就是可以很敏銳地捕捉窗口機會，所以在供貨規模的做了底線管理的同時，我們也有準備，只要有機會，我們說飛就能飛起來。”

“現在大量的地等着資金到位”

“雙斌”加盟後的陽光城並非沒有規模野望，不過在2018年市場下行的大環境下确實受到了一定掣肘，反映在數據上則是拿地收縮與土儲增量不明顯。

據觀點地産新媒體了解，2018年初，朱荣斌曾提出的買地預算為800億元，占年度銷售額的50%-60%左右，但最終只完成了權益地價306億元，合計補充土地儲備面積約1333萬平方米，對應的新增貨值在1700億元左右。

截止到2018年末，陽光城擁有土地儲備總計4418萬平米，預計貨值5491億元，其中一二線的土儲面積占比76.87%，用貨值來測算，一二線的比例是85.8%，公司整體的土地成本是每平米樓面價4339元，銷售均價則在12900元每平方米左右。

對于一家年銷售近2000億規模的房企而言，這樣的土地儲備顯然並不算多。

對此，朱荣斌解釋稱：“确實去年下半年因為市場的下行，我們收縮了很大的投資規模，最後董事會也沒有把拿地作為我們的考核指標，加上2018年的出貨消耗比較大，導致年底的土儲較年初基本沒有變化。”

但他同時表示，在形勢敏感的情況下，陽光城把安全運營放在比較高的位置，“如果土儲規模跟公司的去化、開發能力不匹配，加上融資成本又這麼高，房價不維持高增長的話，土儲大了不見得是好事。”

至于今年的拿地計劃，掌管财務的吳建斌則透露：“我們管理以收定支是有量化指標的，原則上拿地會按照銷售回款55%的比例進行，這是從财務預算上也是這樣安排的。”不過具體還是會根據市場、政策、銷售情況和土地市場進行适當的靈活調整。

拿地布局上，陽光城則表示會收縮到一二線為主的城市投資，适當地關注一些經濟比較發達、規模比較大的、人口吸附力強的城市。

“進入一二線市場是大家的共識，所以大家現在都在去一二線，競争也變得激烈，但陽光城還是有自己的玩法，比如在去年大家都不看好的時候，我們就頻頻出手。”朱荣斌補充道。

他進一步透露，事實上現在大量的地都在等着資金到位。不出意外的話，最近我們會有一些比較大的動作。

融資成本和負債率要繼續下降

在充滿不确定性的環境面前，朱荣斌一再強調“安全”的重要性，而這一切還需有賴于老搭檔吳建斌對财務的管控。

數據顯示，2018年，陽光城扣除預收帳款的資産負債率為60.84%，同比減少6個百分點，有息負債率42.75%，同比減少10%，淨負債率182.22%，同比減少70%。

與此同時，在平均回款率達到80.05%的歷史最高水平下，陽光城的經營性現金流淨額連續兩年回正，2018年則達到218億元，同比增長147.55%，帳面貨币資金378億元，占總資産的14.36%。

值得一提的是，随着國家整體金融環境趨緊，陽光城2018年平均融資成本則提高到7.9%。

吳建斌對此並不諱言，中海出身的他顯然不滿意近8%的融資成本：“這個結果是非常不好的，但是在去年這個特殊的環境下，我覺得是一種應對的措施。但從公司長遠發展來看，這樣的成本應該是接受不了的，将來融資成本一定是要下降的。”

如何降低融資成本？吳建斌指出，一方面是提高内地和香港的評級，另一方面市場環境寬裕也有利于降低融資成本。

據觀點地産新媒體了解，目前陽光城在内地的評級是AA+，境外評級為B，吳建斌希望經過今年上半年的努力之後，争取獲得境内AAA+；境外評級提升到BB。

此外，他指出，今年前兩個月融資形勢比去年明顯好很多，一個是市場上的資金充裕了，融資成本明顯下降，所以相信今年最終融資成本會降到7.5%之内。

關于淨負債率，吳建斌去年就提出希望通過三年的時間，把陽光城的淨負債率降低在100%之内。其中，2019年争取回到150%，2020年淨負債率就可以降到100%之内。

為此，吳建斌則期待國家對定增的開放：“2017年我們向相關部門申請了70億元的定增，但沒有獲批，如果今年市場上有這樣的機會，我們還會繼續申請。如果定增的問題能解決，我們的淨負債率水平就會迅速降下來。”

雖然形勢充滿諸多不确定，但吳建斌仍舊頗為樂觀：“我們對2019年還是比較期待的，因為市場在好轉，我們在開工面積、銷售方面是有期待的。”

以下為陽光城集團股份有公司2018年全年業績會現場問答實錄：

現場提問：陽光城2018年淨利潤是39億，相對560億的營收來說還是比較少，淨利潤率大概6.9%，與去年相若。去年說淨利的要求是8%，為什麼沒有達到？去年拿地比較少，會不會對未來一兩年的規模發展産生影響？

朱荣斌：6.9%的淨利潤率确實比較低，沒達到預期，主要是因為過去基礎比較差。2018年結轉的項目，多數是2016年之前銷售的，當時售價、項目的盈利能力比較差。

土地投資方面，我們去年計劃完成3000億貨值，其實儲備了大量的地，現在也等着資金到位。但去年下半年由于市場下行，我們大大收縮了投資規模，最後董事會也沒有把拿地作為我們的考核指標。因為如果去年買多了就是包袱，這方面希望大家理解。

其實，去年年底我們也開始出手拿地了，但因為去年消化比較大，年初有5900億土儲，年底大概是5400多億。土儲的變化小有兩個原因，一個是出貨比較大，有1600多億的銷售，第二是我們把土儲的項目重新進行了梳理，所有的價格還原到今天的市場價格，而且是用銷售面積算，5400多億是非常精準的數字。

現場提問：關于今年拿地的計劃是怎樣的？去年融資成本有所提高，今年對融資成本有什麼樣的計劃？今年負債率的目標是希望控制在什麼樣的水平？

徐愛國：拿地方面，今年應該還會堅持穩健、精準投資的戰略不變，今年的投資規模原則上會按照我們銷售回款55%的比例，這是行業正常的比例。具體我們會根據市場、政策、銷售情況和土地市場進行适當的靈活調整。

今年如果按照這個比例算，買地金額大概會在800億。我們會主要投資于一二線城市，适當關注一些經濟比較發達、規模比較大、人口吸附力強的城市，特别是大城市周邊的城市群和二線城市，對三四線城市我們會保持适度地關注。

整體會按照既定的戰略做适時調整，但總體是在保證公司安全穩健的前提下，根據财務情況的變動做适時的調整。

吳建斌：我稍微補充兩句，因為我們管理以收定支是有量化指標的，基本上是按照預測的現金總額50%到55%拿地，2018年是這樣一個水平，2019年從财務預算上也是這樣安排的。

融資成本的話，2018年下半年融資成本飙升，無論是内地融資，還是境外融資，成本都在提升，所以導致去年全年的平均融資成本将近8%，這個結果並不好，但這是在去年特殊環境下的一種應對措施。

從公司長遠發展來看，這樣的成本應該是接受不了的，所以我們未來的融資成本一定要下降。

有兩個方法，一個方法是提高内地跟香港的評級，評級提高了，融資成本自然會下降。現在，我們在内地的評級是AA+，希望經過今年上半年的努力之後，獲得AAA+，在境外我們的評級是B，希望跟投資機構溝通，評級變成BB。

第二方面，今年前兩個月我們的融資形勢比去年明顯好很多，一個是市場上的資金充裕，融資成本明顯下降，所以我相信今年最終綜合融資成本會降到7.5%之内。

關于負債率，我們一直是非常重視負債率管理。在去年艱難的情況下，各種負債率指標都朝正向的方面發展。我們希望通過三年的時間，把淨負債率降低在100%之内，2018年大概是180%，跟2017年的250%相比已經大幅下降了70個百分點，今年争取回到150%，希望在2020年我們的淨負債率可以降到100%之内。

另外是有息負債率，2018年總的有息負債是1100億，跟2017年保持了一致的水平，稍微有所改善，我們希望2019年有息負債總額基本跟2018年保持相當的水平。

我們對2019年還是比較期待的，因為市場在好轉，我們在開工面積、銷售方面是有期待的，在這種有期待的情況下，如果能夠保持一個合理的、與去年相等的有息負債，對我們還是有利的。

現場提問：朱總和吳總都是從碧桂園出來的，想請兩位談談發展過程中如何避免高周轉模式出現的一些問題？

吳建斌：今天在台上的管理層，有一半來自中海。

如何做好高周轉，2017年，我跟荣斌總加盟陽光城之後，荣斌總提的理念很清晰，“規模上台階、品質樹標杆”雙輪驅動。在2018年我們按照這樣做，2019年也會這樣做，高周轉和品質是雙輪驅動的。

也就是說，我們在高周轉的同時，一定會在安全、品質、發展質量方面下工夫。2018年，我們在這方面采取了非常多的舉措，相信2019年會在2018年的基礎上做得更好。

50強都做得很好，都可以成為我們學習的標杆，我們努力學習他們好的方面，不一定學習碧桂園，只要是好的地方我們都可以學習。

朱荣斌：碧桂園、萬科、中海、龍湖都是我們學習的榜樣，高周轉是我們地産企業都追求的一個共同目標，碧桂園是這方面的楷模。

我們的産品主要集中在一二線城市，一二線城市項目開發的速度是比三四線城市要慢的，陽光城在基礎相對比較薄弱的情況下也實現了幾個月高周轉，這是我很自豪的一件事情。

我跟建斌總在碧桂園工作了很長時間，碧桂園的工作經驗對我們有一定幫助。但是，我們台上的這幾位，有三位是陽光城的老臣子，其余4位是在中海有十幾年到二十幾年工作經歷的同事，陽光城是一家多元化集衆長于一身的公司。

如果簡單把兩家公司的治理搬到陽光城，都是不準确的，我們的戰略體繫是非常陽光城的一個戰略。我們要把陽光城的團隊建設成一個很有自身特色、有自己基因的團隊。

現場提問：在投資方面，PPT里說帳面資金有近300億，占總資産15%，管理層如何看待這個數字？是否意味着這個數字到今年年底還是保持這樣，是否拿地等方面不會完全放開？

朱荣斌：剛才說帳上還有300多億。确實，去年我們在買地方面額外謹慎，如果買地多的話，不應該有這麼多錢。

從這點也可以看出，我們團隊把安全運營放在了比較高的位置，活得久才會活得好。我們這方面還是足夠小心謹慎，如果市場好，我們就會花比較多錢。

現場提問：世茂前助理總裁胡雨波也加入了陽光城，分管新區域管理中心，請問新區域管理中心的定位是什麼？陽光城有一支強大的高管團隊，能否跟我們介紹一下未來的人才戰略？2019年的預期規模達到多少？

朱荣斌：掌聲歡迎一下胡雨波，他确實到公司來上班了。雨波總分管的新區域管理中心是陽光城的特點，這個新區域管理中心是我親自倡導提議成立的。

我們30個區域各自成長、發展的階段差異很大，有的老區域有十幾年了，新區域剛剛成立，不管是團隊還是經營規模都有很大的差異，必須實行分級、差異化的管理。基于這個目的，我們就将區域分成了成熟區域、發展區域和新區域。

新區域有十幾個，根據區域自身的情況，我們選了7個目前貢獻度不是很大的區域，這些區域不會被當成重點，但最需要扶持，所以我提議得到了董事會的認可，成立了新區域管理中心。這個部門，就是當好輔導員、教練員，也加強對區域的監控，讓新區域的發展成長更加順利。

第二個問題是我們對高管團隊未來的人才戰略，這一兩年時間，我們的團隊受到了大家的關注，陽光城過去以引援為主，慢慢的我們會從公司内部挖掘人才。在去年開始，我們在引援方面就加大了腳步，我們引入的宇波總非常優秀，他是今年唯一一個空降的高管，但估計未來空降的高管不會太多。

第三個問題是關于今年的規模，我們制定的目標是1800億，我們沒有特别在意目標，因為我們是彈性供貨。

今年沒有把供貨看得特别重，這是陽光城的特點，一切圍繞市場，跟着市場，順應市場，還是看市場的情況。我們的優勢就是會很及時、很敏銳地捕捉這些窗口機會，像去年11月、12月短短兩個月，在一二線城市招拍挂上有出現小小的窗口，報一個底價就可以摘牌。

現場提問：旭輝、新城提到未來拿地的目標主要集中在一二線城市，未來一二線的競争會更加激烈，成本會上升，在這方面如何考慮？

朱荣斌：進入一二線市場是大家的共識，随着地産企業這些年的積累和發展，有實力的公司越來越多，所以未來市場的競争一定很激烈的。從這幾天我們參與成都、甯波的幾場拍賣就能看出來，只要市場有一點回暖的迹象，地産公司的行動速度就非常快，競争非常激烈。

陽光城有自己的玩法，在去年大家都不看好的時候，我們頻頻出手，拿了很多地，1月份我們還底價拿了北京的地，這在今天就不敢想象了。現在這個時候大家搶得那麼熱，我們報名的興趣都不高。

其實我們已經做了很多的準備，手上握了大量的經過公司評審通過的資源，大家不用擔心。

我們在並購方面有優勢，不出意外的話，最近我們會有一些比較大的動作，說不定很快就會給大家帶來驚喜。

現場提問：2018年陽光城的業績有一個非常大幅度的增長，主要貢獻的城市和區域是哪些？在拿地上，2019年會是比較好的年份嗎？並購和收購一直是陽光城土地儲備的特色，今年會繼續強化這種方式嗎？現在在一線城市新土地是比較少的，主要是靠舊城改造，陽光城有沒有這方面的計劃？

朱荣斌：在去年銷售上，浙江、陝西、福建的貢獻比較大的，都超過了200億的，廣州也是我們貢獻比較大的區域。廣州的麗景灣是銷冠項目，全國簽約面積最大的單盤是我們陝西的西咸壹号。

土地是地産公司生存的基本，沒有土地就沒未來，土儲的規模就是未來發展的基礎，所以土地工作是我們頭等工作。但土地投資是一個大學問，非常復雜，需要時間、節奏各方面踩準。如果在去年上半年拿地，在現在的限價環境下，就很苦惱，拿錯了地都是包袱，所以不是越多越好。

我們理解是，如果土儲規模跟公司的去化、開發能力不匹配，加上高的融資成本，房價如果不維持高增長，土儲越多不見得是好事，可能是包袱。並購确實是陽光城的長處，這個優勢我們不會削弱，還會加強。

另外， 一線城市确實比較難拿地，像廣州的三舊改造，我們做了很多，只是三舊改造的周期很長，不确定性非常多，我們做完再給大家匯報。

現場提問：吳總剛才提到三年降低資産負債率的目標，在降淨負債方面有哪些具體的措施？剛才也提到如果定增放開的話，可能會考慮引入戰投，引戰投方面公司有什麼樣的要求或者是期望？朱總提到1月份開始的有效供貨，說以銷定産控庫存，以銷定産有沒有什麼比例？在各個區域是不是都适合？另外控制庫存有哪些措施？

吳建斌：三年的降負債率有下面幾個措施。第一，加快在手項目的開發結轉和結算，相信我們2019、2020年有機會年度結算額達到上千億，這樣利潤額和淨資産都會大幅提升。

第二是通過股權融資，當然更希望能定增。我們在引戰方面，董事局有非常明确的指示，一方面是能幫助我們，帶來協同效應的，比如說保險公司、大型企業集團，或在管理、資金方面有優勢的，都可以作為我們的戰略投資者。在這方面我們有很多的方向，現在關鍵的問題是需要中國證監會批準我們可以引入戰投。

其實我們在2017年向相關部門申請了70億元的定增，但是最後因為各種原因沒有批，相信今年市場上有這樣的機會，我們會繼續向相關部門申請。如果說定增的問題能妥善的解決，淨負債率的水平就會降下來。

朱荣斌：我們對供貨的管理叫有效供貨，什麼叫有效供貨呢？沒有供貨實現不了銷售，但是如果供出來的貨市場不受歡迎，或者是尤其是在目前現有環境下，有的貨供出來價格非常低，我們也舍不得賣，所以我們的供貨是要嚴格按照我們對去化的預測來做的。

規模到了1000多億以後，我們不會唯規模論，應該說現在我們的心里更淡定了，我們要有效去化。

2017年，我們做得最好的是簽約跟去化率都達到了78%，這是非常高的，去年降低了一點，當然也超過了70%。現在房住不炒、銷售下行，很多地方都有庫存的情況，所以我們還是要追求一個高去化率，所以提出了“有效供貨”，不把供貨作為一個強制性的指標。